Decisione di riferimento: cc • N° 12-21.034 • 2013-10-30 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale ad Allauch e stipulate un contratto di locazione con due soci, senza clausola di solidarietà. Uno di loro smette di pagare la sua metà del canone. Potete richiedere l'intero all'altro? La risposta è no, secondo la Corte di cassazione in una sentenza del 30 ottobre 2013. Questa decisione, spesso poco conosciuta, cambia le cose per molti locatori.
Perché la trappola è frequente: si crede che la semplice qualità di co-conduttore sia sufficiente per impegnare ciascuno per l'intero. Ma il diritto è esigente: senza clausola espressa di solidarietà, il debito del canone è divisibile. Ogni conduttore deve solo la sua parte, a meno che uno non dia disdetta — allora l'altro diventa unico debitore dell'intero. Una sfumatura sottile che può costare cara in caso di morosità.
Allora, come orientarsi? E soprattutto, come proteggere i propri interessi quando si affitta a più persone? È ciò che vedremo, attraverso l'analisi di questa sentenza e consigli concreti, che siate a Martigues o altrove.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Una società civile immobiliare (SCI) concede in locazione un locale ad uso professionale a due persone, che chiameremo Sig. A e Sig. B. Il contratto è firmato da entrambi, ma nessuna clausola precisa che sono solidali nel pagamento dei canoni. In altre parole, sono semplicemente "co-conduttori", ciascuno responsabile della propria parte.
Ben presto compaiono morosità. Il locatore richiede allora al Sig. A l'intero importo dei canoni dovuti, senza distinguere la parte del Sig. B. Il Sig. A contesta: secondo lui, deve solo la metà. La vicenda arriva davanti al tribunale di Bordeaux, poi davanti alla corte d'appello, che dà ragione al locatore: il locale essendo indivisibile (non si può dividere in due), il debito del canone sarebbe anch'esso indivisibile, e ogni conduttore dovrebbe l'intero.
Ma il Sig. A ricorre in cassazione. La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello: ricorda che l'indivisibilità del locale non comporta automaticamente l'indivisibilità del debito del canone. Senza clausola di solidarietà, ogni co-conduttore deve solo la sua parte. Il locatore avrebbe dovuto dividere la sua azione e richiedere a ciascuno la metà dei canoni non pagati.
Un colpo di scena: nel frattempo, il Sig. B dà disdetta. Ci si chiede allora se il contratto prosegua con il solo Sig. A. La Corte di cassazione, in una seconda sentenza dello stesso giorno (ricorso n. 12-21.973), risponde sì: il contratto prosegue con il conduttore rimasto, che deve allora l'intero canone per la totalità dei locali, poiché ne conserva il godimento esclusivo.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il fondamento legale è l'articolo 1202 del Codice civile (vecchio, oggi articoli 1310 e seguenti) che stabilisce il principio: la solidarietà non si presume, deve essere espressamente pattuita. In materia di locazione, ciò significa che affinché ogni conduttore sia tenuto all'intero canone, è necessaria una clausola chiara. In mancanza, il debito è divisibile: ogni co-conduttore deve solo la sua parte, proporzionale al suo impegno.
La corte d'appello aveva tuttavia ritenuto che la natura del locale (indivisibile) comportasse l'indivisibilità del debito. Ma la Corte di cassazione corregge: l'oggetto della locazione (il locale) è certamente indivisibile, ma l'obbligazione di pagare il canone è un'obbligazione pecuniaria, divisibile per natura. Ogni mese, il canone è una somma dovuta per il godimento dei luoghi; se nulla è detto, ogni conduttore deve la metà.
Questa sentenza conferma una giurisprudenza costante: la solidarietà non si presume mai. Non si tratta né di un'evoluzione né di un revirement, ma di un utile richiamo. In pratica, i giudici di merito a volte applicano ancora la regola dell'indivisibilità del debito, da qui l'importanza di conoscere questa decisione.
Gli argomenti delle parti erano classici: il locatore invocava l'unità del locale e il fatto che i due conduttori avessero firmato insieme; il conduttore sosteneva l'assenza di clausola di solidarietà. La Corte ha deciso a favore della lettera del contratto: senza clausola scritta, niente solidarietà.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: se affittate a due persone senza clausola di solidarietà, potete richiedere a ciascuno solo la sua parte. Esempio: canone di 1.200 € al mese, morosità di 3 mesi = 3.600 €. Potete esigere dal Sig. A solo 1.800 € (la sua metà) e dal Sig. B solo 1.800 €. Se uno è insolvente, perdete la sua parte. A Martigues, un proprietario ha perso 4.500 € perché uno dei due co-conduttori aveva lasciato la regione senza lasciare indirizzo. Morale: esigete sempre una clausola di solidarietà nel contratto di locazione.
Per il conduttore: se firmate un contratto di locazione con un amico o un socio senza clausola di solidarietà, non siete responsabili per le morosità dell'altro. La vostra responsabilità è limitata alla vostra parte. Ma attenzione: se l'altro dà disdetta, diventate unico conduttore e dovete pagare l'intero canone, anche se occupate solo metà dei locali.
Per l'acquirente di un immobile locato: verificate il contratto di locazione in corso. Se il contratto non contiene una clausola di solidarietà, il rischio di morosità è più elevato, perché il locatore non potrà rivalersi su un co-conduttore solvibile per la parte dell'altro.
Per il condomino locatore: se il condominio concede in locazione una parte comune (es. tetto per un'antenna), l'amministratore deve assicurarsi che il contratto preveda la solidarietà tra i co-conduttori, altrimenti ogni condomino sarebbe tenuto solo per la sua quota.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Inserite una clausola di solidarietà nel contratto di locazione. Una semplice frase: "I conduttori sono solidali nel pagamento del canone e degli oneri accessori" è sufficiente. In Francia, questa clausola è valida e non è considerata abusiva.
- In caso di morosità, agite rapidamente contro ciascun conduttore per la sua parte. Non aspettate che la situazione peggiori. Inviate un sollecito a ciascuno, poi procedete con un'ingiunzione di pagamento o un'azione giudiziaria.
- Se un conduttore dà disdetta, assicuratevi di notificare al conduttore rimasto che il contratto prosegue e che è ora tenuto all'intero canone. In caso di rifiuto di pagamento, potete avviare una procedura di sfratto.
- Prima di firmare un contratto di locazione con più persone, verificate la loro solvibilità. Richiedete garanzie (deposito cauzionale, fideiussione) per ciascun conduttore, anche in presenza di una clausola di solidarietà.