Decisione di riferimento : cc • N° 03-11.427 • 2004-07-07 • Consulta la decisione →
Avete acquistato un appartamento a Millau, nel quartiere storico, con l'intenzione di installarvi il vostro studio di architettura. Il notaio vi ha detto che era possibile, che « tutti lo fanno ». Così firmate un contratto di locazione commerciale con l'inquilino, senza farvi domande. Ma cosa succede se l'amministrazione scopre che questa abitazione, classificata come « residenziale », è in realtà utilizzata per un'attività professionale? La risposta è semplice: il contratto di locazione può essere annullato e rischiate di perdere i vostri canoni.
È esattamente ciò che ha stabilito la Corte di cassazione in una sentenza del 7 luglio 2004 (n° 03-11.427). Essa ricorda una regola fondamentale: l'autorizzazione amministrativa prevista dall'articolo L. 631-7 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione (CCH) – cioè il permesso rilasciato dal comune per cambiare la destinazione d'uso di un'abitazione in locale professionale – deve essere ottenuta prima della firma del contratto di locazione. Non dopo, non durante. Prima.
Questa decisione, resa in una controversia tra un locatore e il suo inquilino riguardo alla determinazione del canone, ha conseguenze concrete per tutti i proprietari che affittano abitazioni ad uso misto. Perché senza questa autorizzazione, non solo il canone non può essere fissato facendo riferimento ad abitazioni simili, ma il contratto stesso è fragile. Allora, come evitare questa trappola? Seguite la guida.
I fatti: una storia come tante
I signori Y., proprietari di un appartamento a Rodez, concedono in locazione un'abitazione ad uso residenziale al signor Z., che esercita una professione liberale. Il contratto prevede che l'inquilino possa utilizzare l'abitazione sia per abitare che per lavorare. È ciò che si chiama « locazione mista »: uso abitativo e uso professionale.
Qualche anno dopo, il contratto giunge a rinnovo. Il proprietario propone un nuovo canone, nettamente più alto, basandosi sui canoni praticati nel vicinato per abitazioni dello stesso tipo, comprese quelle ad uso misto. L'inquilino contesta: secondo lui, questi riferimenti non sono validi perché le abitazioni miste citate non avevano ottenuto l'autorizzazione amministrativa per il cambio di destinazione d'uso. In altre parole, erano in situazione irregolare.
Il proprietario ribatte che l'inquilino stesso utilizza l'abitazione a fini professionali e che non può lamentarsi dell'assenza di autorizzazione poiché ne trae beneficio. Ma l'inquilino insiste: l'autorizzazione deve essere richiesta dal proprietario, non da lui. La causa viene portata davanti alla corte d'appello di Montpellier, che dà ragione all'inquilino. Il proprietario ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 7 luglio 2004, respinge il ricorso del proprietario. Si basa su due testi fondamentali: l'articolo L. 631-7 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione (che vieta di cambiare la destinazione d'uso di un'abitazione senza autorizzazione) e l'articolo 17 c) della legge del 6 luglio 1989 (che stabilisce le regole per la determinazione del canone nei contratti di locazione ad uso abitativo).
Il ragionamento è chiaro: per determinare il canone di un contratto rinnovato, il giudice deve fare riferimento ai canoni di abitazioni comparabili. Ma se queste abitazioni di riferimento sono esse stesse utilizzate ad uso misto senza autorizzazione, non possono servire come base. Perché? Perché l'autorizzazione amministrativa è una condizione di legalità dell'occupazione. Un'abitazione occupata senza autorizzazione è in infrazione, e il canone praticato in tale abitazione non può essere considerato un canone di mercato regolare.
La Corte precisa che l'autorizzazione deve essere ottenuta dal proprietario preventivamente alla firma del contratto di locazione. Poco importa che l'inquilino sia a conoscenza dell'assenza di autorizzazione o che ne tragga profitto. È un obbligo che grava solo sul proprietario. Nel caso di specie, la corte d'appello aveva constatato che i riferimenti presentati dal locatore riguardavano abitazioni ad uso misto senza autorizzazione, e ne aveva giustamente dedotto che non potevano essere presi in considerazione.
Questa decisione non è un revirement: conferma una giurisprudenza costante della Corte di cassazione, già espressa in una sentenza del 6 marzo 1990 (n° 88-13.142). Ma la precisa applicandola alla determinazione del canone, il che la rende uno strumento prezioso per gli inquilini che contestano un aumento eccessivo.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: Se affittate un'abitazione ad uso misto (abitativo + professionale), dovete ottenere l'autorizzazione del comune prima di firmare il contratto di locazione. Senza di essa, rischiate di non poter giustificare il vostro canone basandovi su abitazioni simili. Peggio: l'inquilino potrebbe chiedere l'annullamento del contratto per mancanza di autorizzazione. Esempio concreto: a Espalion, un proprietario affitta un appartamento a un avvocato per 800 € al mese. Al rinnovo, desidera passare a 1 000 €, basandosi sui canoni di abitazioni miste del centro città. Se queste abitazioni non hanno autorizzazione, il giudice può respingere l'aumento e mantenere il canone a 800 €.
Per l'inquilino: Potete contestare un aumento del canone se il vostro proprietario si basa su abitazioni miste irregolari. Potete anche esigere che il proprietario regolarizzi la situazione. Ma attenzione: se esercitate un'attività professionale senza autorizzazione, siete anche voi in infrazione nei confronti dell'amministrazione. Meglio quindi chiedere al proprietario di fare le pratiche, o informarvi voi stessi presso l'ufficio urbanistico locale (PLU) del comune di appartenenza.