Clause de copropriété non écrite : que faire si l'assemblée l'a appliquée ?

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Saint-Vincent-de-Tyrosse, dans une résidence où le règlement de copropriété prévoit que les scrutateurs de l'assemblée générale sont toujours les copropriétaires détenant le plus de tantièmes. Lors de la dernière AG, les trois plus gros propriétaires (dont une société) ont été désignés scrutateurs. Vous contestez le vote sur un projet de ravalement de façade. Mais la décision est prise, et vous vous demandez : « Puis-je attaquer cette décision ? » La réponse dépend d'une question de droit précise : une clause illicite peut-elle servir de base à une décision valide tant qu'elle n'a pas été officiellement déclarée non écrite ?

La Cour de cassation a tranché dans un arrêt du 28 avril 2011 (n° 10-20.514), en cassant une décision de cour d'appel qui avait refusé d'annuler une décision d'assemblée générale prise en application d'une clause du règlement de copropriété pourtant jugée non écrite. Cette décision est essentielle pour tous les copropriétaires : elle rappelle que dès qu'une clause est illicite, toute décision prise sur son fondement est entachée de nullité, sans attendre une déclaration judiciaire préalable.

Dans cet article, nous allons décortiquer cette décision, ses conséquences pratiques, et vous donner des conseils pour réagir si vous êtes confronté à une situation similaire. Que vous soyez propriétaire à Saint-Paul-lès-Dax ou ailleurs, ces principes s'appliquent à toutes les copropriétés.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence dans une copropriété où le règlement intérieur (document qui fixe les règles de vie collective) stipule que les scrutateurs de l'assemblée générale sont « d'office ceux qui détenaient le plus de tantièmes ». undefined les plus gros copropriétaires sont automatiquement désignés. Cette clause, en apparence anodine, pose un problème juridique : elle fige la désignation des scrutateurs, alors que la loi du 10 juillet 1965 (article 15 du décret du 17 mars 1967) impose que les scrutateurs soient élus par l'assemblée ou, à défaut, désignés par le président de séance. Une clause qui contrevient à cette règle est réputée « non écrite », c'est-à-dire qu'elle est privée d'effet dès l'origine.

Un copropriétaire, que nous appellerons M. X, conteste la validité d'une assemblée générale tenue dans sa résidence à Saint-Vincent-de-Tyrosse. Il soutient que la désignation des scrutateurs selon cette clause est irrégulière et demande l'annulation de la décision prise lors de cette AG (par exemple, l'approbation des comptes ou un vote sur des travaux). Il porte l'affaire devant le tribunal de grande instance, puis en appel.

La cour d'appel, après avoir constaté que la clause était effectivement non écrite, refuse pourtant d'annuler la décision de l'assemblée générale. Son raisonnement : tant que la clause n'a pas été déclarée non écrite par un juge, elle continue de s'appliquer. undefined, la décision de l'AG serait valide parce qu'elle a été prise conformément à un règlement toujours en vigueur.

M. X se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans son arrêt du 28 avril 2011, censure la cour d'appel. Elle rappelle un principe fondamental : « Ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations et viole les articles 24 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 15 du décret du 17 mars 1967, la cour d'appel qui, après avoir déclaré non écrite une clause d'un règlement de copropriété, refuse de prononcer l'annulation de la décision d'assemblée générale prise en application de cette clause. » En d'autres termes, une fois que le juge a constaté que la clause est non écrite, la décision qui s'appuie sur elle doit être annulée automatiquement.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre l'arrêt, il faut saisir deux notions clés : la clause « non écrite » et l'effet rétroactif de cette déclaration.

Une clause non écrite (article 43 de la loi de 1965) est une clause qui contrevient aux dispositions impératives de la loi sur la copropriété. Elle est réputée n'avoir jamais existé, comme si elle n'avait jamais été inscrite dans le règlement. Cela signifie qu'elle est privée d'effet ab initio (depuis le début), et non pas seulement à partir du jugement. En conséquence, toute décision prise en application de cette clause est elle-même dépourvue de base légale et doit être annulée.

La cour d'appel avait commis une erreur en estimant que la clause devait « recevoir application tant qu'elle n'avait pas été déclarée non écrite ». Ce raisonnement est contradictoire : si la clause est non écrite, elle n'a jamais eu d'existence juridique. On ne peut pas la déclarer non écrite et en même temps dire qu'elle a produit des effets jusqu'à cette déclaration. C'est comme si on disait : « Cette règle est interdite, mais comme elle était dans le règlement, on l'applique jusqu'à ce qu'un juge dise qu'elle est interdite. » La Cour de cassation rétablit la logique : la nullité de la clause entraîne celle de l'acte qui en découle.

undefined, le copropriétaire qui conteste une décision d'AG prise sur une clause illicite n'a pas à attendre que la clause soit d'abord déclarée non écrite. Il peut demander directement l'annulation de la décision, et le juge, s'il constate que la clause est illicite, doit en tirer les conséquences et annuler la décision.

Ce principe est constant en jurisprudence. Il s'applique à toutes les clauses du règlement de copropriété qui seraient contraires à la loi. On le retrouve par exemple pour les clauses limitant le droit de vote des copropriétaires, ou celles imposant des charges abusives.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques immédiates pour les copropriétaires.

Pour le copropriétaire qui conteste : Si vous estimez qu'une décision de votre assemblée générale a été prise en application d'une clause illicite du règlement de copropriété, vous pouvez agir directement en nullité de cette décision, sans passer par une action préalable contre la clause elle-même. Par exemple, si votre règlement prévoit que les voix des copropriétaires en retard de paiement sont suspendues (ce qui est illicite), et que l'AG a refusé de vous laisser voter, vous pouvez demander l'annulation de la délibération sans attendre. Attention toutefois : le délai pour contester une décision d'assemblée générale est de deux mois à compter de sa notification (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, la décision est définitive, même si elle est fondée sur une clause illicite.

Pour le syndic ou le conseil syndical : Vous devez être particulièrement vigilant lors de la rédaction ou de la modification du règlement de copropriété. Une clause illicite, même si elle n'a jamais été contestée, peut être anéantie à tout moment par un juge, avec des conséquences rétroactives sur toutes les décisions prises. Il est donc recommandé de vérifier régulièrement la conformité du règlement avec la loi, et de proposer une modification en assemblée générale si nécessaire.

Exemple concret à Saint-Paul-lès-Dax : Imaginons une résidence où le règlement prévoit que le président de séance est toujours le copropriétaire détenant le plus de lots. Cette clause est illicite car le président doit être élu (article 15 du décret de 1967). Lors d'une AG, le plus gros propriétaire (une SCI) préside et fait voter un budget prévisionnel. Un copropriétaire conteste la délibération dans les deux mois. Le tribunal, s'il constate la clause non écrite, annulera la décision. Résultat : le budget devra être revoté lors d'une nouvelle assemblée.

Pour le professionnel de l'immobilier : Ce principe concerne aussi les baux commerciaux ou les contrats de vente lorsqu'ils contiennent des clauses abusives. Dans une vente immobilière à Mont-de-Marsan, si une clause du contrat de réservation est contraire à la loi (par exemple, une clause de dédit excessif), l'acquéreur peut demander l'annulation de la vente sur ce fondement.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez votre règlement de copropriété. Procurez-vous le règlement et lisez attentivement les clauses relatives au fonctionnement des assemblées : désignation des scrutateurs, président, quorum, etc. Si une clause vous paraît suspecte (ex : « le syndic désigne seul les scrutateurs »), consultez un avocat spécialisé. À Saint-Vincent-de-Tyrosse, les notaires peuvent aussi vous aider dans cette vérification.
• Agissez vite en cas de contestation. Le délai de deux mois pour contester une décision d'AG est impératif. Dès que vous recevez le procès-verbal, examinez les points qui vous posent problème. Si vous suspectez une clause illicite, ne tardez pas à consulter. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des copropriétaires avaient laissé passer le délai, et ne pouvaient plus rien faire.
• Faites modifier les clauses litigieuses. Si vous êtes membre du conseil syndical, proposez une résolution en assemblée générale pour supprimer ou modifier les clauses non conformes. La loi permet de modifier le règlement de copropriété à la majorité de l'article 26 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Cela évite les contentieux futurs.
• Gardez une trace de vos contestations. Si vous ne pouvez pas agir dans les deux mois, écrivez au syndic pour signaler le problème et demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de la prochaine AG. Cela peut servir en cas de litige ultérieur, notamment pour démontrer votre bonne foi et votre diligence.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La solution dégagée par la Cour de cassation en 2011 s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Déjà, dans un arrêt du 9 juillet 2009 (n° 08-17.887), la Cour avait jugé que les clauses d'un règlement de copropriété qui contreviennent aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites, et que leur nullité peut être invoquée sans condition de délai. Cet arrêt avait notamment concerné une clause imposant une majorité plus lourde que celle prévue par la loi pour certaines décisions.

Depuis 2011, la jurisprudence a continué d'affirmer ce principe. Par exemple, dans un arrêt du 13 décembre 2018 (n° 17-26.854), la Cour de cassation a précisé que la clause qui impose au copropriétaire de supporter des charges pour des services dont il ne bénéficie pas est non écrite, et que les décisions d'AG qui l'appliquent sont nulles.

Ce que cela signifie pour l'avenir : les juges sont de plus en plus stricts sur la conformité des règlements de copropriété. Les clauses qui restreignent les droits des copropriétaires ou qui contredisent la loi sont systématiquement sanctionnées. Il est donc essentiel pour les syndics et les conseils syndicaux de veiller à la conformité du règlement, sous peine de voir les décisions d'AG annulées des années après, avec des conséquences financières importantes (ex : annulation de travaux votés).

Questions fréquentes

1. Qu'est-ce qu'une clause non écrite ? C'est une clause qui est contraire à la loi et qui est réputée n'avoir jamais existé. En copropriété, cela concerne souvent les clauses qui limitent le droit de vote, imposent des charges abusives, ou fixent des règles de majorité différentes de la loi.
2. Puis-je contester une décision d'assemblée générale après deux mois si elle est fondée sur une clause non écrite ? Non, le délai de deux mois est un délai de forclusion (délai butoir). Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est illégale. Il faut donc agir rapidement.
3. Quel est le coût d'une action en justice pour annuler une décision d'AG ? Les frais varient selon la complexité et l'avocat. En première instance (tribunal judiciaire), comptez entre 1 500 et 3 000 € pour une affaire standard. Si vous obtenez gain de cause, les frais peuvent être mis à la charge de la copropriété.
4. Que faire si le règlement de copropriété contient une clause non écrite mais que je n'ai pas contesté les décisions dans les deux mois ? Vous pouvez demander à l'assemblée générale de modifier le règlement pour supprimer la clause. Si la majorité refuse, vous pouvez saisir le tribunal pour faire déclarer la clause non écrite, ce qui produira effet pour l'avenir seulement (les décisions passées restent valables).
5. Cette jurisprudence s'applique-t-elle aux baux d'habitation ? Oui, par analogie. Par exemple, une clause d'un bail qui interdirait au locataire d'héberger des parents proches (clause abusive) peut être déclarée non écrite, et le congé fondé sur cette clause serait nul. Mais le cadre légal est différent (loi du 6 juillet 1989).

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