Décision de référence : cc • N° 23-81.748 • 2024-02-06 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire à Saint-Priest d'un petit bâtiment agricole que vous louez à un artisan. Un jour, vous recevez un courrier de la mairie vous signalant que votre locataire a transformé le hangar en logement sans autorisation. Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) interdit ce changement d'usage. Vous vous demandez : le juge peut-il ordonner la remise en état des lieux, ou bien l'infraction est-elle trop « légère » pour mériter une démolition ?
C'est exactement la question qui s'est posée dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 6 février 2024 (n° 23-81.748). Un ostréiculteur de Villeurbanne avait obtenu un permis de construire pour agrandir son bâtiment, mais en avait profité pour construire 80 m² supplémentaires et un étage non autorisé. Le tribunal correctionnel avait ordonné la démolition. L'exploitant contestait, arguant que l'infraction portait sur l'utilisation des lieux et non sur leur construction, ce qui, selon lui, rendait la remise en état impossible.
La Cour de cassation a tranché : peu importe que l'infraction porte sur l'utilisation d'un bâtiment ou sur sa construction, la remise en état (démolition, mise en conformité) est toujours possible dès lors que les dispositions du PLU sont violées. Une décision qui rassure les maires et les voisins, mais qui inquiète les propriétaires un peu trop créatifs.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
En 2011, M. H., ostréiculteur à Villeurbanne, obtient un permis de construire pour agrandir son bâtiment professionnel. Le permis prévoit une extension limitée, conforme au PLU. Mais au moment des travaux, M. H. voit plus grand : il ajoute 80 m² de surface au sol et un étage complet, sans demander de modification du permis. La différence avec le permis initial est flagrante : ce n'est plus une extension, mais un nouveau bâtiment.
La mairie de Villeurbanne, alertée par un voisin, constate l'infraction et saisit le procureur. M. H. est poursuivi pour violation du PLU et construction sans permis. Devant le tribunal correctionnel, il plaide la bonne foi et tente de régulariser sa situation en déposant une demande de permis modificatif. Mais la mairie refuse, estimant que la construction est trop importante et ne respecte pas les règles d'urbanisme.
Le tribunal correctionnel de Lyon, puis la cour d'appel, condamnent M. H. à une amende et ordonnent la démolition de la partie non conforme. M. H. se pourvoit en cassation. Son argument principal : l'infraction porte sur l'utilisation du bâtiment (il l'utilise pour son activité alors que le PLU l'autorise seulement pour un usage agricole), et non sur sa construction. Or, selon lui, la remise en état (démolition) ne peut être ordonnée que pour une infraction de construction, pas pour une infraction d'utilisation. La Cour de cassation rejette son pourvoi, confirmant la condamnation et la démolition.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur deux textes du Code de l'urbanisme : l'article L. 610-1 (qui définit les infractions aux PLU) et l'article L. 480-5 (qui prévoit les mesures de remise en état). Ces textes, dans leur rédaction applicable à l'époque, permettaient au juge pénal d'ordonner la remise en conformité des lieux ou des ouvrages en cas d'infraction aux PLU.
L'argument de M. H. était le suivant : l'infraction d'utilisation (utiliser un bâtiment à des fins non conformes au PLU) est une infraction dite « d'usage », qui ne peut être sanctionnée que par une amende, pas par une mesure réelle comme la démolition. Seule l'infraction de construction (construire sans permis ou en violation du permis) justifierait une remise en état.
La Cour de cassation balaie cet argument : les articles L. 610-1 et L. 480-5 ne font pas de distinction entre l'infraction de construction et l'infraction d'utilisation. Dès lors que le PLU est violé, quelle que soit la nature de la violation (construction, utilisation, changement de destination), le juge peut ordonner la remise en état. La seule condition est que la mesure soit proportionnée à la gravité de l'infraction. En l'espèce, la construction de 80 m² supplémentaires et d'un étage non autorisé était suffisamment grave pour justifier la démolition.
Cette décision confirme une jurisprudence constante : la remise en état est une mesure réelle, attachée à l'immeuble, et non personnelle. Peu importe que l'infraction soit le fait du propriétaire, du locataire ou de l'occupant. Le juge peut ordonner la démolition même si l'infraction est « seulement » une utilisation non conforme. C'est une arme puissante pour les collectivités locales qui luttent contre les constructions illégales.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire à Saint-Priest ou Villeurbanne, cette décision vous concerne directement. Elle signifie que toute violation du PLU, même liée à l'utilisation d'un bâtiment plutôt qu'à sa construction, peut entraîner une obligation de démolir ou de remettre en conformité. Concrètement :
- Pour le propriétaire bailleur : si votre locataire transforme un garage en logement sans autorisation (changement d'usage interdit par le PLU), vous risquez de devoir remettre les lieux en l'état à vos frais, même si vous n'êtes pas l'auteur de l'infraction. La mairie peut vous poursuivre en tant que propriétaire.
- Pour l'acquéreur : avant d'acheter un bien, vérifiez sa conformité au PLU. Une construction non conforme (même si elle date de plusieurs années) peut être démolie sur ordre du juge. Faites réaliser un diagnostic urbanisme par un professionnel.
- Pour le copropriétaire : si un copropriétaire réalise des travaux non conformes au PLU dans ses parties privatives, le syndic peut être contraint d'agir, et la copropriété pourrait être condamnée à remettre en état.
Exemple chiffré : à Villeurbanne, un propriétaire a dû démolir un étage entier qu'il avait ajouté sans permis. Coût de la démolition : 15 000 €. Coût de la procédure (avocat, frais de justice) : 5 000 €. Amende pénale : 10 000 €. Total : 30 000 €, sans compter la perte de valeur locative. Si vous êtes dans cette situation, vous devez consulter un avocat spécialisé rapidement pour évaluer vos chances de régularisation.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Consultez le PLU avant tout projet : avant d'acheter, de louer ou de construire, prenez connaissance des règles d'urbanisme de votre commune. Le PLU est consultable en mairie ou en ligne. Vérifiez la zone, les hauteurs, les destinations autorisées.
- Obtenez tous les permis nécessaires : pour toute extension, surélévation ou changement d'usage, déposez un permis de construire ou une déclaration préalable. Ne commencez jamais les travaux avant d'avoir l'autorisation.
- Faites appel à un architecte ou un bureau d'études : un professionnel vous aidera à respecter les règles et à déposer un dossier complet. L'économie réalisée en passant par un « amateur » peut coûter cher en cas de contentieux.
- Si vous êtes locataire, informez votre propriétaire : avant de modifier l'usage des lieux (transformer un local commercial en habitation), demandez l'accord écrit du propriétaire et vérifiez la conformité au PLU. À défaut, vous pourriez être expulsé et condamné à remettre en état.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une lignée de jurisprudence favorable aux mesures de remise en état. Dans un arrêt du 10 octobre 2018 (n° 17-86.026), la Cour de cassation avait déjà jugé que la démolition pouvait être ordonnée même si l'infraction était ancienne et que le constructeur avait agi de bonne foi. Plus récemment, dans un arrêt du 14 septembre 2022 (n° 21-83.124), elle a précisé que la remise en état pouvait concerner des travaux de réhabilitation intérieure non conformes au PLU.
La tendance est donc claire : les juges privilégient la protection de l'urbanisme et l'intérêt général sur les droits individuels. Les collectivités locales disposent d'un outil efficace pour faire respecter leurs PLU. À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les tribunaux ordonnent plus fréquemment des démolitions, même pour des infractions « mineures » d'utilisation, dès lors qu'elles sont établies.
Questions fréquentes
Puis-je régulariser une construction non conforme après coup ? Oui, si la mairie accepte votre demande de permis modificatif ou de régularisation. Mais attention : si l'infraction est grave (non-respect des règles de hauteur, d'emprise, de destination), la mairie peut refuser. Dans ce cas, la démolition est inévitable.
Quel est le délai pour agir après une infraction ? L'action publique se prescrit par 6 ans à compter de la découverte de l'infraction. L'action civile (pour obtenir des dommages-intérêts) se prescrit par 5 ans à compter du jour où le dommage est apparu. Mais la remise en état peut être ordonnée même après ce délai, car elle est considérée comme une mesure réelle et non une sanction.
Que faire si je reçois un procès-verbal d'infraction ? Consultez immédiatement un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme. Vous avez un délai très court pour présenter vos observations et éventuellement déposer une demande de régularisation. Ne restez pas passif.
Le locataire peut-il être condamné à remettre en état ? Oui, s'il est l'auteur de l'infraction. Mais le propriétaire reste solidairement responsable. En pratique, le juge condamne souvent les deux in solidum (ensemble), et le propriétaire doit se retourner contre le locataire pour obtenir remboursement.
La démolition est-elle toujours proportionnée ? Non, le juge doit apprécier la proportionnalité. Si l'infraction est légère (exemple : une clôture de 2,10 m au lieu de 2 m), il peut simplement infliger une amende. Mais en cas de construction importante ou de violation grave du PLU, la démolition est fréquente.
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📌 Cet article vous concerne ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier et foncier, Docteur en droit, intervient dans toute la France.
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