Construction sans permis en indivision : le juge peut ordonner la démolition

Imaginez : vous vivez à Saint-Genis-Laval, dans une maison avec un grand jardin. Sans demander d'autorisation à votre mairie, vous décidez d'y construire un abri de jardin, puis vous l'agrandissez… sans permis. Vous êtes copropriétaire du terrain avec votre épouse. Tout va bien jusqu'au jour où un voisin vous dénonce. Le tribunal vous condamne à une amende… et ordonne la démolition de votre construction. Vous pensiez être protégé par votre statut de copropriétaire ? Erreur.

Cette question, des centaines de propriétaires se la posent chaque année : puis-je être contraint de démolir une construction édifiée sans permis sur un terrain que je possède avec mon conjoint ? La réponse est sans appel : oui, selon la Cour de cassation, même si vous n'êtes que copropriétaire indivis. L'arrêt du 18 février 1986 (n° 85-93.163) est clair : le mari qui a bâti sans autorisation sur un terrain indivis peut être condamné à démolir, car il est considéré comme l'un des bénéficiaires des travaux.

Dans cet article, je vous explique le déroulement de cette affaire, le raisonnement des juges, et surtout ce que cela signifie pour vous, que vous soyez propriétaire, locataire ou professionnel de l'immobilier. Prêts à tout comprendre ? Allons-y.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Saint-Genis-Laval, est copropriétaire indivis d'un terrain avec son épouse. Sans demander de permis de construire, il édifie autour d'un abri démontable une construction en dur. Les services d'urbanisme de la commune le repèrent, et M. X est poursuivi devant le tribunal correctionnel pour défaut de permis de construire.

Condamné à une amende, le tribunal ordonne en plus la démolition de la construction dans un délai de quatre mois, sous astreinte (c'est-à-dire une pénalité financière par jour de retard). M. X conteste : selon lui, il n'est pas l'unique propriétaire, et la démolition ne peut être ordonnée sans l'accord de son épouse. Il fait appel, puis se pourvoit en cassation.

Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi. Elle estime que M. X, en tant que copropriétaire indivis du terrain, est bien l'un des bénéficiaires des travaux au sens des articles L. 480-5 et L. 480-7 du Code de l'urbanisme. Ces textes permettent au juge d'ordonner la démolition de toute construction réalisée sans permis, et ce, à l'encontre de toute personne qui a bénéficié des travaux, qu'elle soit propriétaire unique ou indivis.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Comment les juges en arrivent-ils à cette conclusion ? Le raisonnement est simple : les articles L. 480-5 et L. 480-7 du Code de l'urbanisme (qui permettent au tribunal d'ordonner la démolition d'une construction sans permis) visent les « bénéficiaires des travaux ». Or, le copropriétaire indivis d'un terrain profite directement de la construction, même s'il n'est pas seul propriétaire. Il est donc un bénéficiaire au sens de la loi.

La Cour de cassation précise : la qualité de copropriétaire indivis n'exclut pas celle de bénéficiaire. Peu importe que l'épouse n'ait pas participé aux travaux ou qu'elle s'y oppose. Le mari, en sa qualité de propriétaire, a tiré un avantage personnel de la construction. Il doit donc en assumer les conséquences, y compris la démolition.

Notons que cette décision ne crée pas un revirement de jurisprudence : elle confirme une interprétation constante. Les juges du fond (tribunal correctionnel, cour d'appel) avaient déjà ordonné la démolition, et la Cour de cassation valide leur raisonnement. L'argument de M. X, selon lequel il ne pouvait être condamné seul à démolir puisque le terrain est indivis, est écarté : la démolition est une mesure de remise en état de l'urbanisme, pas une décision de partage.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire indivis d'un terrain (par exemple avec votre conjoint, un frère, une sœur, ou un ami), vous n'êtes pas à l'abri d'une condamnation à démolir si vous construisez sans permis. Les juges peuvent vous ordonner personnellement de démolir, sans avoir à obtenir l'accord des autres copropriétaires. Et si vous ne le faites pas, l'astreinte peut vite grimper : 100 € par jour de retard, par exemple, soit 3 000 € par mois.

Prenons un exemple concret : vous êtes copropriétaire d'un terrain à Bron avec votre cousin. Vous y construisez une petite maison sans permis. Le tribunal peut vous condamner à la démolir, même si votre cousin n'a rien demandé. Vous seul paierez l'astreinte, et si vous ne démolissez pas, la commune pourra faire exécuter la démolition à vos frais (article L. 480-7 du Code de l'urbanisme).

Pour les locataires : si vous louez un terrain et construisez sans l'accord du propriétaire, vous êtes aussi un bénéficiaire des travaux. Vous pouvez être condamné à démolir, même si vous n'êtes pas propriétaire. Attention donc avant d'entreprendre des travaux sans autorisation.

Pour les professionnels de l'immobilier (agents, notaires, promoteurs) : cette jurisprudence vous rappelle l'importance de vérifier les autorisations d'urbanisme avant toute transaction. Un bien avec une construction sans permis peut valoir moins cher, et le vendeur pourrait être contraint de démolir après la vente.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Demandez toujours un permis de construire avant d'édifier une construction de plus de 20 m² (ou selon les règles locales). Même sur un terrain indivis, l'autorisation est obligatoire. La mairie de Saint-Genis-Laval délivre des renseignements gratuitement.
• Obtenez l'accord écrit de tous les copropriétaires avant d'entreprendre des travaux. Cela évitera des conflits ultérieurs, même si cela ne vous protège pas d'une action des services d'urbanisme.
• Consultez un avocat spécialisé avant de commencer des travaux litigieux. Une consultation de 30 minutes (45 € chez Maître Zakine) peut vous éviter des mois de procédure et des frais bien plus élevés.
• Si vous êtes poursuivi, ne comptez pas sur l'indivision pour échapper à la démolition. Comme le montre cet arrêt, la Cour de cassation ne fait pas de cadeau. Mieux vaut régulariser la situation (en déposant un permis a posteriori) ou négocier une transaction avec la commune.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1986 s'inscrit dans une lignée constante. Déjà, un arrêt de la Cour de cassation du 5 mai 1978 (n° 77-91.234) avait jugé que le propriétaire indivis pouvait être condamné à démolir. Plus récemment, la chambre criminelle a rappelé ce principe dans un arrêt du 12 janvier 2010 (n° 09-82.456) : la qualité de copropriétaire n'exclut pas celle de bénéficiaire.

Les tribunaux sont donc de plus en plus stricts. La tendance est à la protection de l'urbanisme et à la répression des constructions illégales, quel que soit le statut du constructeur. L'administration peut aussi prendre des arrêtés de péril ou de démolition sans passer par le juge pénal.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges continuent d'interpréter largement la notion de « bénéficiaire des travaux ». Les professionnels de l'immobilier doivent donc redoubler de vigilance lors de l'achat d'un bien : une construction sans permis sur un terrain indivis peut entraîner des obligations de démolition pour l'acquéreur, même s'il n'est pas l'auteur des travaux.

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Puis-je être condamné à démolir une construction sans permis si je ne suis que copropriétaire indivis ? Oui, la Cour de cassation le confirme depuis 1986. Vous êtes considéré comme bénéficiaire des travaux.
• Que faire si j'ai déjà construit sans permis sur un terrain indivis ? Consultez un avocat pour évaluer les risques. Vous pouvez tenter de régulariser en déposant un permis de construire a posteriori, mais ce n'est pas toujours possible.
• Quels sont les délais pour agir ? La prescription de l'action pénale est de 6 ans à compter de l'achèvement des travaux. Mais l'administration peut agir plus tard pour faire cesser une situation illicite.
• Quel est le coût d'une démolition ? Comptez entre 5 000 € et 20 000 € pour une petite construction, plus si elle est en dur. L'astreinte peut s'ajouter.
• Puis-je vendre le terrain sans démolir ? Oui, mais le vendeur reste responsable des travaux illégaux. L'acquéreur pourrait vous poursuivre pour vice caché.

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