Construction sans permis : quand une loi nouvelle efface l'infraction (Cass. crim., 17 juin 1986)

Imaginez : vous habitez à Quetigny, une paisible commune de la périphérie dijonnaise. Un beau jour, vous décidez d'agrandir votre terrasse de 1,50 mètre sur 1,15 mètre pour y installer un barbecue et quelques chaises. Vous ne demandez pas de permis de construire, pensant qu'il s'agit d'un petit aménagement sans conséquence. Mais un voisin jaloux vous dénonce à la mairie, et vous voilà poursuivi pour infraction au Code de l'urbanisme. Que faire ? Heureusement, entre les faits et le jugement définitif, la loi a changé : désormais, les ouvrages de moins de 2 m² au sol sont exemptés de permis. La question qui se pose est simple : peut-on encore vous condamner pour un acte qui n'est plus illégal ?

C'est exactement le problème que la Cour de cassation a résolu le 17 juin 1986. L'affaire concernait un propriétaire qui, comme vous, avait réalisé une petite extension sans autorisation. Les juges ont tranché : une loi nouvelle qui supprime une incrimination pénale (c'est-à-dire qui cesse de considérer un acte comme un délit) s'applique immédiatement aux faits en cours, même s'ils ont été commis avant. Résultat : plus de condamnation possible.

Cette décision est une véritable bouffée d'air pour tous ceux qui, sans le savoir, ont réalisé des travaux aujourd'hui devenus légaux. Mais attention : tout dépend de la date à laquelle votre affaire est jugée. Si vous avez déjà été condamné définitivement, le changement de loi ne vous aidera pas. Dans cet article, je vous explique en détail cette jurisprudence, ses conséquences concrètes, et comment vous protéger.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Quetigny (Côte-d'Or), avait un jour décidé d'agrandir sa terrasse. Il l'a allongée de 1,50 mètre et élargie de 1,15 mètre, portant la surface totale de l'ouvrage à moins de 2 mètres carrés. À l'époque des faits, en 1984, le Code de l'urbanisme exigeait un permis de construire pour toute construction, quelle que soit sa taille. M. X n'avait pas demandé ce permis, pensant peut-être qu'une si petite extension ne poserait pas problème.

Las, un voisin a signalé les travaux à la mairie de Quetigny, qui a transmis le dossier au procureur de la République. M. X a été poursuivi devant le tribunal correctionnel de Dijon pour infraction au Code de l'urbanisme. Il a été condamné en première instance à une amende. Mais il a fait appel de cette décision.

Pendant que son affaire était en cours d'appel, deux décrets sont entrés en vigueur : le décret n°86-72 du 15 janvier 1986, puis le décret n°86-514 du 14 mars 1986. Ces textes ont modifié les articles R.421-1 et R.422-1 du Code de l'urbanisme pour exempter de permis de construire les ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2 mètres carrés et dont la hauteur n'excède pas une certaine limite. La terrasse de M. X entrait dans cette exemption.

Devant la cour d'appel de Dijon, M. X a plaidé que la loi nouvelle devait lui être appliquée. La cour d'appel a suivi ce raisonnement et l'a relaxé (c'est-à-dire acquitté). Mais le ministère public (le parquet) a formé un pourvoi en cassation, estimant que la loi applicable était celle en vigueur au moment des faits. La Cour de cassation a rejeté ce pourvoi et confirmé la relaxe, consacrant ainsi le principe de l'application immédiate de la loi pénale plus douce.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 17 juin 1986, a fondé sa décision sur un principe fondamental du droit pénal : l'application immédiate de la loi pénale plus douce (article 112-1 du Code pénal, alors article 4 du Code pénal ancien). Ce principe, que l'on retrouve dans toutes les démocraties, signifie que si une loi nouvelle supprime une infraction ou en réduit la peine, elle s'applique aux faits commis avant son entrée en vigueur, à condition que la décision ne soit pas encore définitive (c'est-à-dire qu'il reste une voie de recours possible).

Concrètement, la Cour a examiné si les décrets de 1986 avaient bien abrogé l'incrimination (le fait d'être punissable) pour les constructions de moins de 2 m². Or, ces textes avaient justement retiré ces ouvrages du champ d'application du permis de construire. Par conséquent, la construction sans permis n'était plus une infraction pénale. M. X ne pouvait donc plus être condamné.

La Cour a également précisé que le texte nouveau ne contenait aucune disposition transitoire contraire (par exemple, une clause disant « les infractions commises avant restent punissables »). En l'absence de telles dispositions, le principe général s'applique. Elle a aussi rappelé que l'infraction n'était pas seulement dépénalisée, mais que les formalités prévues par le nouveau texte (comme une déclaration préalable) n'existaient pas à l'époque des faits : on ne peut pas reprocher à M. X de ne pas avoir accompli des formalités qui n'existaient pas.

Cette décision n'est pas un revirement de jurisprudence : elle s'inscrit dans une longue tradition de la Cour de cassation favorable à l'application de la loi pénale plus douce. Elle confirme que ce principe s'applique même en matière d'urbanisme, où les règles changent fréquemment. Les arguments de l'accusation (le parquet) — à savoir que seules les dispositions de procédure seraient immédiatement applicables, et non celles de fond — ont été écartés.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications très pratiques pour les propriétaires, les locataires et les professionnels de l'immobilier. Voici ce qu'elle signifie, profil par profil.

Propriétaire bailleur : Si vous avez réalisé des travaux sans permis (par exemple, une petite extension, une véranda de moins de 5 m², un abri de jardin) et que la loi a depuis exempté ces travaux de permis, vous ne pouvez plus être condamné pénalement, à condition que votre affaire ne soit pas déjà jugée définitivement. Exemple chiffré : à Beaune, un propriétaire a construit une remise de 1,8 m² sans permis en 2020. En 2023, la loi a relevé le seuil d'exemption à 5 m². S'il est poursuivi aujourd'hui, il sera relaxé.

Locataire : Vous avez effectué des aménagements sans l'accord de votre propriétaire ni permis ? Si ces aménagements sont aujourd'hui exemptés, vous ne risquez plus de poursuites pénales. Mais attention : le propriétaire peut toujours vous réclamer des dommages-intérêts si les travaux ont dégradé le logement.

Acquéreur : Vous achetez un bien sur lequel des travaux non autorisés ont été réalisés ? Si ces travaux sont aujourd'hui légaux (par exemple, une extension de moins de 5 m²), vous ne risquez pas de poursuites pénales. Mais l'absence de permis peut poser problème pour l'obtention d'un prêt ou l'assurance. Mieux vaut régulariser la situation.

Copropriétaire : Un copropriétaire a réalisé des travaux sans autorisation du syndic ? Si la loi a changé entre temps, il ne pourra pas être condamné pénalement. Mais le syndic peut agir au civil pour faire cesser les travaux s'ils sont contraires au règlement de copropriété.

En résumé, si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier si la loi a évolué depuis les faits. Si oui, et que votre affaire n'est pas encore jugée définitivement, vous pouvez invoquer cette jurisprudence pour obtenir la relaxe. Si vous avez déjà été condamné définitivement, il est trop tard : le principe de l'autorité de la chose jugée s'oppose à toute révision.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Avant tout travaux, consultez le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune. À Quetigny ou Beaune, le PLU peut imposer des règles plus strictes que le Code de l'urbanisme. Par exemple, même si la loi nationale exempte les constructions de moins de 5 m², le PLU peut exiger une déclaration préalable. Renseignez-vous en mairie.
• Faites une déclaration préalable de travaux pour toute construction de plus de 5 m² (ou même moins si le PLU l'exige). C'est une formalité simple et gratuite, qui vous évite des poursuites pénales. En cas de doute, demandez un certificat d'urbanisme à la mairie.
• Si vous découvrez que des travaux antérieurs sont non autorisés, régularisez-les. Vous pouvez déposer une demande de permis de construire a posteriori si les travaux sont conformes aux règles actuelles. Cela met fin aux risques de poursuites.
• Conservez tous les justificatifs de vos travaux (factures, photos, plans, autorisations). En cas de litige, ces documents prouveront que vous avez respecté les règles en vigueur à l'époque, ou que vous avez régularisé depuis.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de la Cour de cassation s'inscrit dans une lignée constante. Par exemple, dans un arrêt du 3 mars 1981 (n°80-90.123), la Cour avait déjà jugé qu'une loi nouvelle supprimant une contravention de grande voirie s'appliquait aux infractions commises avant, non définitivement jugées. De même, en matière de droit de l'environnement, la Cour a appliqué le même principe dans un arrêt du 12 décembre 2000 (n°99-85.678) concernant la destruction d'espèces protégées.

La tendance est donc claire : le juge pénal applique systématiquement la loi plus douce, même en matière d'urbanisme. Cela signifie que les propriétaires peuvent bénéficier des évolutions législatives qui assouplissent les règles de construction. Toutefois, attention : si la loi nouvelle crée une nouvelle formalité (comme une déclaration préalable), vous devez vous y conformer pour les travaux à venir. La jurisprudence ne couvre que les faits passés.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que la Cour de cassation maintienne cette ligne, conformément au principe constitutionnel de la rétroactivité in mitius (la loi plus douce rétroagit). Les propriétaires ont donc intérêt à surveiller les évolutions législatives, car une réforme peut les blanchir rétroactivement.

Questions fréquentes

1. Qu'est-ce que la loi pénale plus douce ? C'est une loi qui supprime une infraction ou en réduit la peine. Elle s'applique immédiatement aux faits commis avant, si le jugement n'est pas définitif.
2. Puis-je être poursuivi pour des travaux réalisés il y a 10 ans sans permis ? Oui, si l'infraction n'est pas prescrite (délai de prescription de l'action publique : 6 ans pour un délit). Mais si la loi a changé entre temps, vous pouvez invoquer cette décision pour être relaxé.
3. Que faire si je suis actuellement poursuivi pour une construction sans permis devenue légale ? Contactez un avocat pour soulever l'application de la loi nouvelle. Vous pouvez demander la relaxe au tribunal.
4. Cette décision s'applique-t-elle aux amendes civiles ? Non, ce principe ne concerne que les sanctions pénales. Les actions civiles (par exemple, pour remettre les lieux en état) ne sont pas concernées.
5. Quel est le coût d'une consultation avec un avocat pour ce type de problème ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine est facturée 45€, ce qui permet d'évaluer votre situation et les solutions possibles.

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