Termine sospensivo: la scadenza è sufficiente, non serve una condizione

Immaginate: vendete la vostra casa a Roye, nella Somme. L'atto prevede che il prezzo sia pagato in due rate: 500.000 € alla firma e il saldo di 500.000 € « non appena ottenuto il permesso di costruire » per un progetto sulla seconda tranche di lavori. Passano i mesi, il permesso non arriva. Aspettate, sollecitate, ma niente. Dopo un anno, decidete di esigere il pagamento integrale. L'acquirente vi oppone che il permesso non è stato ottenuto, quindi che il termine non è scaduto. Ma voi ritenete che stia ritardando volontariamente. Cosa fare? Questa domanda, che si pone ogni proprietario di fronte a un termine che si protrae, ha trovato una risposta netta in una sentenza della Corte di cassazione del 1° luglio 1971. Senza indugio, l'Alta Corte ha stabilito: quando il termine è stipulato per ritardare l'esecuzione di un'obbligazione (si parla di termine sospensivo), il giudice che constata che il termine è scaduto non deve verificare se le condizioni dell'articolo 1188 del Codice civile (che consente la decadenza del termine in caso di diminuzione delle garanzie o di fallimento) sono soddisfatte. In chiaro, il semplice decorso del termine è sufficiente a rendere esigibile l'obbligazione.

I fatti: una storia come tante

In questa vicenda, un proprietario, il Sig. X, aveva concesso a una società un'autorizzazione a costruire in sopraelevazione sul suo fondo. In cambio, la società doveva pagare un milione di franchi (vecchi). I primi 500.000 franchi erano pagabili in contanti, e gli ultimi 500.000 « non appena ottenuto il permesso di costruire relativo alla seconda tranche di lavori ». Il permesso di costruire per questa seconda tranche non è mai stato rilasciato. La società sosteneva che il termine non era scaduto e quindi non doveva pagare. Il Sig. X, invece, riteneva che la società avesse ritardato l'ottenimento del permesso e che il termine dovesse considerarsi scaduto. La causa è stata portata in tribunale. La corte d'appello ha dato ragione al Sig. X, ritenendo il termine scaduto e la società tenuta al pagamento. La società ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo che i giudici avrebbero dovuto verificare se una delle condizioni dell'articolo 1188 del Codice civile (decadenza del termine) fosse realizzata, ad esempio se la società avesse diminuito le sue garanzie o fosse in fallimento. La Corte di cassazione ha respinto il ricorso, affermando che quando il termine è stipulato per ritardare l'esecuzione di un'obbligazione (termine sospensivo), la sua scadenza è sufficiente a rendere esigibile l'obbligazione, senza che sia necessario verificare le condizioni dell'articolo 1188.

Il ragionamento della giurisdizione — analizzato

Il ragionamento dei giudici è di una logica ineccepibile. Si basa su una distinzione fondamentale tra due nozioni giuridiche: il termine e la condizione. Il termine (articolo 1185 del Codice civile) è un evento futuro e certo (una data, un termine). La condizione (articolo 1168 del Codice civile) è un evento futuro e incerto (l'ottenimento di un permesso, la realizzazione di un progetto). Nel nostro caso, la clausola « non appena ottenuto il permesso di costruire » è un termine sospensivo: il permesso sarà ottenuto (o no), ma la data è incerta. Tuttavia, la Corte di cassazione ha ritenuto che i giudici di merito potessero constatare che il termine era scaduto, senza dover applicare l'articolo 1188. Perché? Perché l'articolo 1188 riguarda la decadenza del termine, cioè la perdita del beneficio del termine per il debitore a causa della sua colpa (ad esempio, se diminuisce le garanzie). Ma qui non si trattava di decadenza del termine: il termine era semplicemente scaduto, poiché il termine ragionevole per ottenere il permesso era trascorso. La Corte ha quindi ritenuto che la richiesta del Sig. X non fosse una richiesta di decadenza del termine, ma una richiesta di esecuzione dell'obbligazione alla sua scadenza normale. In altre parole, il giudice non deve chiedersi se il debitore sia in colpa: è sufficiente che il termine sia arrivato perché il creditore possa esigere il pagamento. Questa soluzione è una conferma della giurisprudenza precedente: non costituisce né un revirement né un'evoluzione, ma una semplice applicazione dei principi classici. Gli argomenti della società (necessità di provare una colpa) sono stati respinti con la motivazione che il giudice non doveva verificare le condizioni dell'articolo 1188.

Cosa cambia per voi — concretamente

Concretamente, questa decisione ha implicazioni pratiche per diversi profili. Se siete un proprietario locatore a Doullens, e avete previsto in un contratto di locazione commerciale che il canone sarà rivisto « non appena ottenuto il permesso di costruire » per dei lavori, potete esigere la revisione non appena il termine ragionevole è trascorso, senza dover provare che il vostro conduttore ha fatto trascinare le cose. Se siete un acquirente di un terreno edificabile a Roye, e il venditore ha stipulato che il prezzo sarà pagato « all'ottenimento del permesso di costruire », dovrete pagare non appena il permesso è ottenuto, anche se ritenete che il venditore abbia ritardato. Se siete un condomino, e il regolamento condominiale prevede un contributo alle spese « non appena realizzati i lavori », potete esigere il pagamento al termine dei lavori, senza dibattito sui ritardi. Facciamo un esempio numerico: un venditore a Doullens cede un terreno per 200.000 €, con 100.000 € pagabili « non appena ottenuto il permesso di costruire ». Se il permesso è ottenuto dopo 18 mesi, l'acquirente deve pagare, anche se contesta la data. Se vi trovate in questa situazione, dovete verificare se la clausola è un termine (evento certo) o una condizione (evento incerto). Se è un termine, il semplice decorso del termine