参考判决： cc • N° 69-12.180 • 1971-01-15 • 查看判决 →
想象一下：您刚在昂热（Angers）购买了一栋迷人的房子，可以欣赏缅因河（Maine）的景色。卖方向您保证一切正常。但签署后几周，您发现市政府拒绝了您计划扩建的施工许可证。更糟的是：卖方在出售前就知道这一点，却只字未提。您有补救措施吗？
这正是法国最高法院在1971年1月15日判决中提出的问题，这一开创性判决改变了数千笔不动产交易的局面。原则简单但有力：沉默可能构成谎言。
在法律上，这被称为 沉默欺诈（故意隐瞒信息）。1971年之前，法院通常要求有积极的欺诈行为。现在，不说该说的话就足以撤销买卖。解读如下。
事实：一个每天都会发生的故事
案件始于滨海自由城（Villefranche-sur-Mer），位于阿尔卑斯滨海省（Alpes-Maritimes）。UCIM公司申请了 施工许可证（行政建筑许可）。省长（省的国家代表）签署了批准令，但程序尚未完成。
与此同时，UCIM将该地块出售给Bezanger公司。买卖合同于1967年3月14日签署。但问题在于：在签署之前，即1967年3月14日，省长通过致UCIM的信函拒绝了施工许可证。而UCIM未向买方透露任何信息。
1967年7月1日，颁发了整改许可证（修改许可），使程序得以继续。但损害已经造成：买方认为如果事先知道最初的拒绝，绝不会签订合同。因此，Bezanger公司起诉UCIM，要求以欺诈为由撤销买卖（欺诈导致同意存在瑕疵）。
巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）支持Bezanger的诉求，UCIM向最高法院提起上诉。争议焦点在于：仅仅不透露许可证被拒绝的事实是否构成欺诈，即使没有积极的谎言。
法院的推理——详细解析
法国最高法院在1971年1月15日的判决（n° 69-12.180）中驳回了UCIM的上诉。它确认，一方隐瞒合同对方一个事实，若该事实为对方所知将阻止其签订合同，则沉默可构成欺诈。
法律依据是《法国民法典》原第1116条（现第1137条和第1138条），该条规定，当一方实施的欺诈行为如此明显，以至于没有这些行为另一方就不会签订合同时，欺诈是合同无效的原因。法院在此将“欺诈行为”的概念扩展至故意沉默。
法官认为，UCIM在知道许可证被拒绝的情况下，有义务向Bezanger提供信息。由于未披露这一决定性事实（没有该事实Bezanger不会购买），UCIM构成了欺诈。即使程序后来得到纠正也无关系：最初的同意存在瑕疵。
这一判决标志着一个转折点。在此之前，法院要求有积极的欺骗行为（虚假陈述、伪造文件）。现在，沉默可能与谎言同样严重。这就是所谓的 沉默欺诈（隐瞒有义务披露的信息）。
法国最高法院此后在多个判决中确认了这一立场，特别是在不动产领域：出售受污染房产、存在地役权（通行权或其他限制）、隐蔽瑕疵（使房产不适用于用途的隐藏缺陷）。
对您的实际影响
如果您是买方：您必须保持警惕。卖方有义务告知您可能影响购买决策的任何因素。例如，如果您在昂热购买一套公寓，而卖方知道共有人已表决通过重大工程（外墙翻新、电梯），他必须告知您。如果不这样做，您可以请求撤销买卖（无效之诉）或损害赔偿（金钱赔偿）。注意：提起诉讼的期限为发现欺诈之日起5年（《法国民法典》第1144条）。
如果您是卖方：透明是您最好的盟友。不要隐瞒任何事。信息缺失可能让您付出高昂代价。举一个数字例子：您以250,000欧元的价格在绍莱（Cholet）出售一栋房子。您知道地下室经常被淹，但您没有说。买方在买卖后发现该问题并提起诉讼。如果法院撤销买卖，您必须返还价款（250,000欧元）并偿还公证费（约8%，即20,000欧元）。不包括损害赔偿（例如搬家费、精神损害）。总计超过300,000欧元。
对于开发商和房地产专业人士：信息义务更为严格。您被视为知情者，您的沉默将被推定为故意。仅判断错误是不够的：必须证明您知道该事实并故意隐瞒。但实践中，法院是严厉的：如果您有疑问，您必须披露。
避免此类纠纷的四个建议
- 在购买前，提出书面问题：要求卖方填写关于房产状况的详细问卷（即将进行的工程、损害、城市规划许可）。保留回复。如果卖方说谎或遗漏，将成为欺诈的证据。
- 聘请专业人士：认证的房产诊断师（进行技术诊断：石棉、铅、能源性能）和公证人（核实地役权、边界、施工许可证）。这些第三方为您提供安全保障。
- 不要犹豫咨询市政厅：在签署前，检查地方城市规划计划（PLU）、该区域提交的施工许可证以及可能的公共用途地役权。在昂热，市政厅提供在线一站式服务。
- 在合同中加入保证条款：请您的公证人起草一个条款，卖方声明已提供所有有用信息，并承诺在违反时赔偿您。这有助于证明欺诈。
- 如果您是卖方，请主动：预见问题。如果您知道邻居有建筑项目可能遮挡您的视野，请告知。失去一个买家总比赢得一场官司好。
深入：相关判例与演变
1971年的判决为一系列强化信息义务的裁决铺平了道路。例如，法国最高法院在2013年（Civ. 3e, 2013年7月3日，n° 12-20.202）裁定，房产卖方必须告知买方存在危险程序（安全威胁），即使该程序尚未结束。同样，在2016年（Civ. 1re, 2016年1月21日，n° 14-29.461），它明确指出，卖方对未获许可的扩建保持沉默构成欺诈，即使买方本可以自行核实。
因此，趋势是对买方提供更强保护。法院认为专业卖方（房地产中介、开发商）负有几乎自动的强化信息义务。对于个人，评估更为细致：必须证明卖方知道该事实，并且知道该事实对买方具有决定性作用。
未来，判例将继续演变。随着交易数字化，合同前信息问题变得更加尖锐。法院可能要求卖方提供越来越多的文件（专家报告、土壤研究等），否则合同可能无效。
常见问题
什么是沉默欺诈或隐瞒欺诈？
这是指故意向另一方隐瞒重要信息，从而阻止其作出自由和知情的同意。例如，不说屋顶漏水或房子位于洪水区。
如果卖方未告知我隐蔽瑕疵，我可以撤销买卖吗？
可以，但隐蔽瑕疵（《法国民法典》第1641条）不同于欺诈。对于隐蔽瑕疵，您必须证明缺陷使房产不适用于用途，并且该缺陷在买卖前已存在。对于欺诈，您必须证明欺骗意图。两种诉讼可以同时提起。
以欺诈为由请求无效的期限是多久？
从发现欺诈之日起5年（《法国民法典》第1144条）。超过该期限，您将丧失所有救济。因此，迅速行动至关重要。
如果在买卖后发现欺诈，我该怎么办？
收集所有证据（电子邮件、证词、照片）。咨询专门从事不动产法的律师，评估您案件的强度。向卖方发送催告函（挂号信）有时能达成友好解决方案。否则，提起法律诉讼。
卖方能否被判损害赔偿而不撤销买卖？
可以，即使您不希望撤销买卖，也可以要求损害赔偿（金钱补偿）。例如，如果缺陷轻微，法院可以判给相当于维修费用的金额。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——而且通常更划算。预约 →