Entscheidungsreferenz: cc • N° 77-11.438 • 1978-10-09 • Entscheidung einsehen →
Sie haben ein Grundstück in Aix-les-Bains gekauft mit der festen Absicht, dort Wohnungen zu bauen, und dafür einen ermäßigten Satz bei der Grunderwerbsteuer (die beim Kauf gezahlten Steuern) erhalten. Aber dann ändern Sie aus irgendeinem Grund Ihre Meinung: Sie bauen nicht selbst, sondern verkaufen das Grundstück an einen Bauträger, der Büros plant. Was passiert? Kann die Steuerverwaltung die Nachzahlung der Steuer fordern? Genau diese Frage stellte sich in einem Fall, der vom Kassationsgerichtshof am 9. Oktober 1978 entschieden wurde und dessen Lehren noch heute aktuell sind.
Im französischen Recht erlaubt Artikel 691 des Code général des impôts (Allgemeines Steuergesetzbuch) die Zahlung geringerer Steuern beim Kauf eines Grundstücks, unter der Bedingung, sich zu verpflichten, innerhalb von vier Jahren Wohnungen zu bauen. Dieser Steuervorteil ist jedoch an die tatsächliche Durchführung des Projekts geknüpft. Wenn Sie nicht bauen oder etwas anderes bauen, kann die Verwaltung den ermäßigten Satz in Frage stellen und die Differenz zuzüglich Verzugszinsen (Säumniszuschläge) fordern.
Der hier kommentierte Urteil stellt klar, dass selbst eine Verweigerung der Baugenehmigung (behördliche Baugenehmigung) nicht unbedingt einen Fall höherer Gewalt (unvorhersehbares und unvermeidbares Ereignis) darstellt, der Sie von Ihrer Verpflichtung befreien würde. Wenn Sie Ihr ursprüngliches Projekt geändert oder das Grundstück an einen Dritten weiterverkauft haben, der eine Genehmigung für eine andere Nutzung beantragt hat, können Sie sich nicht auf diese Verweigerung berufen, um Ihrer Verpflichtung zu entgehen. Eine Lektion, die jeder Grundstückseigentümer bedenken sollte.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
1969 kauft die Gesellschaft Tuilerie des Écus ein Grundstück in Barberaz bei Chambéry mit der Absicht, dort Wohngebäude zu errichten. Um den ermäßigten Satz der Grunderwerbsteuer gemäß Artikel 691 des Code général des impôts zu erhalten, verpflichtet sie sich im Kaufvertrag, diese Wohnungen innerhalb von vier Jahren zu bauen. Doch es kommt anders als geplant.
1971 ändert die Gesellschaft ihre Strategie: Sie verkauft das Grundstück an einen Dritten. Der Weiterverkaufsvertrag erwähnt, dass der Käufer beabsichtigt, dort Geschäftsräume zu errichten, und nicht mehr Wohnungen. Der neue Eigentümer beantragt eine Baugenehmigung für diese Geschäfte, aber die Gemeinde verweigert sie 1973. Die Gesellschaft Tuilerie des Écus, die nicht mehr Eigentümer ist, hat die Wohnungsbauarbeiten daher nicht innerhalb der Vierjahresfrist selbst durchgeführt.
Die Steuerverwaltung fordert daraufhin die Nachzahlung der Grunderwerbsteuer, da die Verpflichtung nicht eingehalten worden sei. Die Gesellschaft widerspricht: Sie beruft sich auf höhere Gewalt und argumentiert, die Verweigerung der Baugenehmigung habe sie daran gehindert, ihr ursprüngliches Projekt zu verwirklichen. Doch der Kassationsgerichtshof, der mit dem Rechtsstreit befasst wurde, folgt dieser Argumentation nicht. Er stellt fest, dass die Gesellschaft selbst die Nutzung des Grundstücks geändert hat, indem sie es für ein gewerbliches Projekt weiterverkaufte, und dass nicht nachgewiesen ist, dass die Genehmigung auch bei Beibehaltung des Wohnungsbauprojekts verweigert worden wäre. Mit anderen Worten: Sie kann sich nicht auf ein Hindernis berufen, das sie selbst geschaffen hat.
Die Begründung des Gerichts — im Detail
Der Kassationsgerichtshof bestätigt in seinem Urteil vom 9. Oktober 1978 die Position der Steuerverwaltung. Die rechtliche Grundlage ist Artikel 691 des Code général des impôts, der die Gewährung des ermäßigten Satzes an zwei kumulative Bedingungen knüpft: einerseits eine im Kaufvertrag eingegangene Verpflichtung, innerhalb von vier Jahren Wohnungen zu bauen; andererseits der Nachweis der Durchführung der Arbeiten innerhalb dieser Frist, außer im Falle höherer Gewalt.
Der Begriff der höheren Gewalt steht hier im Mittelpunkt der Debatte. Im Zivilrecht ist höhere Gewalt ein unvorhersehbares, unvermeidbares und von außen kommendes Ereignis, das außerhalb des Willens desjenigen liegt, der sich darauf beruft. Die Gesellschaft Tuilerie des Écus argumentierte, die Verweigerung der Baugenehmigung stelle ein solches Ereignis dar. Doch das Gericht entgegnet, dass diese Verweigerung nicht von außen kam, da die Gesellschaft das Grundstück an einen Dritten mit einem anderen Projekt verkauft hat. Dadurch hat sie das Risiko übernommen, dass die Genehmigung für dieses neue Projekt verweigert wird, und sie kann sich nicht im Nachhinein auf einen Sinneswandel berufen.
Die Richter stellen klar, dass die Verweigerung der Baugenehmigung nur dann ein Fall höherer Gewalt wäre, wenn die Gesellschaft nachweisen könnte, dass sie die Genehmigung auch bei Beibehaltung ihres ursprünglichen Wohnungsbauprojekts nicht erhalten hätte. Diesen Nachweis hat sie jedoch nicht erbracht. Das Urteil unterstreicht somit ein Kohärenzerfordernis: Der Begünstigte des Steuervorteils muss während der gesamten Frist seiner Verpflichtung treu bleiben, und jede Änderung der Nutzung (Zweckbestimmung der Bauten) kann ihm entgegengehalten werden.
Diese Entscheidung ist keine Rechtsprechungsänderung, sondern eine strenge Anwendung der Gesetze. Sie erinnert daran, dass Steuervorteile unter Bedingungen gewährt werden und deren Nichteinhaltung zu einer Rückabwicklung führt, es sei denn, es liegen Umstände vor, die wirklich außerhalb des Willens des Steuerpflichtigen liegen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks sind und den ermäßigten Satz der Grunderwerbsteuer erhalten haben, indem Sie sich zum Bau von Wohnungen verpflichtet haben, müssen Sie diese Verpflichtung genau einhalten. Haben Sie das Recht, das Grundstück weiterzuverkaufen? Ja, aber Vorsicht: Wenn der neue Eigentümer etwas anderes baut oder Sie den Abschluss der Arbeiten nicht innerhalb von vier Jahren nachweisen, wird die Verwaltung die Nachzahlung der Steuer fordern.
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie kaufen ein Grundstück für 100.000 €. Der ermäßigte Steuersatz beträgt 0,715 % (statt 5,80 %), Sie zahlen also 715 € statt 5.800 €. Wenn Sie die Verpflichtung nicht einhalten, müssen Sie die Differenz von 5.085 € nachzahlen, zuzüglich Verzugszinsen.
Was tun, wenn Sie das Grundstück doch verkaufen möchten? Sie können versuchen, im Kaufvertrag mit dem Käufer eine Klausel zu vereinbaren, die ihn verpflichtet, die Bauverpflichtung zu übernehmen. Aber Vorsicht: Die Steuerverwaltung prüft, ob die Verpflichtung tatsächlich erfüllt wird. Wenn der Käufer nicht baut, bleiben Sie in der Haftung. Eine weitere Möglichkeit: Sie beantragen bei der Steuerverwaltung eine Verlängerung der Frist, wenn Sie nachweisen können, dass die Verzögerung auf Umstände zurückzuführen ist, die Sie nicht zu vertreten haben.
In jedem Fall empfehle ich Ihnen, vor jedem Verkauf oder jeder Änderung des Bauprojekts einen Rechtsanwalt zu konsultieren, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist. Die Steuerverwaltung ist bei der Rückforderung von Steuervorteilen sehr streng, und die Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs zeigt, dass die Gerichte die Verwaltung in solchen Fällen unterstützen.
