参考判决： cc • 编号 13-25.534 • 2014-11-26 • 查看判决 →
想象一下：您已签署了一份在Barentin购买新公寓的预订合同。开发商收取了您的分期付款，然后……没有然后了。工地停工了。您催问、写信、打电话。一片沉默。然后您得知建筑许可证已经过期。本应保护您的完工担保人（garant d'achèvement）却无动于衷。
有一对夫妇就遇到了这种情况。他们将此事诉诸法庭。每个业主都会问：担保人可以袖手旁观而不承担任何后果吗？
法国最高法院（Cour de cassation）在2014年11月26日的一项判决（编号 13-25.534）中给出了否定的答案。它裁定，担保人拒绝履行完工担保（garantie d'achèvement）构成过错，因为他本可以且应当这样做。这一判决对任何面临工地停工的未来完工状态销售（VEFA）买受人或共有人都有实际影响。
事实：每天都会发生的故事
X夫妇于2006年签署了一份在滨海塞纳省（Seine-Maritime）小克维伊（Petit-Quevilly）购买公寓的预订合同。开发商Y公司承诺在2008年交付房产。双方签订了未来完工状态销售（VEFA）合同。夫妇俩按工程进度分期支付了首付款。
但问题很快出现。工程延误，并于2007年完全停工。开发商陷入财务困境。买受人担心，写信给完工担保人——提供完工财务担保（GFA）的CIC银行。然而，这种担保在VEFA中是强制性的：它应在开发商违约时使买受人能够收回投资或看到工程完工。
银行没有回复夫妇的公证人发送的任何挂号信。它没有采取任何措施来推进工程或赔偿买受人。结果：有限期颁发的建筑许可证最终过期。没有新的许可证，该建筑永远无法完工，而获得新许可证耗时长、成本高。X夫妇既得不到公寓，资金也被冻结。
他们随后起诉银行，要求赔偿损失。鲁昂大审法院（tribunal de grande instance de Rouen）于2011年支持了他们的诉求，鲁昂上诉法院（cour d'appel de Rouen）于2013年维持原判。银行向最高法院提起上诉，但最高法院驳回了上诉并维持了赔偿判决。
法院的推理——解析
核心问题是：完工担保人能否因其不作为导致建筑许可证过期而承担责任？
法国最高法院（Cour de cassation）的回答是肯定的，依据是《法国民法典》第1240条（原第1382条）：“任何人的行为，若对他人造成损害，有过错者必须予以赔偿。”换言之，如果您因疏忽给他人造成损害，您必须赔偿。
在本案中，法官指出了构成银行过错的几个要素：
- 知晓违约：银行知道开发商陷入困境且工地停工。公证人的信件已告知其情况。
- 无反应：银行未回复任何信件，未采取任何措施启动担保，甚至未尝试挽救建筑许可证。
- 故意不作为：任由建筑许可证过期，银行使建筑无法完工，尽管其有权力也有义务采取行动。
银行辩称，问题在于缺少修改建筑许可证（项目某些修改所需）。但法院认为，正是银行的不作为导致无法及时获得该许可证。因此，过错是夫妇遭受损害的直接原因。
这一判决确认了判例法的一贯立场：完工担保人并非旁观者。他负有勤勉义务，其不作为可能引发民事责任。与对担保更消极的看法相比，这是一个显著变化。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是VEFA（未来完工状态销售）的买受人，且您的开发商放弃工地，您并非无计可施。这一判决为您提供了有力论据：担保人（通常是银行或金融机构）必须迅速行动，否则将被判令赔偿您的损失。
举一个具体例子：您以20万欧元在小克维伊（Petit-Quevilly）购买了一套公寓，分期付款。您已支付了6万欧元。工程在完成30%时停工。如果担保人无所作为，且建筑许可证过期，您将损失已付款项和房产。根据这一判例，您可以要求担保人退还已付款项，外加因失去使用权和资金冻结的损害赔偿。
对于房东业主：如果您投资新建房产用于出租，未能交付房产将使您损失租金。判例允许将这一损失纳入可赔偿损害。
对于共有人：如果开发商违约，担保人可能被迫完成公共区域。如果他不这样做，其责任将被追究。
注意：您必须迅速行动。不要拖延。一出现困难迹象（延误、无回复），立即咨询专门律师。诉讼时效（自知道损害之日起5年）可能对您不利。
避免此类纠纷的四条建议
- 核实担保人的可靠性：在签署预订合同前，要求了解完工担保人的身份。优先选择知名大银行或保险公司。警惕资金有限的集团担保或互助担保。
- 定期跟踪工程进度：不要仅依赖开发商的承诺。参观现场、拍照、记录日期。如果进度放缓，立即通过带有回执的挂号信通知担保人。
- 保留所有书面材料：信件、电子邮件、照片、付款收据。任何文件都可能用于法庭。负责交易的公证人也是盟友：请他正式向担保人交涉。
- 不要等待咨询律师：一旦开发商出现重大延误（比计划表晚6个月以上），立即寻求建议。迅速行动可能挽救建筑许可证并避免过期。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于一系列加强完工担保人责任的裁决。例如，法国最高法院（Cour de cassation）此前已裁定担保人必须告知买受人担保启动（民事第三庭，2002年3月27日，编号 00-20.248）。最近，它还明确担保人不能以合同条款为由拒绝介入（民事第三庭，2015年9月10日，编号 14-18.827）。
因此，趋势很明确：法官期待担保人采取积极态度。相反，希望买受人放弃而保持被动的银行将面临高额赔偿。未来，可以预见担保人会更迅速地介入，特别是通过接管工程或退款，而不是冒诉讼风险。
对于房地产专业人士，这一判例是一个警告：不要指望沉默或不作为来摆脱困境。透明和响应迅速是最好的防御。
行动前清单
- 我是否已明确完工担保人？检查您的销售合同中关于“完工担保”的条款及担保机构名称。
- 预订合同是否注明了交付期限？记录预定日期并与实际进度对比。
- 我是否已向开发商和担保人发出催告？使用带有回执的挂号信，详细说明违约情况。
- 建筑许可证是否仍然有效？向市政府查询其有效期。如果面临过期风险，立即采取行动。
- 我是否咨询了专门律师？不要拖延：诉讼时效在运行。快速咨询可能至关重要。
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