Obligation de délivrance d'un appartement en paiement : une leçon de la Cour de cassation

Imaginez : vous vendez un terrain à Landivisiau pour 260 000 francs, mais une partie du prix doit être payée sous la forme d'un appartement, livré dans les 30 mois suivant l'obtention du permis de construire. L'acquéreur, après avoir échoué à obtenir son permis, revend le terrain à un promoteur. Ce dernier obtient le permis, mais construit un immeuble de bureaux, pas d'appartement. Vous, vendeur, vous retrouvez sans appartement et sans argent. Que faire ?

C'est exactement la question qui s'est posée devant la Cour de cassation en 1972. Le vendeur, Dame Centre, avait accepté de recevoir un appartement en nature. L'acquéreur initial, la société Moulin de Cajarc, n'ayant pas obtenu le permis, a revendu le terrain. Le sous-acquéreur a bâti des bureaux. La cour d'appel l'a condamné à des dommages-intérêts. La Cour de cassation a validé cette solution. Pourquoi ? Parce que le sous-acquéreur avait la possibilité de construire l'appartement promis.

Cette décision, bien qu'ancienne, reste d'une actualité brûlante pour tout propriétaire ou promoteur qui accepte un paiement en nature. Elle illustre un principe fondamental : l'obligation de délivrance ne disparaît pas avec le changement de propriétaire. Et si vous êtes à Brest ou ailleurs, les mêmes règles s'appliquent. Alors, comment anticiper ce type de litige ?

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

En 1967, Dame Centre vend un terrain à la société Moulin de Cajarc pour 260 000 francs. Mais le paiement n'est pas intégralement en espèces : une partie du prix consiste en la livraison, dans les 30 mois suivant l'obtention du permis de construire, d'un appartement dans l'immeuble que la société doit édifier. Une clause prévoit que si le permis n'est pas obtenu, la vente est nulle, sans indemnité.

Las : la société Moulin de Cajarc n'obtient pas le permis de construire. Au lieu de renoncer, elle revend le terrain à un sous-acquéreur, qui, lui, obtient le permis. Mais au lieu de construire un immeuble d'habitation, il édifie un immeuble exclusivement destiné à des bureaux. Résultat : Dame Centre ne reçoit jamais l'appartement promis. Elle assigne alors le sous-acquéreur en dommages-intérêts.

La cour d'appel donne raison à Dame Centre : elle condamne le sous-acquéreur à lui verser des dommages-intérêts équivalents à la valeur de l'appartement. Le sous-acquéreur se pourvoit en cassation. Il argue qu'il n'était pas partie au contrat initial et que l'obligation de livrer un appartement ne lui était pas opposable. La Cour de cassation rejette le pourvoi : elle estime que les juges du fond ont légalement justifié leur décision en constatant que le sous-acquéreur, qui avait la possibilité de construire un appartement (puisqu'il avait obtenu le permis), avait failli à son obligation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le cœur du raisonnement se trouve dans l'article 1240 du Code civil (ex-article 1382), qui dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Les juges ont considéré que le sous-acquéreur, en ne livrant pas l'appartement alors qu'il pouvait le faire, avait commis une faute engageant sa responsabilité.

Mais comment imputer une obligation à quelqu'un qui n'a pas signé le contrat ? Ici, la Cour de cassation fait preuve de réalisme. Elle relève que le sous-acquéreur connaissait ou aurait dû connaître l'obligation de livrer un appartement. En acquérant le terrain, il a accepté de se substituer à l'acquéreur initial dans ses droits et obligations. C'est le mécanisme de la transmission des obligations réelles : l'obligation de construire un appartement était attachée au terrain lui-même, et non à la personne de l'acquéreur.

Un point crucial : la clause qui prévoyait la nullité de la vente faute d'obtention du permis a été considérée comme inapplicable, car le permis avait finalement été obtenu. Le sous-acquéreur ne pouvait donc pas se retrancher derrière cette clause. En outre, le fait qu'il ait choisi de construire des bureaux plutôt qu'un appartement est vu comme une faute délibérée.

Cette décision confirme la tendance de la Cour de cassation à protéger le vendeur qui accepte un paiement en nature. Elle s'inscrit dans une jurisprudence plus large sur la responsabilité du sous-acquéreur lorsqu'il a connaissance des obligations pesant sur le bien. Aucun revirement ici, mais une application classique de la responsabilité délictuelle (faute, dommage, lien de causalité).

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le vendeur : Vous pouvez désormais vous retourner directement contre le sous-acquéreur, même si vous n'avez aucun lien contractuel avec lui. Dans notre exemple, si vous vendez un terrain à Landivisiau contre un appartement, et que l'acquéreur revend, le nouveau propriétaire pourra être condamné à vous livrer l'appartement ou à vous indemniser. Attention : vous devez prouver qu'il avait la possibilité de construire (permis obtenu).

Pour l'acquéreur initial : Vous n'êtes pas tiré d'affaire en revendant. Vous pourriez être recherché en garantie par le sous-acquéreur. Mieux vaut prévoir une clause de substitution expresse dans l'acte de revente.

Pour le sous-acquéreur : Vous devez vérifier les obligations attachées au terrain avant d'acheter. Un simple coup d'œil au contrat initial peut éviter un procès. Par exemple, un promoteur à Brest qui rachète un terrain doit s'assurer qu'aucune promesse de construction d'un appartement n'a été faite au vendeur.

Un exemple chiffré : si l'appartement promis valait 100 000 € en 1972 (valeur actualisée), les dommages-intérêts pourraient atteindre ce montant, plus les intérêts. Aujourd'hui, avec la hausse de l'immobilier, l'enjeu peut être colossal.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Exigez une clause de substitution claire : Dans l'acte de vente initial, prévoyez que si l'acquéreur revend, il reste solidairement tenu de l'obligation de délivrance, ou que le sous-acquéreur s'y engage expressément.
• Vérifiez les obligations réelles avant d'acheter : Tout acquéreur doit consulter les actes antérieurs (titres de propriété) pour détecter d'éventuelles servitudes ou obligations de faire.
• Insérez une clause pénale : Si l'obligation de livrer un bien en nature n'est pas respectée, prévoyez une indemnité forfaitaire (par exemple, 10 % de la valeur du bien) pour éviter un long débat judiciaire.
• Prenez une garantie bancaire : Lorsque le paiement est en nature, demandez une caution bancaire ou une garantie à première demande couvrant la valeur du bien promis.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1972 s'inscrit dans une lignée constante. On peut citer l'arrêt de la 3e chambre civile du 21 février 1973 (n° 71-14.132), qui a jugé que le sous-acquéreur d'un immeuble doit respecter les servitudes conventionnelles inscrites au titre de propriété, même si elles ne sont pas publiées. Plus récemment, la Cour de cassation a étendu cette logique aux obligations de faire : arrêt du 8 septembre 2016 (n° 15-21.131), où le sous-acquéreur d'un fonds de commerce a été condamné à respecter une clause de non-concurrence.

La tendance est claire : les tribunaux sont de plus en plus sourcilleux sur la transmission des obligations réelles. Ils considèrent que l'acquéreur d'un bien doit supporter les charges qui lui sont attachées, même si elles ne sont pas mentionnées dans son acte d'acquisition, dès lors qu'il en avait connaissance ou qu'il aurait dû les connaître. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que cette jurisprudence s'étende aux obligations environnementales (dépollution) ou urbanistiques (participation aux équipements publics).

Récapitulatif et prochaines étapes

FAQ :

• Puis-je poursuivre le sous-acquéreur même si je n'ai pas signé avec lui ? Oui, sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil). Vous devez prouver sa faute, votre dommage et le lien entre les deux.
• Quel délai pour agir ? La prescription est de 5 ans à compter de la date à laquelle vous avez eu connaissance du dommage. En cas de construction, c'est souvent l'achèvement des travaux.
• Quels sont les coûts d'une telle procédure ? Comptez entre 2 000 et 5 000 € pour une assignation en référé, et 5 000 à 15 000 € pour une procédure au fond, selon la complexité.
• Que faire si le sous-acquéreur est insolvable ? Vous pouvez vous retourner contre l'acquéreur initial sur le fondement de la garantie d'éviction (article 1626 du Code civil).
• Puis-je exiger la construction de l'appartement plutôt que des dommages-intérêts ? Oui, si la construction est encore possible. Le juge peut ordonner l'exécution en nature (article 1221 du Code civil).

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