参考判决： cc • N° 70-13.312 • 1972-01-18 • 查看判决 →
想象一下：您以260,000法郎的价格出售一块位于Landivisiau的土地，但部分价款必须以一套公寓的形式支付，该公寓应在获得建筑许可证后30个月内交付。买方未能获得许可证，便将土地转售给一名开发商。该开发商获得了许可证，但建造了一栋办公楼，而非公寓。作为卖方，您既没有得到公寓，也没有拿到钱。该怎么办？
这正是1972年法国最高法院（Cour de cassation）所面临的问题。卖方Dame Centre女士曾同意以实物形式接受一套公寓。初始买方Moulin de Cajarc公司未能获得许可证，转售了土地。次买方建造了办公楼。上诉法院判令其赔偿损失。最高法院维持了这一判决。为什么？因为次买方本可以建造承诺的公寓。
这一判决虽然年代久远，但对于任何接受实物付款的业主或开发商而言，仍然具有现实意义。它阐明了一个基本原则：交付义务并不因所有权变更而消失。无论您在布雷斯特（Brest）还是其他地方，同样的规则都适用。那么，如何预见此类纠纷？
事实：一个每天都会发生的故事
1967年，Dame Centre女士以260,000法郎的价格将一块土地出售给Moulin de Cajarc公司。但付款并非全部以现金方式：部分价款包括在获得建筑许可证后30个月内交付该公司将要建造的楼宇中的一套公寓。条款规定，如果未获得许可证，则买卖合同无效，且不给予任何赔偿。
遗憾的是：Moulin de Cajarc公司未获得建筑许可证。它没有放弃，反而将土地转售给次买方，后者获得了许可证。但次买方没有建造住宅楼，而是建造了一栋纯粹用于办公的楼宇。结果：Dame Centre女士从未收到承诺的公寓。于是，她起诉次买方要求赔偿损失。
上诉法院支持Dame Centre女士：判令次买方支付相当于公寓价值的赔偿金。次买方提起上诉。他辩称自己不是初始合同的一方，交付公寓的义务对其不具对抗效力。最高法院驳回了上诉：认为上诉法院的法官在认定次买方本可以建造公寓（因为他已获得许可证）却未能履行其义务时，已依法合理证明了其判决。
法院的推理——剖析
推理的核心在于《法国民法典》第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为给他人造成损害的，有过错者应负赔偿责任。”法官认为，次买方在能够交付公寓的情况下未予交付，构成过错，应承担赔偿责任。
但如何将义务归于未签署合同的人？在此，最高法院表现出务实态度。它指出，次买方知道或应当知道交付公寓的义务。通过购买土地，他接受了替代初始买方享有权利和承担义务。这是实际义务转移的机制：建造公寓的义务附着于土地本身，而非买方个人。
关键一点：关于未获得许可证则买卖合同无效的条款被认为不适用，因为许可证最终已获得。次买方因此不能援引该条款。此外，他选择建造办公楼而非公寓被视为故意过错。
这一判决确认了最高法院保护接受实物付款的卖方的倾向。它属于更广泛的判例的一部分，涉及次买方在知晓财产负担时的责任。此处没有判例逆转，而是侵权责任（过错、损害、因果关系）的经典适用。
对您的实际影响
对于卖方：您现在可以直接向次买方索赔，即使您与他没有合同关系。在我们的例子中，如果您以一套公寓为对价出售Landivisiau的土地，而买方转售，新业主可能被责令向您交付公寓或赔偿损失。注意：您必须证明他本可以建造（已获得许可证）。
对于初始买方：转售并不能让您脱身。您可能因次买方提起的保证之诉而被追索。最好在转售合同中明确规定替代条款。
对于次买方：在购买前，您必须核查附着于土地上的义务。只需看一眼初始合同，就可能避免诉讼。例如，布雷斯特的一位开发商在购买土地时，必须确保没有向卖方承诺建造公寓。
一个数字例子：如果承诺的公寓在1972年价值100,000欧元（按现值计算），赔偿金可能达到该金额，加上利息。如今，随着房地产价格上涨，风险可能巨大。
避免此类纠纷的四点建议
- 要求明确的替代条款：在初始买卖合同中，规定如果买方转售，他仍对交付义务承担连带责任，或者次买方明确承诺履行该义务。
- 在购买前核查实际义务：任何买方都应查阅先前的文件（产权证明），以发现可能的役权或作为义务。
- 加入违约金条款：如果实物交付义务未履行，规定一笔固定赔偿金（例如，财产价值的10%），以避免漫长的司法辩论。
- 获取银行担保：当付款以实物形式进行时，要求提供银行保函或见索即付保函，覆盖所承诺财产的价值。
深入研究：相关判例与演变
这项1972年的判决属于一系列一贯的判决。可以引用1973年2月21日第三民事庭的判决（n° 71-14.132），该判决认为，不动产的次买方必须遵守产权证明中记载的约定役权，即使这些役权未予公示。最近，最高法院将这一逻辑扩展至作为义务：2016年9月8日的判决（n° 15-21.131），其中商业营业资产的次买方被责令遵守竞业禁止条款。
趋势很明确：法院对实际义务的转移越来越严格。他们认为，财产的买方必须承担附着于其上的负担，即使这些负担未在其购买合同中提及，只要他知道或应当知道。未来，可以预期这一判例将扩展到环境义务（污染治理）或城市规划义务（参与公共设施建设）。
总结与后续步骤
常见问题：
- 即使我没有与次买方签约，也能起诉他吗？ 可以，基于侵权责任（《法国民法典》第1240条）。您必须证明他的过错、您的损害以及二者之间的因果关系。
- 诉讼时效是多久？ 自您知道损害之日起5年。在施工情况下，通常是工程竣工之日。
- 此类程序的费用是多少？ 简易程序（référé）传唤费用约2,000至5,000欧元，实体程序（procédure au fond）费用5,000至15,000欧元，视复杂程度而定。
- 如果次买方无力偿债怎么办？ 您可以基于追夺担保（garantie d'éviction）（《法国民法典》第1626条）向初始买方追索。
- 我能要求建造公寓而非赔偿金吗？ 可以，如果建造仍有可能。法官可以命令实际履行（《法国民法典》第1221条）。
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