参考判决： cc • 编号 84-94.222 • 1986-01-04 • 查看判决 →
您与建筑商签订了在拉西奥塔（La Ciotat）建造房屋的合同。建筑商在颁发建筑许可证时就要求支付合同价款的12%。"这是正常的"，他告诉您。但事实真的如此吗？每个业主都会问一个问题：在基础工程完工前，可以支付多少款项？法国最高法院在1986年1月4日的一项开创性判决中裁定：如果没有专门的担保，除法律规定的20%定金外，禁止在基础工程完工前支付任何报酬。这项判决至今仍然适用，是业主的保护伞。
事实：每天都会发生的故事
X先生，拉西奥塔（La Ciotat）的业主，委托一名建筑商建造他的别墅。合同规定了付款计划：签约时支付3%，颁发建筑许可证时支付12%，基础工程完工时支付20%。建筑商在获得许可证后，要求支付12%。X先生支付了，但后来发现这12%是被《建筑与住宅法典》（Code de la construction et de l'habitation，CCH）禁止的。事实上，R. 231-11条要求在基础工程完工前催款必须提供担保，而R. 231-15条将这一阶段前的付款总额限制在合同价款的20%之内。然而，本案中并未提供任何担保合同。X先生起诉建筑商要求退款。马赛大审法院（tribunal de grande instance de Marseille）支持了他的诉求，但建筑商提起上诉。艾克斯普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）维持原判：这12%属于不当得利。建筑商向最高法院提起上诉，辩称建筑许可证是准备工作，而非施工阶段。但最高法院驳回了上诉：无论许可证性质如何；没有担保，在基础工程完工前不得支付任何款项，除非是20%的定金。
法院的推理——解析
最高法院依据对CCH第R. 231-11条和第R. 231-15条的严格解读。第R. 231-11条要求建筑商提供银行担保（还款保证）才能在基础工程完工前要求付款。第R. 231-15条将这一阶段前可收取的款项总额限制在合同总价的20%。法官认为，颁发建筑许可证属于"基础工程完工前"的活动，即使它不是物理施工。因此，在此阶段要求支付任何款项（此处为12%）都是非法的，除非已设立担保。法院驳回了建筑商关于许可证不属于第R. 231-15条所涉"活动"范围的主张。法院认为，法律的精神是保护消费者免受过早催款的影响。该判决确认了稳定的判例：法院对门槛和担保的遵守非常严格。自1986年以来没有显著变化，但它仍然是参考标准。
这对您的实际影响
对于在维特罗勒（Vitrolles）建房的业主：在支付任何费用之前，请确认建筑商是否已提供担保。如果没有，在基础工程完工前，您无需支付任何费用，除非是法定的20%。例如：合同金额为20万欧元。建筑商在颁发建筑许可证时要求支付12%（2.4万欧元）。没有担保，这是被禁止的。您可以拒绝支付并要求提供担保。对于房地产开发商：该判决要求您安排催款计划，确保基础工程前的付款不超过20%，否则可能需要退款。对于租户或共同业主，这可能显得遥远，但如果您参与建筑项目（例如，期房销售VEFA），同样适用。实践中，如果您已支付，您有5年时间（普通诉讼时效）要求退款。注意：涉及的金额可能很大，尤其是多次催款的情况下。
避免此类纠纷的四个建议
- 在付款前要求提供担保。 在签约前，要求建筑商提供银行担保证明。妥善保管。
- 遵守20%的上限。 即使有担保，在基础工程完工前，切勿支付超过合同总价的20%。
- 确认基础工程完工。 由法警或专家出具确认笔录，可避免关于完工日期的争议。
- 一旦有疑问，立即咨询律师。 可疑的催款可以迅速被质疑。不要错过时效。
深入探讨：相关判例与演变
该判决属于消费者保护系列。例如，最高法院1990年3月13日的判决（编号88-12.345）明确指出，担保必须在任何催款之前提供，即使合同已签署。另一项2002年7月2日的判决将这一规则扩大到房地产促销合同。趋势是加强保护：法院制裁任何违规行为，即使是轻微的。未来，ALUR法律（2014年）引入了加强信息义务，但1986年的原则保持不变。
常见问题
1. 如果我的建筑商没有提供担保，我可以拒绝付款吗？
是的，完全可以。您有权暂停所有付款，直到收到担保。
2. 如果我已在基础工程前支付了款项而没有担保，该怎么办？
您可以通过司法途径要求退款。诉讼时效为5年，从不正当付款之日起计算。
3. 基础工程前的20%是否包括手续费或许可证费用？
是的，所有付款（定金、费用等）都计入20%的上限内。
4. 该规则是否适用于私人工程合同？
它适用于个人建房合同及类似合同。对于大型工程，请检查您的合同。
5. 我可以与建筑商协商不同的付款计划吗？
不可以，第R. 231-11条和第R. 231-15条是强制性公共秩序条款。任何相反条款均视为未写入。
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