Decisione di riferimento : cc • N° 15-25.791 • 2017-01-26 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Bourges, una coppia di inquilini lascia il proprio alloggio dopo cinque anni di occupazione. Il proprietario, un locatore sociale, scopre allora canoni non pagati che si accumulano da diversi anni. Si rivolge al tribunale per ottenere il pagamento degli arretrati. Ma sorpresa: il giudice oppone una decadenza. Perché? Perché ha aspettato troppo a lungo. Il termine di prescrizione (il tempo massimo per agire in giudizio) era scaduto. Questa situazione, vissuta dalla società Seminor, ha dato luogo a un'importante sentenza della Corte di Cassazione il 26 gennaio 2017.
Siete proprietari e un inquilino vi deve dei canoni? Siete inquilini e vi vengono richieste somme vecchie? Una questione cruciale si pone: qual è il termine per agire? È il termine di diritto comune di 5 anni o un termine speciale più breve?
La Corte di Cassazione ha stabilito: per tutti i contratti di locazione abitativa regolati dalla legge del 6 luglio 1989, si applica il termine di prescrizione di 3 anni previsto dall'articolo 7-1 di tale legge, e solo quello. Niente più diritto del consumo con le sue regole diverse. Ecco cosa significa concretamente per voi, siate locatori a Saint-Doulchard o inquilini a Bourges.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
La società Seminor, locatore sociale con sede a Saint-Doulchard, aveva concesso in locazione un alloggio a degli inquilini. Il contratto di locazione era soggetto alla legge del 6 luglio 1989, come la maggior parte delle locazioni abitative. Nel corso degli anni, gli inquilini hanno accumulato morosità di canoni e spese, senza che il locatore reagisse immediatamente.
Solo il 6 maggio 2015 la società Seminor ha citato in giudizio i suoi inquilini davanti al tribunale d'istanza di Bourges per ottenere il pagamento delle somme dovute. L'importo totale degli arretrati ammontava a diverse migliaia di euro. Ma gli inquilini hanno sollevato un'eccezione processuale: secondo loro, l'azione del locatore era prescritta perché era stata intentata troppo tardi.
Il tribunale d'istanza di Bourges ha dato loro ragione. Ha giudicato che l'azione di recupero dei canoni e delle spese era soggetta alla prescrizione di 3 anni prevista dall'articolo 7-1 della legge del 6 luglio 1989. La società Seminor aveva aspettato più di 3 anni dopo l'esigibilità di alcuni crediti per agire. La sua domanda è stata quindi dichiarata inammissibile in parte. Il locatore ha quindi proposto ricorso in cassazione, sostenendo che, in quanto locatore sociale, rientrava nel diritto del consumo, che prevede un termine di prescrizione di 5 anni.
La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando che il termine di 3 anni è l'unico applicabile, anche per i locatori sociali. Una decisione che ha fatto giurisprudenza per tutti i proprietari, siano essi pubblici o privati.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo 7-1 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989, che dispone: « Tutte le azioni derivanti da un contratto di locazione si prescrivono in tre anni a decorrere dal fatto generatore del credito. » Questo testo è specifico per le locazioni abitative. L'Alta Corte precisa che questo termine è esclusivo di qualsiasi altro, in particolare della prescrizione di diritto comune di 5 anni (articolo 2224 del Codice civile) o delle regole del diritto del consumo.
Perché questa esclusività? Perché la legge del 1989 costituisce un regime completo e speciale per le locazioni abitative. Il legislatore ha voluto che le controversie locative fossero risolte rapidamente, entro un termine di 3 anni, al fine di garantire la sicurezza dei rapporti tra locatori e inquilini. La Corte di Cassazione scarta quindi l'argomento del locatore sociale che invocava la legislazione sugli alloggi sociali: il contratto di locazione rimane un contratto di locazione soggetto alla legge del 1989, punto e basta.
I giudici hanno inoltre ricordato che il punto di partenza della prescrizione è il fatto generatore del credito. Per un canone non pagato, è la data in cui il canone era dovuto (di solito il 1° del mese). Per le riparazioni locative, è la data in cui l'inquilino avrebbe dovuto effettuarle o pagarle. Una volta trascorso questo termine di 3 anni, l'azione è inammissibile, salvo che l'inquilino abbia riconosciuto il debito (ad esempio effettuando un pagamento parziale) o che il locatore abbia interrotto la prescrizione (con un'intimazione, una citazione in giudizio, ecc.).
Questa decisione conferma una giurisprudenza costante dal 2014. È stata resa ai sensi dell'articolo 7-1 della legge del 1989, ma anche dell'articolo L. 137-2 del Codice del consumo (vecchio), che la Corte scarta a favore del testo speciale. Un vero caso di scuola sulla gerarchia delle norme.
Cosa cambia per voi — concretamente
Proprietario locatore: Dovete agire rapidamente. Se il vostro inquilino non paga il canone, non lasciate passare troppo tempo. Dopo 3 anni, non potrete più richiedere i canoni non pagati più vecchi. Esempio: un canone di 800 € non pagato a gennaio 2020 è prescritto a gennaio 2023 se non avete agito. Fate il calcolo su più mesi…
Inquilino: Se il vostro proprietario vi richiede somme risalenti a più di 3 anni fa, potete opporre la prescrizione. Attenzione però: se avete riconosciuto il debito per iscritto o effettuato un pagamento, la prescrizione può essere interrotta. Verificate le vostre ricevute.
Acquirente di un immobile locato: Prima di acquistare, chiedete al venditore lo stato dei canoni non pagati. Se risalgono a più di 3 anni fa, sono probabilmente prescritti. Ciò può influenzare il valore del bene.
Locatore sociale a Saint-Doulchard: Siete