Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 06-16.420 • 2007-09-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Montdidier, in der Somme. Sie beauftragen einen Architekten mit der Erlangung einer Baugenehmigung für zwei Gebäude. Wider Erwarten wird nur ein Teil des Projekts genehmigt. Sie bauen nur ein Gebäude, verlieren aber die Möglichkeit, das zweite zu realisieren. Jahre später stellen Sie fest, dass Sie Schadensersatz hätten fordern können. Aber welche Frist gilt für die Klage? Diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 26. September 2007 entschieden.
Diese Entscheidung ist grundlegend für alle, die in Péronne oder anderswo einen Fachmann mit einer auf die Erlangung einer Baugenehmigung beschränkten Aufgabe beauftragen. Ob Sie Eigentümer, Bauträger oder sogar Mieter eines Gebäudes sind, das größer hätte sein sollen, die Verjährungsfrist ist nicht die, die man denkt.
Das oberste Gericht hat nämlich entschieden, dass, wenn der Schaden nicht aus einem Baumangel, sondern aus einem entgangenen Gewinn (Unmöglichkeit, wie geplant zu bauen) resultiert, die Klage in dreißig Jahren verjährt, nicht in zehn Jahren. Eine Nuance, die alles verändert, insbesondere wenn man bedenkt, dass viele Fachleute die zehnjährige Verjährung anführen, um ihrer Haftung zu entgehen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Y., ein Eigentümer in Montdidier, beauftragt einen Bauleiter mit einer ganz bestimmten Aufgabe: die Baugenehmigung für zwei Gebäude auf seinem Grundstück zu erhalten. Der Fachmann reicht die Anträge ein, stößt jedoch auf Ablehnungen. Schließlich wird am 6. März 1980 eine Baugenehmigung für nur ein Gebäude erteilt. Herr Y. baut das genehmigte Gebäude, ist aber frustriert: Das zweite Gebäude wurde nie realisiert.
Jahre später, in der Annahme, dass der Bauleiter seine Aufgabe schlecht ausgeführt hat (indem er es nicht schaffte, die Genehmigung für beide Gebäude zu erhalten), verklagt Herr Y. ihn auf Schadensersatz für seinen entgangenen Gewinn. Der Bauleiter seinerseits fordert sein Honorar für die abgelehnten Anträge.
Das Berufungsgericht Amiens wird befasst. Der Bauleiter erhebt die Einrede der Verjährung: Seiner Ansicht nach unterliegt die Haftungsklage der zehnjährigen Verjährung der Bauunternehmer, die ab Abnahme der Arbeiten läuft. Seit dem Bau seien mehr als zehn Jahre vergangen. Die Sache sei daher verjährt, argumentiert er.
Herr Y. entgegnet jedoch, dass sein Schaden kein Baumangel sei, sondern ein Verlust der Chance, sein ursprüngliches Projekt zu realisieren. Es handele sich um einen rein wirtschaftlichen Schaden ohne Zusammenhang mit einem Baumangel. Anwendbar sei daher die dreißigjährige Verjährung des allgemeinen Rechts.
Der Kassationsgerichtshof, der mit der Sache befasst wird, gibt Herrn Y. in seinem Urteil vom 26. September 2007 recht. Er bestätigt, dass die Klage mangels eines Mangels auf den Schaden aus entgangenem Gewinn abzielte. Daher gelte die dreißigjährige Verjährung. Aber Vorsicht: Diese Frist beginnt mit dem schädigenden Ereignis, spätestens am Tag der Erteilung der streitigen Baugenehmigung, also am 6. März 1980. Die Klage wurde jedoch mehr als 23 Jahre später erhoben, was innerhalb der dreißigjährigen Frist lag. Die Klage war daher zulässig.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kern der Begründung liegt in der Qualifizierung des Schadens. Der Kassationsgerichtshof erinnert daran, dass die zehnjährige Verjährung (Artikel 1792 des Code civil) nur für Schäden gilt, die die Standsicherheit des Bauwerks beeinträchtigen oder es für seinen bestimmungsgemäßen Gebrauch ungeeignet machen. Hier nichts dergleichen: Das gebaute Gebäude ist vollkommen standsicher und bewohnbar. Der Schaden ist rein wirtschaftlich: Herr Y. konnte das zweite Gebäude nicht realisieren und hat daher die Mieteinnahmen oder den Mehrwert verloren, den er daraus hätte ziehen können.
Das Gericht verwendet auch Artikel 1240 des Code civil (der frühere Artikel 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden verursacht, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Für die Haftung des Bauleiters muss ein Verschulden (hier: die Nichterlangung der Genehmigung für beide Gebäude), ein Schaden (der entgangene Gewinn) und ein Kausalzusammenhang nachgewiesen werden.
Damit schließt der Kassationsgerichtshof die Anwendung der zehnjährigen Verjährung aus, die kürzer ist (zehn Jahre) und für Bauunternehmer günstiger. Er wendet das allgemeine Deliktsrecht an, dessen Verjährung dreißig Jahre beträgt (heute seit der Reform von 2008 auf fünf Jahre verkürzt, aber für frühere Sachverhalte galt noch die dreißigjährige Verjährung).
Diese Entscheidung ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung: Wenn die Aufgabe des Bauleiters auf die Erlangung der Baugenehmigung beschränkt ist und der Schaden nicht aus einem Baumangel resultiert, gelten die Regeln der allgemeinen vertraglichen Haftung. Keine Kehrtwende, aber eine willkommene Klarstellung.
Die Tatsacheninstanz (Berufungsgericht) hatte diese Begründung bereits übernommen, und der Kassationsgerichtshof stimmt ihr zu. Das Urteil ist daher eine Zurückweisung der Revision des Bauleiters.
Was das für Sie konkret ändert
Konkret hat diese Entscheidung erhebliche Auswirkungen für alle Immobilienakteure.
Für den vermietenden Eigentümer: Wenn Sie einen Fachmann mit der Erlangung einer Baugenehmigung für ein Projekt mit mehreren Gebäuden beauftragen und nur eine Teilgenehmigung erhalten, haben Sie dreißig Jahre (heute seit 2008 fünf Jahre) Zeit, um Schadensersatz für Ihren entgangenen Gewinn zu fordern. Beispiel aus Péronne: Ein Eigentümer hatte geplant, zwei Gebäude mit 6 Wohnungen zu bauen.