Règlement de copropriété : un propriétaire peut-il contester sa validité seul ?

Vous venez d'acheter un appartement à Bordeaux, dans une copropriété du centre historique. En lisant le règlement, vous découvrez une clause qui vous interdit de louer votre bien en meublé pour des séjours de courte durée. Or, vous comptiez sur cette location pour rembourser votre crédit. Que faire ? Attendre la prochaine assemblée générale pour tenter de modifier le règlement, ou agir seul en justice ?

Cette question, des centaines de propriétaires se la posent chaque année. Beaucoup pensent qu'ils doivent obligatoirement passer par le syndicat des copropriétaires pour contester une clause. Pourtant, la Cour de cassation, dans un arrêt fondateur du 9 février 1982 (n° 80-11.710), a clairement affirmé le contraire. Décryptage.

Dans cet article, nous allons voir que chaque copropriétaire, tenu de respecter le règlement, est recevable à en contester la validité pour s'assurer de sa conformité avec les dispositions légales d'ordre public, sans avoir à consulter l'assemblée générale au préalable. Mais attention, cette action n'est pas sans conditions.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire de plusieurs lots (des combles et mansardes) dans un immeuble en copropriété à Bordeaux, avait un projet ambitieux : réunir ses lots, clore le couloir qui les dessert et rehausser la toiture au-dessus de ces lots. Pour réaliser ces travaux, il estimait que certaines clauses du règlement de copropriété étaient abusives ou contraires à la loi. Il a donc assigné le syndicat des copropriétaires et un autre copropriétaire, M. Y, devant le tribunal pour faire déclarer ces clauses nulles.

En parallèle, M. Y, qui souhaitait vendre ses lots, s'est plaint que les agissements de M. X (travaux, modifications) rendaient la vente plus difficile et a demandé des dommages-intérêts. Le tribunal de grande instance de Bordeaux a d'abord donné raison à M. X sur certains points, mais la cour d'appel a infirmé partiellement ce jugement. L'affaire est montée jusqu'à la Cour de cassation.

Le principal problème juridique était celui de la recevabilité de l'action de M. X : pouvait-il, seul, contester le règlement de copropriété, ou devait-il obtenir l'autorisation de l'assemblée générale ? Les juges du fond avaient estimé que non, que le syndicat devait être consulté. Mais la Cour de cassation a cassé cette décision.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur un principe simple : chaque propriétaire est tenu de respecter les stipulations du règlement de copropriété. Par conséquent, il a un intérêt légitime à contester la validité de ces stipulations si elles lui semblent contraires à l'ordre public ou aux prérogatives de l'assemblée générale. undefined, puisque vous devez obéir à une règle, vous devez pouvoir la discuter.

Le fondement légal est l'article 1240 du Code civil (anciennement 1382), qui oblige à réparer le dommage causé par sa faute, mais aussi les principes généraux du droit de la copropriété. La Cour précise que chaque lot comprend une quote-part des parties communes : cela importe peu que le syndicat soit ou non en cause. Et aucune disposition législative, ni aucune règle de procédure n'exige la consultation de l'assemblée générale préalablement à l'introduction d'une telle action.

undefined, c'est que cette décision a été rendue à une époque où la loi sur la copropriété (loi du 10 juillet 1965) était encore jeune. La Cour a voulu protéger les copropriétaires contre des règlements abusifs. Depuis, cette jurisprudence est constamment confirmée. undefined la Cour a dit : « Vous n'avez pas besoin de demander la permission à l'assemblée générale pour attaquer le règlement. Votre intérêt personnel suffit. »

Mais attention : cette action n'est pas un blanc-seing. Le propriétaire doit démontrer que la clause contestée est illégale ou abusive. Il ne suffit pas de dire « je n'aime pas cette clause ». Il faut prouver qu'elle viole une disposition d'ordre public, par exemple une règle sur les parties communes ou sur les droits des copropriétaires.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire d'un lot dans une copropriété, vous pouvez désormais agir seul pour contester une clause du règlement. Par exemple, si le règlement interdit la location meublée de courte durée dans votre immeuble bordelais, et que cette interdiction n'est pas conforme à la loi (car la loi ALUR de 2014 a limité les possibilités d'interdiction), vous pouvez saisir le tribunal judiciaire de Bordeaux sans avoir à réunir une assemblée générale.

Pour les locataires : vous n'êtes pas directement concernés, mais vous pouvez être impactés si votre bailleur est empêché de louer à cause d'une clause abusive. Vous pouvez l'inciter à agir.

Pour les copropriétaires bailleurs : si vous louez un bien à Arcachon en saisonnier, et que le règlement l'interdit, vous pouvez contester cette clause. En pratique, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires ont obtenu gain de cause et ont pu continuer à louer, générant plusieurs milliers d'euros de revenus par an.

Pour les acquéreurs : avant d'acheter, demandez à voir le règlement. Si une clause vous semble problématique, sachez que vous pourrez la contester après l'achat. Mais il est préférable de le faire avant, ou de négocier une condition suspensive.

Les délais : l'action en contestation d'une clause se prescrit par 5 ans à compter de la publication du règlement à l'état descriptif de division (pour les clauses non conformes à la loi). Mais si la clause est contraire à l'ordre public, la prescription est de 5 ans à compter de sa découverte. Attention : il faut agir vite.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Lisez attentivement le règlement de copropriété avant d'acheter. Ne vous fiez pas uniquement au diagnostic technique. Faites-vous assister par un avocat spécialisé en droit immobilier à Bordeaux ou ailleurs : 150 € de conseil peuvent vous éviter des années de procédure.
• Si vous découvrez une clause abusive après l'achat, ne tardez pas à consulter. Le délai de prescription est de 5 ans. undefined, j'ai vu des propriétaires perdre leur droit d'agir pour avoir attendu trop longtemps.
• Avant d'engager une action, vérifiez si vous pouvez obtenir une médiation. Parfois, un simple courrier recommandé au syndic suffit à faire supprimer la clause à l'amiable. La médiation coûte moins cher qu'un procès.
• Gardez toutes les preuves. Correspondances avec le syndic, procès-verbaux d'assemblée générale, photos des lieux. Tout peut servir à démontrer votre intérêt à agir et le préjudice subi.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La décision de 1982 a été confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 6 juillet 2016 (n° 15-18.755), qui a rappelé que le copropriétaire peut contester une clause sans autorisation de l'assemblée générale, même si la clause a été adoptée à l'unanimité. En revanche, la Cour a précisé que l'action doit être intentée contre le syndicat, représenté par le syndic.

Une autre décision importante est celle de la Cour de cassation du 22 octobre 2020 (n° 19-16.247), qui a jugé que le copropriétaire peut également demander la nullité d'une délibération d'assemblée générale qui serait contraire au règlement ou à la loi. Ce mouvement jurisprudentiel montre que les tribunaux sont de plus en plus protecteurs des droits individuels des copropriétaires.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges continuent d'élargir la possibilité pour un copropriétaire d'agir seul, notamment avec la multiplication des litiges liés aux locations saisonnières (Airbnb) et aux travaux de rénovation énergétique.

Récapitulatif et prochaines étapes

Voici une checklist de ce qu'il faut faire si vous voulez contester une clause du règlement de copropriété :

1. Identifier la clause problématique : notez son numéro et son contenu exact.
2. Vérifier sa légalité : consultez un avocat pour savoir si elle est contraire à une disposition d'ordre public (loi de 1965, code de la construction, etc.).
3. Réunir les preuves : copie du règlement, correspondances, justificatifs de votre préjudice (ex : perte de loyers).
4. Mettre en demeure le syndic : envoyez un courrier recommandé demandant la modification amiable de la clause.
5. Assigner le syndicat en justice si la mise en demeure reste sans réponse dans un délai de 2 mois. Vous pouvez agir seul, mais l'assistance d'un avocat est fortement recommandée.

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