参考判决： cc • N° 88-15.967 • 1990-10-24 • 查看判决 →
想象一下：您住在Thann（塔恩）的一个宁静的地块住宅区。一天早上，您的邻居开始施工。您查阅了地块规划条例，这份文件规定了建筑规则（高度、材料、颜色）。一切似乎都很清楚：他的阳台超过了允许的高度。您要求他停止。但他继续施工，甚至获得了建筑许可证。您对该许可证提出异议，行政法院将其撤销。您松了一口气，认为拆除是不可避免的。但法国最高法院（Cour de cassation）却做出了不同的裁决。
为什么？因为地块规划条例不是您和邻居之间的合同，而是一种城市规划地役权，具有行政规章性质。因此，要获得拆除令，您必须证明个人损害（视线受阻、阴影遮挡、价值减损）。否则，即使建筑违反了条例，也可以保留。
这项于1990年10月24日作出的裁决至今仍然有效。它提醒我们一个基本区别：并非所有违法行为都会自动导致拆除。还必须证明违法行为给您造成了实际损害。在本文中，我将讲述案情，剖析法官的推理，并为您提供实用建议，以避免此类失望。
事实：一个每天都在发生的故事
Y夫妇是位于Kingersheim（金格斯海姆）的一个地块住宅区中一块地块的业主。地块规划条例规定了具体要求：建筑最大高度、允许使用的材料、与边界线的距离。1985年，他们的邻居Z先生决定在自己的地块上建造一栋独立住宅。他获得了市长颁发的建筑许可证。但该许可证存在违规之处：拟建建筑不符合地块规划条例。Y夫妇向行政法院提起诉讼，行政法院撤销了建筑许可证。
凭借这一撤销决定，Y夫妇向民事法院提起诉讼，要求拆除该建筑。他们的推理很简单：许可证已被撤销，建筑是非法的，必须拆除。在一审中，法院驳回了他们的请求。他们提出上诉，但上诉法院维持了原判。Y夫妇随后向最高法院提出上诉。
他们的主要论点是什么？地块规划条例是地块业主之间的合同，违反该条例应像违反合同一样受到制裁。而在合同中，可以责令拆除，无需证明损害。最高法院没有采纳他们的观点。它认为地块规划条例构成一种城市规划地役权，具有行政规章性质。它对所有人都有约束力，但违反该条例只有在证明损害的情况下才能获得赔偿。在本案中，Y夫妇没有证明该建筑对他们造成了损害（视线受阻、财产价值下降等）。因此，他们的拆除请求被驳回。
法院的推理——详细解读
最高法院依据两个支柱。首先，它将地块规划条例定性为“城市规划地役权”。地役权是对一块不动产施加的负担，以便利另一块不动产的使用。但这里，它不是邻居之间协议产生的私人地役权：它是一种城市规划地役权，即由行政机关（地块开发商）制定的普遍利益规则。因此，它具有行政规章性质，而非合同性质。
其次，最高法院适用一般的民事责任规则。要获得损害赔偿或拆除令，必须证明三个要素：过错、损害以及两者之间的因果关系。在本案中，过错是成立的：建筑不符合规划条例。但损害并未得到证明。没有损害，就没有赔偿。而拆除是一种实物赔偿形式。如果它对于弥补损害并非必要，则不能下令拆除。
Y夫妇主张地块规划条例是一份合同。但最高法院驳回了这一论点。它提醒说，城市规划规则，即使源于地块住宅区，也是行政规章性规定。违反这些规则是违法行为，但不会自动导致拆除权。这与合同法有重大区别，在合同法中，不履行合同可以通过强制履行（例如拆除）来制裁，无需证明损害。
这项裁决既不是推翻先例，也不是演变：它确认了既定的判例。早在1983年，最高法院就判定地块住宅区的规则是城市规划地役权。1990年判决的贡献在于明确，即使建筑许可证被撤销，拆除也不是自动的。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是地块住宅区中一块地块的业主，这项裁决直接关系到您。您不能仅仅因为邻居的建筑不符合规划条例就要求拆除。您必须证明该建筑对您造成了个人损害。例如，如果它遮挡了您的视线，使您的花园陷入阴影，或降低了您财产的市场价值。
让我们举一个具体的例子。假设您是Kingersheim（金格斯海姆）的业主，您的邻居建造了一个超出条例规定高度1.5米的扩建部分。这个扩建部分遮挡了您的一部分景观。您对您的财产在建造前后进行了估价：价值减损为15,000欧元。这个损害是可以量化的。然后您可以要求赔偿这笔损失，甚至要求拆除，如果损害无法弥补。但如果该建筑没有对您造成任何实际损害（例如，它位于地块的另一侧），您将一无所获。
对于购房者，需要保持警惕。在购买地块之前，请检查现有建筑是否符合规划条例。如果不符，您可能会继承一个无法获得拆除令的纠纷。最好协商降价或要求整改。
最后，对于市长和城市规划部门，这项裁决提醒他们发放符合地块规划条例的建筑许可证的重要性。被撤销的许可证可能引发诉讼，但拆除不会自动被下令。
避免此类纠纷的四点建议
- 在购买或建造前仔细阅读地块规划条例。 该文件通常附在销售合同中。检查规定（高度、外观、距离）并确保您的项目符合要求。如有疑问，请咨询专门从事房地产法的律师。
- 一旦发现不符合规定，迅速采取行动。 如果您的邻居开始进行不符合规定的施工，请让法警记录事实。然后，向邻居发出正式通知，要求其遵守条例。如果情况没有改变，您可以向紧急审理法官申请暂停施工。
- 不要仅仅满足于撤销建筑许可证。 如本案所示，撤销许可证不足以获得拆除令。您还必须证明您的损害。收集客观证据：前后照片、证词、房地产估价、地形测量。
- 考虑对地块开发商或市政府提起责任诉讼。 如果在发放许可证时未遵守规划条例，您可以追究市政府的过错责任。但注意，这种诉讼有其自身条件：必须证明重大过错，且诉讼时效为自许可证发放之日起五年。
深入探讨：相关判例与演变
最高法院多次确认了这一解决方案。例如，在1987年7月8日的一项判决（n° 85-16.593）中，它已经判定地块规划条例是一种城市规划地役权。更近期，在2019年3月14日的一项判决（n° 18-11.617）中，它重申了违反地块规划条例只有在造成直接和确定的损害时才能以拆除作为制裁。
另一个重要裁决是最高行政法院（Conseil d'État）2008年6月27日的判决（n° 303046），其中明确指出，在发放城市规划许可时，地块规划条例对行政机关具有约束力。但这项行政义务并不为个人创造拆除权。
因此，趋势是明确的：法官保护现有建筑的稳定性。一旦建筑完工，拆除是一种例外措施。只有在损害严重且无法通过损害赔偿弥补时才会下令拆除。这意味着，对于业主来说，在施工完成前采取行动至关重要，此时恢复原状仍然可能。
实践中：该怎么做
常见问题：
- 我的邻居违反地块规划条例施工。我可以要求拆除吗？ 可以，但前提是您能证明个人损害。否则，您只能获得损害赔偿。
- 如何证明我的损害？ 通过照片、证词、法警记录或房地产鉴定，证明您财产的价值减损。
- 提起诉讼的时效是多久？ 民事责任的诉讼时效为自您知道损害之日起五年。对于异常邻里干扰，时效也是五年。
- 如果建筑许可证已被撤销，该怎么办？ 撤销许可证本身并不足够。您必须提起民事诉讼以获得赔偿，并证明您的损害。
- 我能否在不拆除的情况下获得赔偿？ 可以，可以判给损害赔偿金以弥补财产价值损失或舒适度损失。
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