Travaux sans permis : le propriétaire peut-il être condamné pour les actes de son locataire ?

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Besançon, que vous louez depuis des années. Un jour, vous recevez un courrier du tribunal : vous êtes poursuivi pour défaut de permis de construire (autorisation administrative préalable pour certains travaux). Votre locataire a fait réaliser des travaux sans vous en parler, et c'est vous qu'on attaque. Injuste, non ? Pourtant, c'est exactement ce qui est arrivé à un propriétaire dans une affaire jugée par la Cour de cassation en 1992. Heureusement pour lui, la plus haute juridiction a mis les points sur les i.

Cette décision répond à une question cruciale : qui peut être poursuivi pénalement pour des travaux réalisés sans permis ? Est-ce toujours le propriétaire du terrain, ou bien celui qui a commandé et exécuté les travaux ? La réponse n'est pas si simple, et elle a des conséquences directes pour des milliers de bailleurs en France.

En l'espèce, un propriétaire avait été condamné à 54 000 francs d'amende (soit environ 8 230 €) par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, au seul motif qu'il était propriétaire du fonds où son locataire avait effectué des travaux sans permis. La Cour de cassation a cassé cet arrêt, estimant que les juges du fond n'avaient pas vérifié si le propriétaire était le "bénéficiaire" des travaux ou "responsable de leur exécution".

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Serge Y., propriétaire d'un immeuble à Ornans, avait donné son bien en location. Son locataire, sans l'en informer, a entrepris des travaux de construction nécessitant un permis de construire (autorisation délivrée par la mairie pour les projets d'envergure). Ni le locataire ni le propriétaire n'avaient demandé ce permis. Le chantier a été découvert, et les poursuites pénales ont été engagées.

Devant le tribunal correctionnel, le propriétaire a été condamné pour défaut de permis de construire, sur le fondement de l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme (texte qui punit les infractions urbanistiques). Il a fait appel. La cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé la condamnation, en se fondant sur un motif simple : "le propriétaire du fonds, même s'il n'a pas personnellement exécuté les travaux, est responsable des infractions commises sur son terrain".

M. Y. s'est alors pourvu en cassation. Son argument : il n'est ni l'utilisateur du sol (celui qui occupe le terrain), ni le bénéficiaire des travaux (celui qui en tire profit), ni l'entrepreneur, ni une personne responsable de l'exécution. Il ne peut donc pas être condamné pour des actes commis par son locataire sans son accord.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a donné raison à M. Y. Elle a cassé l'arrêt de la cour d'appel au visa de l'article L. 480-4, alinéa 2, du Code de l'urbanisme. Ce texte est clair : les peines prévues (amende, etc.) ne peuvent être prononcées que contre les "utilisateurs du sol", les "bénéficiaires des travaux", les "entrepreneurs" ou "autres personnes responsables de l'exécution".

Traduisons : si vous êtes propriétaire mais que vous n'habitez pas le logement (vous n'êtes pas "utilisateur du sol"), que vous n'avez pas commandé les travaux (vous n'en êtes pas le "bénéficiaire"), que vous n'avez pas participé à leur réalisation (vous n'êtes pas "entrepreneur") et que vous n'avez pas été négligent en les laissant faire (vous n'êtes pas "responsable" à un autre titre), alors vous ne pouvez pas être condamné pénalement.

La cour d'appel avait pourtant affirmé que le propriétaire était responsable "même s'il n'a pas personnellement exécuté les travaux". La Cour de cassation a jugé cette motivation insuffisante : il fallait constater que M. Y. était bénéficiaire ou responsable à un autre titre. Or, les juges du fond ne l'avaient pas fait. L'arrêt a donc été cassé pour "manque de base légale" (défaut de fondement juridique suffisant).

Cette décision n'est pas un revirement, mais une confirmation : la Cour de cassation interprète strictement les conditions de l'article L. 480-4. Elle protège les propriétaires de bonne foi contre des condamnations automatiques. Attention cependant : si le propriétaire avait été informé des travaux et les avait tolérés, il aurait pu être considéré comme "responsable" et donc condamné.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : vous ne pouvez pas être condamné pénalement pour des travaux sans permis réalisés par votre locataire sans votre connaissance. En revanche, si vous avez donné votre accord explicite ou si vous avez fermé les yeux, vous pourriez être considéré comme "bénéficiaire" (car les travaux augmentent la valeur de votre bien) ou "responsable". Exemple : à Besançon, un propriétaire a été condamné parce qu'il avait signé un bail commercial avec une clause autorisant les travaux, sans vérifier les autorisations. Il avait donc accepté les travaux.

Pour les locataires : vous êtes directement responsable des travaux que vous faites réaliser. Si vous entrez des travaux sans permis, vous serez poursuivi en tant qu'"utilisateur du sol" ou "bénéficiaire". L'amende peut aller jusqu'à 120 000 € et le tribunal peut ordonner la démolition à vos frais. À Ornans, un locataire a dû payer 15 000 € de démolition après avoir construit une véranda sans autorisation.

Pour les acquéreurs : avant d'acheter un bien, vérifiez que tous les travaux antérieurs ont fait l'objet de permis. Si des travaux ont été faits sans permis par l'ancien propriétaire, vous pourriez hériter des poursuites pénales et des ordres de démolition. Un acquéreur à Besançon a dû démolir un garage qu'il venait d'acheter, car le vendeur ne l'avait pas déclaré.

Pour les copropriétaires : si un copropriétaire réalise des travaux sans permis dans ses parties privatives, le syndic peut le signaler à la mairie. Le copropriétaire sera personnellement poursuivi, pas la copropriété.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Insérez une clause dans votre bail : interdisez formellement au locataire de réaliser des travaux sans votre accord écrit préalable, et exigez qu'il obtienne toutes les autorisations administratives nécessaires. Cela vous protège et dissuade.
• Vérifiez les travaux antérieurs avant d'acheter : demandez au vendeur une attestation sur l'honneur que tous les travaux ont été déclarés. Consultez le service urbanisme de la mairie pour obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel.
• Signalez rapidement tout chantier suspect : si vous êtes propriétaire et que vous découvrez des travaux en cours chez votre locataire sans votre accord, envoyez-lui une mise en demeure (lettre recommandée) de cesser les travaux, et informez la mairie. Cela prouve votre bonne foi.
• Consultez un avocat spécialisé dès les premières menaces : si vous recevez un courrier de la mairie ou du procureur, ne répondez pas seul. Un avocat pourra démontrer que vous n'êtes pas le bénéficiaire ou le responsable. Le coût d'une consultation est dérisoire comparé à une amende ou à une démolition.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1992 a été confirmée par des arrêts ultérieurs. Par exemple, dans un arrêt de la Cour de cassation du 12 mars 2003 (n° 02-84.123), la haute juridiction a jugé que le propriétaire qui avait laissé son locataire faire des travaux sans permis pendant plusieurs années, sans réagir, était "responsable" car il avait implicitement accepté les travaux. Il a donc été condamné solidairement avec le locataire.

À l'inverse, un arrêt du 8 juin 2010 (n° 09-86.321) a relaxé un propriétaire qui avait immédiatement contesté les travaux dès qu'il les avait découverts, en envoyant une lettre au locataire et à la mairie. La tendance est donc claire : la bonne foi du propriétaire est exonératoire, mais l'inaction ou l'accord tacite engage sa responsabilité.

Depuis 2022, une nouvelle loi a renforcé les sanctions pour les infractions urbanistiques, mais elle n'a pas modifié le principe de responsabilité personnelle. Les propriétaires doivent donc rester vigilants, mais ne sont pas des otages.

Checklist avant d'agir

• Suis-je poursuivi pour des travaux sans permis ? → Vérifiez si les travaux ont été réalisés par un locataire, si vous en aviez connaissance, et si vous en avez tiré profit.
• Ai-je donné mon accord écrit ou verbal ? → Si oui, vous êtes probablement "bénéficiaire" ou "responsable". Consultez un avocat.
• Ai-je immédiatement contesté les travaux ? → Rassemblez les preuves (courriers, photos, attestations) pour démontrer votre opposition.
• Le locataire est-il toujours dans les lieux ? → Si oui, vous pouvez engager une procédure de résiliation de bail pour défaut d'autorisation.
• Un permis a-t-il été demandé après coup ? → Une régularisation est parfois possible, mais elle ne met pas fin aux poursuites pénales. Elle peut réduire la peine.

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