Decisione di riferimento: cc • N° 16-23.509 • 2019-11-21 • Consulta la decisione →
Avete un terreno a La Roche-sur-Foron, ideale per costruire la casa dei vostri sogni. Ingaggiate un architetto, lui presenta un permesso di costruire, l'amministrazione lo concede. Siete felici. Poi, durante gli scavi, brutta sorpresa: il suolo è instabile, le fondazioni previste sono insufficienti, il progetto è irrealizzabile nello stato attuale. Chi paga? L'architetto, naturalmente, direste. Ma bisogna ancora provare la sua colpa. È esattamente ciò che la Corte di Cassazione ha chiarito con una sentenza del 21 novembre 2019.
Questa decisione, numero 16-23.509, risponde a una domanda che ogni proprietario si pone: l'architetto che progetta e prepara il permesso di costruire deve garantire che il progetto sia realizzabile? La risposta è sì, ma a determinate condizioni. I giudici hanno precisato che l'architetto, autore del progetto architettonico, ha il compito di proporre un progetto realizzabile, che tenga conto dei vincoli del suolo. Se non lo fa, commette una colpa che fa sorgere la sua responsabilità.
Ma attenzione: questo obbligo non è assoluto. Tutto dipende da ciò che l'architetto sapeva o avrebbe dovuto sapere al momento della progettazione. Scopriamo insieme i dettagli di questo caso e cosa cambia per voi, ad Annecy, Annemasse o altrove.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un terreno ad Annemasse, affida a un architetto il compito di progettare una casa unifamiliare e di presentare il permesso di costruire. L'architetto redige i piani, prepara la relazione tecnica e presenta la domanda. Il permesso viene ottenuto. I lavori iniziano. Ma molto presto, gli operai si imbattono in una difficoltà: il suolo, composto da argilla espansiva, richiede fondazioni speciali, più profonde e più costose di quelle previste nel dossier. Il progetto iniziale diventa irrealizzabile senza modifiche sostanziali.
Il Sig. X cita quindi in giudizio l'architetto per responsabilità, rimproverandogli di non aver tenuto conto dei vincoli del suolo durante la progettazione. L'architetto si difende dicendo che il permesso è stato concesso, che il progetto era conforme alle norme urbanistiche e che i problemi del suolo sono imprevedibili. I giudici di merito danno inizialmente ragione all'architetto, ritenendo che non fosse tenuto a effettuare uno studio geologico approfondito. Ma la Corte di Cassazione annulla questa sentenza. Rinvia il caso a un'altra corte d'appello, precisando che l'architetto, in quanto autore del progetto e incaricato della richiesta di permesso, doveva proporre un progetto realizzabile. Spettava a lui verificare, con indagini minime, che il progetto fosse tecnicamente fattibile.
Il caso quindi prosegue. Il secondo giudizio dovrà determinare se l'architetto abbia commesso una colpa non rilevando il rischio legato al suolo. Ma il principio è stabilito: l'architetto non può nascondersi dietro l'ottenimento del permesso per sfuggire alla propria responsabilità.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il ragionamento della Corte di Cassazione si basa sull'articolo 1240 del Codice civile, che dispone che «qualsiasi fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo». Per far sorgere la responsabilità dell'architetto, occorre quindi dimostrare una colpa, un danno e un nesso di causalità. Qui, la colpa consiste nell'aver proposto un progetto irrealizzabile.
I giudici ricordano che l'architetto, in quanto professionista, ha un dovere di competenza e diligenza. Deve non solo rispettare le norme urbanistiche, ma anche assicurarsi che il progetto sia tecnicamente realizzabile. Ciò implica prendere in considerazione i vincoli del suolo, anche senza realizzare uno studio geotecnico completo, salvo che le circostanze lo richiedano. Nel caso di specie, la natura argillosa del suolo era un rischio noto nella regione. L'architetto avrebbe dovuto, quantomeno, chiedere al proprietario eventuali studi precedenti o consultare le mappe dei rischi. Non lo ha fatto.
La Corte respinge l'argomento secondo cui l'ottenimento del permesso di costruire sanerebbe ogni irregolarità. Il permesso verifica la conformità alle norme urbanistiche, non la fattibilità tecnica. Un progetto può essere perfettamente conforme al piano urbanistico locale ma totalmente irrealizzabile sul terreno. L'architetto non può quindi nascondersi dietro l'amministrazione.
Questa decisione conferma una giurisprudenza anteriore (Civ. 3e, 12 luglio 2018, n°17-19.591) che aveva già sanzionato un architetto per non aver verificato la costruibilità di un terreno. Segna un'evoluzione verso una maggiore responsabilità dei progettisti nella fase preliminare dei progetti.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari che fanno costruire: potete ora esigere dal vostro architetto che giustifichi, nel suo progetto preliminare, le verifiche minime sulla fattibilità tecnica. Se non lo fa e il progetto si rivela irrealizzabile, potete far valere la sua responsabilità per ottenere un risarcimento danni. Ad esempio, ad Annemasse, un cliente ha ottenuto 15.000 € di risarcimento per fondazioni supplementari non previste. Attenzione: dovete agire entro 5 anni dalla scoperta del danno (prescrizione in diritto civile).
Per gli acquirenti di terreni edificabili: prima di acquistare, fate effettuare uno studio del suolo da un ufficio tecnico specializzato. Se il venditore nasconde un problema, potete agire per vizi occulti (art. 1641 Codice civile) entro 2 anni dalla scoperta. Ma se l'architetto che avete ingaggiato non ha visto nulla, è lui