The general meeting cannot authorise individual derogations from a general principle prohibiting construction on the common parts set out in the co-ownership regulations without amending them

Application pratique:

Cette construction est illégale car l'assemblée générale ne peut autoriser une dérogation individuelle à l'interdiction du règlement sans le modifier formellement. M. Martin ne peut donc se prévaloir d'une exception antérieure invalide. Il doit soit obtenir une modification du règlement en assemblée générale (nécessitant un vote à la majorité adaptée, souvent renforcée, et un acte notarié), soit contester la construction existante pour rétablir l'égalité entre copropriétaires. En attendant, il risque une action en démolition.

Application pratique:

Le syndic ne doit pas inscrire une simple autorisation à l'ordre du jour, car un vote favorable de l'assemblée serait insuffisant et juridiquement fragile. Conformément à la décision, il doit informer le copropriétaire que seule une modification du règlement de copropriété permettrait cette dérogation. Cette procédure implique un vote en assemblée à une majorité qualifiée (article 26, voire unanimité si atteinte aux droits des autres copropriétaires) et un acte notarié, ce qui engendre des frais et délais supplémentaires.

Application pratique:

L'accord donné par l'assemblée est sans valeur juridique car il constitue une dérogation individuelle sans modification du règlement. L'extension est donc illicite et expose Mme Dubois à un risque de démolition (coût estimé à 15 000 €) à sa charge si elle achète en l'état. Elle doit exiger du vendeur qu'il régularise la situation avant la vente en faisant modifier le règlement, ou négocier une baisse de prix couvrant le risque. Son notaire peut insérer une condition suspensive de régularisation dans le compromis de vente.