Droit Immobilier

Does not provide a legal basis for its

📅 Décision du 10 March 1981⚖️ Cour de cassation📖 2 min de lecture

The Court of Appeal that, in order to declare time-barred the action of a purchaser of a building under construction seeking both repair of construction defects and defects of conformity, merely holds that there is in fact identity between the apparent defects provided for in Article 1642 and the disorders qualified as conformity defects, without specifying which defects and conformity defects were alleged and how the latter were identical to the former, does not provide a legal basis for its decision.

Reference decision: Cass. • No. 79-12.885 • 1981-03-10 • View the decision →

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The situation

The Court of Appeal that, in order to declare time-barred the action of a purchaser of a building under construction seeking both repair of construction defects and defects of conformity, merely holds that there is in fact identity between the apparent defects provided for in Article 1642 and the disorders qualified as conformity defects, without specifying which defects and conformity defects were alleged and how the latter were identical to the former, does not provide a legal basis for its decision.

What the law says

This decision confirms the fundamental principles of property law.

Key points

  • Scrupulously comply with legal limitation periods for appeals
  • Keep all your supporting documents (deeds, instruments, correspondence)
  • Anticipate: preventive advice always costs less than litigation

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Informations juridiques

  • Numéro: 79-12.885
  • Juridiction: Cour de cassation
  • Date de décision: 10 mars 1981

Mots-clés

droit immobilierjurisprudenceimmobilier

Cas d'usage pratiques

1

New build buyer discovers mismatched flooring and cracks

After moving into her off-plan flat in Lyon, Emma notices the living room has laminate instead of the promised solid oak flooring, and hairline cracks appear in the bedroom wall within 6 months. The developer claims both are 'apparent defects' and refuses to fix them.

Application pratique:

This ruling clarifies that conformity defects (like the wrong flooring) are distinct from apparent defects (like cracks visible at delivery). The limitation period for conformity defects runs from the moment the buyer discovers the non-compliance, not from the date of delivery. Emma should formally notify the developer in writing, detailing each defect separately, and keep evidence (photos, correspondence) to avoid her claim being time-barred.

2

Rental property owner faces tenant complaints after two years

David, a landlord in Bordeaux, bought a new-build house for £280,000 two years ago. His tenants now report draughty windows and sockets that don’t meet UK standards, leading to disputes over energy bills. David initially dismissed these as minor snags but now wants to claim against the builder.

Application pratique:

The case law distinguishes between apparent defects (visible at handover) and conformity defects (non-compliance with contractual specs). Poor insulation may be a hidden conformity defect, not subject to the short apparent-defect limitation period. David should promptly get an expert report to classify the issues and issue a formal claim, as longer limitation periods may apply. Delaying could risk losing the right to repair or compensation.

3

Co-owners' lift failures and undersized garden in Nice

In a 20-unit new-build condo in Nice, the lift breaks down every few weeks, and residents discover the communal garden is 30% smaller than shown in the sales brochure. The developer argues these were obvious at delivery and the one-year claim window has passed.

Application pratique:

Under this judgment, the co-owners’ association must assess whether the lift defects are hidden conformity issues (e.g., non-compliant installation) rather than apparent defects. The garden size discrepancy is a clear conformity defect, with a limitation period starting from discovery. The syndic should instruct a technical survey and send a formal claim to the developer, preserving the right to sue within the correct limitation period—often 5 years for such non-compliances.

Maître Cécile Zakine

À propos de l'auteur

Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.

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