Decisione di riferimento : cc • N° 99-12.925 • 2002-10-02 • Consulta la decisione →
Avete appena firmato un preventivo per la costruzione della vostra casa a Wasquehal. I lavori iniziano, tutto bene. Ma un giorno ricevete una lettera dal comune: il vostro permesso di costruire non corrisponde ai lavori intrapresi. Chi è responsabile? L'imprenditore che ha redatto il preventivo? O voi, il committente, che avreste dovuto verificare? È esattamente la questione che ha dovuto risolvere la Corte di Cassazione in una vicenda che ora fa giurisprudenza.
Ogni anno, centinaia di proprietari si trovano in questa situazione: un preventivo estimativo che sottovaluta i lavori necessari, o che prevede opere non conformi al permesso di costruire. Le conseguenze possono essere pesanti: fermo del cantiere, multa, obbligo di demolire, persino processo. Cosa dice la legge? L'imprenditore, in quanto professionista, ha l'obbligo di assicurarsi che il suo preventivo sia in linea con l'autorizzazione urbanistica?
La risposta è sì, ed è inequivocabile. Con una sentenza del 2 ottobre 2002, la Corte di Cassazione ha stabilito che un imprenditore è responsabile se non verifica che il preventivo estimativo che presenta sia conforme al permesso di costruire. Anche se non ha partecipato all'ottenimento di tale permesso, deve, in virtù del suo obbligo di consulenza, avvisare il cliente di eventuali incongruenze. Analizziamo questa decisione e vediamo cosa cambia per voi.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. e la Sig.ra X, proprietari a Tourcoing, desiderano costruire una casa unifamiliare. Affidano la realizzazione dei lavori alla società Deixonne, un'impresa di costruzioni. Viene redatto un preventivo estimativo, sulla base del quale i coniugi X firmano un contratto di costruzione. Il permesso di costruire è ottenuto dal committente, con l'aiuto di un architetto. Ma ben presto sorgono difficoltà.
I lavori avanzano, ma il budget lievita. Perché? Perché il preventivo prevedeva prestazioni insufficienti per realizzare la costruzione conforme al permesso. Ad esempio, la superficie calpestabile autorizzata era maggiore di quella prevista nel preventivo, o alcuni elementi tecnici erano stati sottostimati. I coniugi X si rivolgono quindi contro l'imprenditore, accusandolo di non averli informati che il preventivo era insufficiente rispetto al permesso di costruire.
La società Deixonne si difende affermando di non aver partecipato all'ottenimento del permesso di costruire e che non spettava a lei verificarne la conformità. In primo grado e in appello, i giudici danno ragione all'imprenditore. Ma la Corte di Cassazione, adita dai coniugi X, cassa la sentenza d'appello e rinvia la causa ad un'altra corte. Per l'Alta Corte, l'imprenditore ha violato il suo obbligo di consulenza: doveva verificare la concordanza tra il preventivo e il permesso, anche se non era all'origine di quest'ultimo.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'obbligo di consulenza del professionista, che deriva dall'articolo 1240 del Codice civile (ex articolo 1382). Tale articolo stabilisce che « qualsiasi fatto dell'uomo che cagiona ad altri un danno obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo ». In concreto, un professionista che commette una colpa non consigliando correttamente il proprio cliente deve risarcire il danno subito.
In cosa consiste questo obbligo di consulenza nel settore delle costruzioni? L'imprenditore, in quanto specialista, deve assicurarsi che il progetto che propone sia realizzabile e conforme alle norme urbanistiche. Non può trincerarsi dietro il fatto che il permesso sia stato ottenuto da altri (architetto o committente). La Corte precisa che « l'imprenditore è tenuto, in virtù del suo obbligo di consulenza, ad assicurarsi che il preventivo estimativo sia in concordanza con la costruzione autorizzata dal permesso di costruire ».
In questa vicenda, la corte d'appello aveva ritenuto che l'imprenditore non fosse responsabile perché non aveva partecipato all'ottenimento del permesso. Ma la Corte di Cassazione censura questo ragionamento: anche senza avervi partecipato, l'imprenditore deve verificare il permesso e avvisare il cliente in caso di discordanza. Se il preventivo è insufficiente per realizzare la costruzione autorizzata, l'imprenditore deve segnalarlo prima della firma del contratto. In caso contrario, è responsabile.
Questa decisione conferma una giurisprudenza consolidata: il professionista è presunto conoscere le regole del suo mestiere e deve illuminare il cliente profano. Non crea un revirement, ma rafforza l'obbligo di consulenza nel settore delle costruzioni, dove le poste in gioco finanziarie sono spesso molto elevate.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari che fanno costruire, questa decisione è una protezione. Se l'imprenditore vi fornisce un preventivo troppo basso rispetto al permesso di costruire, non potrà chiedervi un supplemento senza avervi avvisato. Esempio concreto: ottenete un permesso per una casa di 150 m², ma il preventivo prevede solo 120 m². Se l'imprenditore inizia i lavori senza avvisarvi, dovrà assumersi il costo dei 30 m² aggiuntivi, oppure potrete chiedere il risarcimento dei danni.
Per i locatori che ristrutturano un immobile a Tourcoing, siate vigili: se affidate un ampliamento a un imprenditore senza verificare il permesso, e questi redige un preventivo non conforme, potreste essere condannati a demolire i lavori non autorizzati. Ma potrete rivalervi sull'imprenditore per inadempimento dell'obbligo di consulenza.
