Ce qui change en 2026
Le calendrier de la loi Climat et Résilience continue de produire ses effets en 2026. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être proposés à la location, que ce soit pour un nouveau bail ou un renouvellement. En 2026, cette interdiction s'installe durablement dans le paysage locatif, et la prochaine échéance se prépare déjà : les logements classés F basculeront à leur tour dans l'interdiction au 1er janvier 2028. Les propriétaires bailleurs doivent donc anticiper dès maintenant, car les travaux de rénovation énergétique prennent souvent plusieurs mois entre le diagnostic, le choix des artisans et la réalisation effective.
À cela s'ajoute un durcissement progressif des règles de copropriété : le plan pluriannuel de travaux (PPT) devient obligatoire pour un nombre croissant d'immeubles, et les diagnostics de performance énergétique collectifs (DPE collectif) doivent être réalisés selon un calendrier qui s'échelonne jusqu'en 2026 pour les copropriétés de taille moyenne. Autrement dit, 2026 est une année charnière où la pression réglementaire touche à la fois les logements individuels et les parties communes des immeubles.
Les conséquences pratiques pour propriétaires, acheteurs et locataires
Pour les propriétaires bailleurs d'un logement classé G, la conséquence est immédiate : impossibilité de relouer en l'état. Un bail en cours n'est pas automatiquement résilié, mais toute remise en location, y compris à un nouveau locataire dans les mêmes murs, est bloquée tant que le logement reste classé G. Certains bailleurs se retrouvent ainsi avec un bien vacant, sans revenu locatif, le temps de réaliser les travaux.
Pour les acheteurs, la vigilance doit être maximale lors de toute transaction en 2026. Un bien classé F ou G peut sembler attractif par son prix, mais il faut intégrer le coût des travaux obligatoires à venir dans le calcul de rentabilité, surtout si l'intention est de louer le bien. Le DPE doit être annexé au compromis de vente et à l'acte authentique ; son absence ou son inexactitude peut engager la responsabilité du vendeur.
Pour les locataires, la portée pratique est différente : ils bénéficient d'un droit renforcé à un logement décent. Un locataire occupant un logement classé G peut, dans certains cas, demander une diminution de loyer ou la réalisation de travaux, voire saisir le juge si le bailleur reste inactif.
Les aides financières disponibles en 2026
Face à ces obligations, les dispositifs d'aide restent un levier essentiel. MaPrimeRénov' continue d'accompagner les travaux de rénovation globale ou par gestes, avec des montants variables selon les revenus du foyer et le gain énergétique obtenu. Les certificats d'économie d'énergie (CEE) et l'éco-prêt à taux zéro complètent souvent le plan de financement. Pour les copropriétés, MaPrimeRénov' Copropriétés permet de financer une part significative des travaux sur les parties communes, à condition qu'un DPE collectif et un projet de travaux cohérent aient été établis. En 2026, les propriétaires ont intérêt à solliciter ces aides en amont, car les dossiers instruits tardivement peuvent retarder le déblocage des fonds au moment où les travaux doivent être engagés.
Les pièges à éviter
Le premier piège consiste à se fier à un DPE ancien ou mal réalisé. Depuis la réforme méthodologique de 2021, certains DPE établis avant cette date ne sont plus valables, et un classement erroné peut fausser toute la stratégie patrimoniale d'un propriétaire. Il est prudent de faire réaliser un diagnostic récent par un professionnel certifié avant toute décision de vente, d'achat ou de mise en location.
Le deuxième piège est de sous-estimer le temps nécessaire aux travaux. Entre les devis, les autorisations éventuelles en copropriété et les délais des artisans, un chantier de rénovation énergétique peut prendre six à douze mois, voire davantage. Attendre la dernière minute avant l'échéance 2028 pour les logements F expose à une vacance locative prolongée.
Enfin, certains propriétaires négligent l'articulation entre travaux individuels et travaux votés en assemblée générale de copropriété. Des travaux privatifs mal coordonnés avec un projet collectif peuvent être source de conflits, voire de surcoûts inutiles.
Quand consulter un professionnel
Dès qu'un logement est classé F ou G, ou en cas de doute sur la validité d'un DPE, il est recommandé de consulter à la fois un expert bâtiment, pour évaluer précisément l'état thermique du bien et hiérarchiser les travaux les plus efficaces, et un avocat en droit immobilier, pour sécuriser les aspects contractuels : bail en cours, négociation avec un locataire, clauses d'un compromis de vente ou contentieux avec un syndic. Cette double approche, technique et juridique, permet d'éviter les erreurs coûteuses et de bâtir un plan d'action réaliste en 2026.
Pour toute question sur votre situation, Me Cécile Zakine (volet juridique) et Cassini Expertise (volet technique) vous répondent à Antibes et partout en France.
