Decisione di riferimento : cc • N° 80-94.438 • 1981-06-02 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: ad Aubagne, una coppia affida a un imprenditore la costruzione della sua villa. Il permesso di costruire prevede un tetto in tegole romane, ma per risparmiare, l'imprenditore propone un tetto piano in bitume. Il proprietario accetta. Risultato? Il comune verbalizza e l'imprenditore si ritrova davanti al tribunale. Chi è responsabile? La domanda che ogni proprietario si pone: posso far modificare il progetto senza rifare il permesso? E l'imprenditore, può esonerarsi dicendo che il proprietario era d'accordo? La risposta della Corte di cassazione è chiara: l'imprenditore è colpevole quanto il proprietario. Spiegazioni.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Nel 1978, il Sig. Jean Yves, proprietario ad Aubagne, ottiene un permesso di costruire per una casa unifamiliare. Affida i lavori a un imprenditore. Il permesso prevede piani precisi: dimensioni, materiali, aspetto esteriore. Ma durante il cantiere, l'imprenditore propone una modifica: il tetto sarà diverso, le finestre più piccole. Il Sig. Yves accetta senza chiedere un permesso modificativo. I lavori terminano e la costruzione è non conforme al permesso. La procura persegue sia il proprietario che l'imprenditore per violazione dell'articolo L. 421-1 del Codice dell'urbanistica (l'obbligo di ottenere un permesso di costruire prima di qualsiasi costruzione). Il tribunale penale condanna l'imprenditore a 750 franchi di multa (circa 114 euro). L'imprenditore fa appello: sostiene di aver solo eseguito gli ordini del proprietario e che la responsabilità dell'infrazione ricade sul solo committente. La corte d'appello lo dichiara colpevole. L'imprenditore ricorre in cassazione. La Corte di cassazione respinge il suo ricorso il 2 giugno 1981.
Il ragionamento della giurisdizione — decodificato
I giudici della Corte di cassazione (la più alta giurisdizione giudiziaria francese) hanno applicato un principio semplice: chiunque partecipi a una costruzione non conforme al permesso di costruire commette un'infrazione. L'articolo L. 421-1 del Codice dell'urbanistica (che richiede un permesso di costruire per ogni costruzione) è violato non appena l'edificio si discosta dal permesso. L'imprenditore è un professionista: conosce le norme urbanistiche. Non può nascondersi dietro l'accordo del proprietario. Accettando di costruire diversamente, ha commesso una colpa. La Corte ha respinto l'argomento dell'imprenditore secondo cui era solo un esecutore. Ha ritenuto che la sua qualità di professionista lo obblighi a rifiutare lavori non conformi al permesso. Questa decisione è un richiamo alla responsabilità penale (sanzione con multa, o addirittura reclusione) dell'imprenditore, al pari del proprietario. Conferma una giurisprudenza costante: il costruttore è un attore attivo dell'infrazione, non una semplice vittima degli ordini del cliente. La vicenda è chiara: l'imprenditore non può invocare l'ignoranza o la delega.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore ad Allauch: se affidate lavori a un imprenditore e accettate modifiche senza permesso modificativo, siete entrambi responsabili. L'imprenditore può essere condannato a una multa, ma anche al risarcimento danni se il vicino subisce un pregiudizio (perdita di soleggiamento, vista ostruita). Ad esempio, una modifica del tetto può ridurre la vista di un vicino: questi può citarvi in giudizio. Per un conduttore: se il vostro locatore esegue lavori non conformi al permesso, non siete responsabili, ma potete subire le conseguenze (turbativa del godimento, lavori di ripristino). Per un condomino: se l'amministratore incarica un imprenditore per lavori che modificano l'aspetto esteriore senza permesso modificativo, l'imprenditore è responsabile quanto l'amministratore. Concretamente, se siete imprenditori, dovete rifiutare qualsiasi modifica non autorizzata, anche se il cliente insiste. In caso di dubbio, richiedete una variante al permesso di costruire. I termini: l'infrazione si prescrive in 6 anni dal completamento dei lavori. Gli importi: la multa può arrivare fino a 300.000 euro per una persona giuridica.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Verificate il permesso prima di iniziare i lavori: esigete una copia del permesso di costruire e confrontatela con il preventivo e i piani. Se emerge una differenza, non iniziate il cantiere senza aver chiarito la situazione con il comune.
- Non modificate mai il progetto senza permesso modificativo: qualsiasi modifica dell'aspetto esteriore, delle dimensioni o della destinazione d'uso (es. garage in camera) richiede un nuovo permesso o un permesso modificativo. Una semplice variante contrattuale non basta.
- Affidatevi a un architetto o a un direttore dei lavori: un professionista indipendente può consigliarvi sulla conformità del progetto e rappresentarvi presso il comune. La sua professionalità vi protegge da brutte sorprese.
- Esigete una garanzia di conformità nel contratto: chiedete all'imprenditore di impegnarsi per iscritto a rispettare scrupolosamente il permesso di costruire, pena penali. Ciò vi consentirà di rivalervi su di lui in caso di non conformità.
Approfondimento: giurisprudenza correlata ed evoluzioni
Questa decisione del 1981 si inserisce in un filone costante. Già nel 1975, la Corte di cassazione aveva stabilito che l'imprenditore è responsabile della costruzione non conforme, anche se ha agito su ordine del proprietario (Crim., 10 aprile 1975). Più
