La promesse de vente et la mention de la surface
Lorsque vous achetez un bien immobilier en l'état futur d'achèvement (VEFA) à Antibes, vous signez un contrat de réservation qui doit obligatoirement mentionner la surface privative du logement, conformément à l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation. Cette surface, dite « surface Carrez », est calculée selon les règles de l'article R. 111-2 du même code : elle exclut les murs, cloisons, escaliers, etc. Si, à la livraison, la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut prétendre à une réduction proportionnelle du prix.
Le seuil des 5 % : un droit impératif
L'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation dispose : « Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à défaut de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. » Cette règle est d'ordre public : toute clause contraire est réputée non écrite. Ainsi, même si le contrat de réservation prévoit une tolérance différente, vous pouvez exiger une indemnisation dès lors que l'écart dépasse 5 %.
Prenons un exemple concret à Antibes : vous avez réservé un appartement de 60 m² Carrez pour 300 000 €. Si à la livraison, le géomètre mesure 56,5 m², la différence est de 3,5 m², soit 5,83 %. Vous êtes en droit de demander une réduction de prix calculée comme suit : (3,5 / 60) x 300 000 € = 17 500 €. Le vendeur peut soit vous rembourser cette somme, soit réduire le solde du prix, selon les modalités prévues au contrat.
Comment faire valoir vos droits ?
La première étape consiste à faire constater la surface réelle par un géomètre-expert ou un professionnel habilité. Ce mesurage doit être effectué dans un délai raisonnable après la livraison, idéalement avant la réception des travaux ou au plus tard dans les dix jours suivant celle-ci. Ensuite, vous devez adresser une mise en demeure au vendeur (promoteur) par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant le rapport de mesurage et en demandant l'application de la réduction de prix.
Si le promoteur refuse, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire de Grasse, compétent pour les litiges immobiliers à Antibes. Il est conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier, car la procédure peut être complexe et les délais stricts.
Les pièges à éviter
Attention : la surface Carrez ne concerne que les lots privatifs (pièces principales, annexes comme les caves et parkings, mais sous conditions). Les terrasses, balcons et jardins ne sont pas pris en compte, sauf s'ils sont clos et couverts. De plus, le vendeur peut tenter de vous opposer une tolérance contractuelle, mais celle-ci est nulle si elle contrevient à la loi. Enfin, sachez que la réduction de prix ne vous dispense pas de payer les frais de notaire et autres taxes sur la base du prix initial ; ils seront ajustés après la réduction, mais vous devrez avancer les sommes.
Conseil d'avocate à Antibes
Avant de signer l'acte authentique de vente, faites mesurer la surface par un professionnel indépendant. Si l'écart est supérieur à 5 %, négociez une réduction du prix ou une compensation (par exemple, des travaux de finition). Si la vente est déjà conclue, agissez rapidement : un délai de cinq ans à compter de la signature de l'acte est applicable, mais plus vous attendez, plus il sera difficile de prouver que le mesurage initial était erroné. En cas de litige, n'hésitez pas à consulter un avocat. Pour toute question, vous pouvez prendre contact avec le cabinet de Me Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse, qui exerce à Antibes et peut vous accompagner dans vos démarches. Plus d'informations sur www.cecile-zakine.fr.
