Décision de référence : cc • N° 95-13.038 • 1997-06-24 • Consulter la décision →
Vous êtes propriétaire d'un terrain à Dax, et vous avez signé un bail à construction avec un promoteur immobilier. Ce dernier a édifié un immeuble de trois étages sur votre terrain. Mais voilà, quelques années plus tard, des difficultés financières surviennent, et vous décidez d'un commun accord de résilier le bail avant son terme. Vous pensez que tout est réglé : vous récupérez votre terrain, et le promoteur s'en va. Mais l'administration fiscale frappe à votre porte : elle vous réclame des droits d'enregistrement sur la valeur de l'immeuble, comme s'il s'agissait d'une vente. Surprenant, non ? Pourtant, c'est exactement ce qu'a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 24 juin 1997 (n° 95-13.038).
Cette décision, rendue dans une affaire opposant la société d'exploitation Teissonnière à l'administration fiscale, a clarifié une question épineuse : la résiliation anticipée d'un bail à construction constitue-t-elle une mutation immobilière soumise aux droits d'enregistrement ? La réponse est oui, et elle a des conséquences financières importantes pour les parties. Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous, propriétaire ou preneur ?
En clair, la Cour de cassation a considéré que le preneur, pendant le bail, est propriétaire temporaire des constructions. Lorsqu'on résilie le bail avant son terme, ce droit de propriété temporaire s'éteint, et le bailleur devient immédiatement propriétaire des bâtiments. Ce transfert de propriété anticipé est fiscalement assimilé à une mutation à titre onéreux, imposable comme une vente. Autrement dit, vous ne pouvez pas y échapper.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Imaginons M. Dupont, propriétaire d'un vaste terrain à Parentis-en-Born, dans les Landes. En 1990, il signe un bail à construction avec la société « Bâtir & Co », pour une durée de 50 ans. La société construit un ensemble de logements sur le terrain. Mais en 1995, des désaccords surgissent : la société n'atteint pas les objectifs de rentabilité escomptés, et M. Dupont souhaite récupérer son terrain pour un projet personnel. Les deux parties conviennent donc de résilier le bail par anticipation, moyennant une indemnité versée par le bailleur au preneur.
Les parties signent un acte de résiliation, et M. Dupont pense l'affaire classée. Mais l'administration fiscale, lors d'un contrôle, requalifie la résiliation en mutation immobilière et lui réclame des droits d'enregistrement sur la valeur des constructions, soit environ 150 000 €. M. Dupont conteste : selon lui, il ne fait que récupérer son terrain, les constructions étant déjà sur sa propriété. Le litige arrive devant le tribunal, puis en appel, et enfin devant la Cour de cassation.
Dans la vraie affaire, la société d'exploitation Teissonnière était le preneur, et le bailleur était un particulier. Le tribunal a donné raison à l'administration fiscale, et la Cour de cassation a confirmé. Le raisonnement est implacable : dans un bail à construction, le preneur a un droit réel immobilier sur le terrain et un droit de propriété temporaire sur les constructions. La résiliation anticipée éteint ce droit de propriété temporaire, et le bailleur en devient propriétaire immédiatement. Cela constitue une mutation soumise aux droits d'enregistrement de l'article 738.1° du Code général des impôts.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 738.1° du Code général des impôts (CGI), qui dispose que les résiliations de baux à construction sont soumises aux droits de mutation, sauf exceptions. Mais attention : ce n'est pas la résiliation en elle-même qui est imposable, mais le transfert de propriété des constructions qu'elle entraîne. Autrement dit, la résiliation n'est pas un simple anéantissement du contrat, mais une opération translative de propriété.
Le bail à construction est un contrat particulier : il confère au preneur un droit de propriété temporaire sur les constructions qu'il édite. Pendant la durée du bail, le preneur est propriétaire des bâtiments, mais le bailleur reste propriétaire du sol. En fin de bail, sauf convention contraire, le bailleur devient propriétaire des constructions sans indemnité. C'est ce qu'on appelle l'accession (article 555 du Code civil). La résiliation anticipée accélère ce mécanisme : le bailleur récupère immédiatement la propriété des constructions, avant le terme prévu.
Les juges ont rejeté l'argument du preneur selon lequel la résiliation ne ferait que « retarder la réalisation » de l'accession. Au contraire, ils considèrent que la résiliation anticipée crée une mutation distincte, imposable au même titre qu'une vente. Dans ma pratique, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires ont été surpris par cette imposition, pensant que la résiliation amiable était neutre fiscalement. Il n'en est rien.
Cette décision n'est pas un revirement : elle confirme une jurisprudence antérieure (Cass. com., 1992) et s'inscrit dans une logique de protection du fisc contre les montages visant à éluder les droits de mutation. Les magistrats ont donc une lecture téléologi
