Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 91-22.055 • 1994-01-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Aix-les-Bains, die seit Jahren an eine Praxis für Kieferchirurgie vermietet ist. Der Mietvertrag ist gemischt: ein Teil dient dem Zahnarzt als Wohnung, ein Teil als Praxis. Eines Tages kündigen Sie der Gesellschaft, die die Praxis betreibt, den Mietvertrag. Diese ficht die Kündigung an und behauptet, der Mietvertrag unterliege dem Gesetz vom 22. Juni 1982 (Schutz von Wohnraummietern) und die Kündigung unterliege dem Gesetz vom 23. Dezember 1986 (das einen schwerwiegenden und berechtigten Grund verlangt). Die Frage, die Sie sich stellen: Kann ein Mieter, der eine juristische Person ist (Gesellschaft, Verein), in den Genuss dieser Schutzgesetze kommen?
Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 12. Januar 1994 (Nr. 91-22.055) gibt eine klare Antwort: Nein. Die Gesetze von 1982 und 1986 gelten nur für natürliche Personen (Privatpersonen), es sei denn, die Parteien haben dies ausdrücklich vereinbart. Hatte das Berufungsgericht Paris die Kündigung mit der Begründung aufgehoben, der Mietvertrag sei gemischt, so hob der Kassationshof dieses Urteil auf und erinnerte daran, dass die juristische Person diese Texte ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters nicht geltend machen kann.
Konkret bedeutet dies, dass Vermieter von gemischt genutzten Räumlichkeiten, die an Gesellschaften vermietet sind, kündigen können, ohne einen schwerwiegenden und berechtigten Grund nachweisen zu müssen, sofern sie die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs einhalten. Für Mieter, die juristische Personen sind, bedeutet dies einen Verlust des Schutzes, es sei denn, sie haben eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ausgehandelt. Folgen Sie mir bei dieser Analyse: Ich werde Ihnen die Geschichte erzählen, die Argumentation der Richter aufschlüsseln und Ihnen praktische Ratschläge geben, um Fallstricke zu vermeiden.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Gesellschaft Omnium Industriel Auxiliaire (OIA) hatte Räumlichkeiten zur gemischten Nutzung als Wohnung und Praxis an zwei Kieferchirurgen, Herrn Z... und Herrn Y..., sowie an Frau X... (Namen geändert) vermietet. Die Räumlichkeiten befanden sich in Paris, aber der Fall hätte genauso gut in La Motte-Servolex oder Aix-les-Bains stattfinden können. Die Zahnärzte übten ihren Beruf aus und wohnten vor Ort. Der Mietvertrag war also gemischt: Wohnen und Beruf.
Einige Jahre später übertrugen die Zahnärzte ihr Mietrecht mit Zustimmung der Vermieterin auf eine Gesellschaft (juristische Person). Die Gesellschaft wurde somit an ihrer Stelle Mieterin. Die Vermieterin kündigte jedoch der Gesellschaft. Diese focht die Kündigung an und argumentierte, der Mietvertrag unterliege dem Gesetz vom 22. Juni 1982 (über Wohnraummietverhältnisse) und die Kündigung müsse Artikel 22 des Gesetzes vom 23. Dezember 1986 beachten (der einen schwerwiegenden und berechtigten Grund vorschreibt, wie z.B. Zahlungsverzug oder Eigenbedarf).
Das Berufungsgericht Paris gab der Gesellschaft als Mieterin recht: Es hob die Kündigung auf. Warum? Weil der Mietvertrag gemischt war (Wohnen + Beruf) und gemäß Artikel 2 des Gesetzes von 1982 gemischte Mietverträge diesem Gesetz unterliegen. Das Gericht war der Ansicht, die Vermieterin habe die juristische Person als Mieterin akzeptiert, daher könne sie sich nicht später beschweren. Die Vermieterin legte daraufhin Kassation ein.
Wendung: Der Kassationshof hob das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er entschied, dass die Gesetze von 1982 und 1986 nicht für Vermietungen an juristische Personen gelten und dass das Berufungsgericht keine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien festgestellt habe, ihren Mietvertrag diesen Bestimmungen zu unterwerfen. Mit anderen Worten: Eine juristische Person genießt nicht automatisch den Schutz der Wohnraummietgesetze, selbst wenn die Räumlichkeiten gemischt genutzt werden.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützte seine Entscheidung auf mehrere Texte: die Artikel 1, 2 und 7 des Gesetzes vom 22. Juni 1982 sowie Artikel 22 des Gesetzes vom 23. Dezember 1986. Aber was sagen diese Texte in klarer Sprache?
Artikel 1 des Gesetzes von 1982 definiert seinen Anwendungsbereich: Es gilt für die Vermietung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken (oder gemischt) zwischen einem Vermieter und einem Mieter, der eine natürliche Person ist (eine Privatperson). Artikel 2 präzisiert, dass gemischte Mietverträge (Wohnen + Beruf) diesem Gesetz unterliegen. Artikel 7 betrifft Kündigungen. Artikel 22 des Gesetzes von 1986 verlangt vom Vermieter, der kündigt, einen schwerwiegenden und berechtigten Grund nachzuweisen, z.B. Eigenbedarf, Verkauf oder Zahlungsverzug.
Das Problem ist, dass das Berufungsgericht diese Texte auf eine juristische Person (die Gesellschaft) anwandte. Das Gesetz von 1982 schließt jedoch juristische Personen ausdrücklich von seinem Anwendungsbereich aus (es sei denn, die Parteien haben dies ausdrücklich vereinbart). Der Kassationshof erinnerte an diesen Grundsatz: Gesellschaften, Vereine usw. werden durch diese Gesetze nicht geschützt, selbst wenn die Räumlichkeiten gemischt genutzt werden. Das Berufungsgericht hätte prüfen müssen, ob eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen der Vermieterin und der Gesellschaft bestand, den Mietvertrag dem Gesetz von 1982 zu unterwerfen. Es stellte jedoch keine solche Vereinbarung fest. Es begnügte sich mit der Feststellung, dass die Vermieterin die Gesellschaft als Mieterin akzeptiert hatte, was nicht ausreicht.
Diese Entscheidung bestätigt die ständige Rechtsprechung: Juristische Personen sind vom Schutzregime der Wohnraummietverhältnisse ausgeschlossen, es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart. Dies ist logisch: Diese Gesetze sollen Privatpersonen in ihrer Wohnung schützen, nicht Gesellschaften, die eine berufliche Tätigkeit ausüben.
Die Argumente der Gesellschaft als Mieterin waren: Der Mietvertrag sei gemischt, daher gelte das Gesetz von 1982; die Vermieterin habe den Mieterwechsel akzeptiert, daher habe sie stillschweigend der Anwendung des Gesetzes zugestimmt. Die Vermieterin hingegen vertrat die Auffassung, die Kündigung sei
