Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 82-11.948 • 1984-02-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Charleville-Mézières, rue de la République. Ihr Mieter, ein Möbelverkaufsunternehmen, wurde in expulsion" class="external-link" target="_blank" rel="noopener noreferrer" title="Liquidationsverfahren">Liquidation de biens (ein Insolvenzverfahren, das darauf abzielt, das Vermögen zu verwerten, um die Gläubiger zu befriedigen) versetzt. Der Insolvenzverwalter (der mit der Abwicklung der Liquidation beauftragte Vertreter) tritt das Mietrecht an einen Dritten ab, ohne Ihre Zustimmung, als ob nichts gewesen wäre. Sie erfahren erst später davon und möchten den Mietvertrag wegen unregelmäßiger Abtretung kündigen. Aber eine Frage beschäftigt Sie: Unterliegt die Kündigungsklage der Dreimonatsfrist des Artikels 52 des Gesetzes vom 13. Juli 1967 für Klagen, die aus der Liquidation entstanden sind? Ist Ihr Klagerecht bereits verjährt?
Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 7. Februar 1984 (Nr. 82-11.948) entschieden. Und seine Antwort ist klar: Die unregelmäßige Abtretung des Mietvertrags durch den Insolvenzverwalter nach dem Liquidationsurteil stellt keinen Kündigungsgrund dar, der aus der Liquidation de biens entstanden ist. Folglich unterliegt die Kündigungsklage des Vermieters nicht der Frist des Artikels 52. Mit anderen Worten: Der Eigentümer behält sein Klagerecht, ohne an die Dreimonatsfrist gebunden zu sein, die ab dem Liquidationsurteil läuft.
Diese Entscheidung, die zwar alt ist, aber nach der Entwicklung des Insolvenzrechts (insbesondere des Gesetzes vom 26. Juli 2005 und des Handelsgesetzbuchs) immer noch aktuell ist, bietet Vermietern einen wertvollen Schutz. Wie sollten Sie also reagieren, wenn Sie in dieser Situation sind? Welche Rechtsbehelfe haben Sie? Lassen Sie uns dieses Urteil und seine praktischen Auswirkungen gemeinsam entschlüsseln.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Charleville-Mézières, hatte einen Raum im Rahmen eines bail commercial an eine Gesellschaft Y vermietet. Diese geriet in finanzielle Schwierigkeiten und wurde durch Urteil des Handelsgerichts von Charleville-Mézières in Liquidation de biens versetzt. Der bestellte Insolvenzverwalter trat, ohne den Eigentümer zu informieren und ohne dessen Zustimmung einzuholen, das Mietrecht an einen Dritten, die Gesellschaft Z, ab. Diese Abtretung war unregelmäßig, da sie nicht vom Vermieter genehmigt worden war, was einen Verstoß gegen die Mietvertragsklauseln darstellte.
Als Herr X davon erfuhr, verklagte er den Insolvenzverwalter und den Zessionar vor dem Tribunal de grande instance von Charleville-Mézières auf Feststellung der Kündigung des Mietvertrags und Räumung des Mieters. Der Insolvenzverwalter seinerseits hatte dasselbe Gericht angerufen, um die Kündigung des Mietvertrags hilfsweise feststellen zu lassen. Die zentrale Frage war, ob die Kündigungsklage des Vermieters angesichts der Dreimonatsfrist des Artikels 52 des Gesetzes vom 13. Juli 1967 zulässig war.
Das Berufungsgericht von Reims hatte in einem Urteil vom 9. Februar 1982 die Klage für unzulässig erklärt, da es die unregelmäßige Abtretung als einen aus der Liquidation de biens entstandenen Kündigungsgrund ansah und der Eigentümer nicht innerhalb der Dreimonatsfrist geklagt hatte. Herr X legte daraufhin Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und entschied, dass die unregelmäßige Abtretung des Mietvertrags durch den Insolvenzverwalter nach dem Liquidationsurteil keinen Kündigungsgrund darstelle, der aus der Liquidation entstanden sei. Folglich unterliege die Kündigungsklage nicht der Frist des Artikels 52. Der Fall wurde an das Berufungsgericht von Amiens zurückverwiesen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 52 des Gesetzes vom 13. Juli 1967, der heute in Artikel L. 622-21 des Handelsgesetzbuchs (für Sicherungs- und Sanierungsverfahren) und L. 641-3 (für Liquidationen) kodifiziert ist. Diese Bestimmung lautet: „Das Eröffnungsurteil setzt jede Klage aller Gläubiger, deren Forderung nicht in Abschnitt I des Artikels L. 622-17 genannt ist, die auf Kündigung eines laufenden Vertrags wegen Nichtzahlung eines Geldbetrags gerichtet ist, bis zum Urteil über die Eröffnung des Sanierungs- oder Liquidationsverfahrens aus.“ Im Wesentlichen geht es darum, das Unternehmen in Schwierigkeiten zu schützen, indem Kündigungsklagen vorübergehend eingefroren werden. Diese Sperre betrifft jedoch nur Kündigungsgründe, die vor dem Eröffnungsurteil entstanden sind. Für nachträgliche Gründe gilt die Dreimonatsfrist nicht.
Das oberste Gericht unterscheidet hier: Die unregelmäßige Abtretung des Mietvertrags durch den Insolvenzverwalter ist ein nach dem Liquidationsurteil eingetretenes Ereignis. Sie hat nicht ihren Ursprung in der Liquidation selbst (wie dies beispielsweise bei rückständigen Mietzahlungen der Fall wäre). Daher ist der Vermieter nicht an die Frist des Artikels 52 gebunden. Er kann jederzeit klagen, vorbehaltlich der allgemeinen Verjährungsfrist (5 Jahre bei Mietvertragskündigung, vorbehaltlich vertraglicher Vereinbarungen).
Diese Argumentation ist logisch: Der Insolvenzverwalter soll das Vermögen des Schuldners im Interesse der Gläubiger verwalten, aber er darf nicht die Rechte des Vermieters verletzen. Wenn der Mietvertrag die Abtretung ohne Zustimmung des Eigentümers verbietet, muss der Insolvenzverwalter diese Klausel einhalten. Andernfalls kann der Vermieter die Kündigung verlangen.
