Referenzentscheidung: Cour de cassation • Nr. 85-16.025 • 1. April 1987 • Entscheidung einsehen →
Mitten im Herzen von Paris, ein Gebäude wie unzählige andere. Gemeinschaftseigentum (der Eingangsbereich, das Dach, die Leitungen), ein professioneller Hausverwalter (Syndic) und eine Gemeinschaftsordnung, die die Kosten verteilt. Unter den Wohnungseigentümern hält eine Gesellschaft mehrere Einheiten (Lots). Eines Tages erhält sie eine Zahlungsaufforderung von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – dem Organ, das die Gesamtheit der Eigentümer vertritt und vom Hausverwalter verwaltet wird –, um ihren Anteil an den Instandhaltungskosten zu zahlen. Doch sie weigert sich und beruft sich auf eine Klausel der Gemeinschaftsordnung, die sie angeblich von diesen Kosten befreit. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) besteht auf ihrer Forderung, der Streit eskaliert, und die Sache landet vor Gericht. Wer hat Recht? Kann man sich wirklich durch ein Dokument – selbst wenn es von allen Wohnungseigentümern unterzeichnet wurde – von Ausgaben drücken, die für das Leben des Gebäudes unverzichtbar sind?
Die Cour de cassation, das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit, fällt ihr Urteil am 1. April 1987. Ihre Antwort ist unmissverständlich: Es ist unmöglich, vertraglich von der Verpflichtung abzuweichen, die allgemeinen Gemeinschaftskosten zu begleichen. Genauer gesagt weist das Urteil die Kassationsbeschwerde (Pourvoi) der Gesellschaft Fellegara zurück und bestätigt damit die Entscheidung der Instanzrichter, die sie zur Zahlung der Honorare des Hausverwalters, der Verwaltungskosten, der Versicherungsprämie und der Arbeiten an der das Gebäude versorgenden Kanalisation verurteilt hatten. Diese Entscheidung, so alt sie auch sein mag, bleibt ein Pfeiler des Wohnungseigentumsrechts und wird seither regelmäßig bestätigt.
Ob Sie Eigentümer eines Studios in Paris, Vermieter einer Wohnung in Lyon oder zukünftiger Käufer einer Einheit im Großraum Paris sind – dieser Grundsatz betrifft Sie unmittelbar. Kein Wohnungseigentümer kann sich ihm entziehen. In diesem Artikel werden wir den Fall eingehend analysieren, die Argumentation der Richter erläutern und Ihnen vor allem konkrete Schlüssel an die Hand geben, um böse Überraschungen zu vermeiden und Ihr Gebäude optimal zu verwalten.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Alles beginnt in einem Gebäude im Wohnungseigentum, das mutmaßlich in Paris liegt und in dem die SARL Fellegara mehrere Einheiten besitzt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fordert über ihren Hausverwalter (Syndic – den professionellen oder ehrenamtlichen Verwalter, der mit der Verwaltung des Gebäudes betraut ist) von dieser Gesellschaft die Zahlung ihres Anteils an bestimmten Kosten. Diese Beträge decken ganz konkrete Posten ab: die Honorare des Hausverwalters (seine Vergütung für die laufende Verwaltung), die Kosten der administrativen Verwaltung, die Prämie für die Gebäude-Mehrfachrisikoversicherung sowie Instandhaltungsarbeiten an der Gemeinschaftskanalisation. Mit anderen Worten: lebenswichtige Ausgaben für den täglichen Betrieb und die Erhaltung des Gebäudes.
Doch die Gesellschaft Fellegara sträubt sich. Sie bestreitet nicht die Realität der Ausgaben, ist aber der Ansicht, diese nicht tragen zu müssen, da die Gemeinschaftsordnung – jenes vertragliche Dokument, das die Rechte und Pflichten jedes Wohnungseigentümers festlegt – eine Klausel enthalte, die sie von solchen Kosten befreie. Bei der Gründung der Wohnungseigentümergemeinschaft verfasst, kann diese Ordnung mitunter maßgeschneiderte Bestimmungen für den ursprünglichen Bauträger oder bestimmte Käufer enthalten. Die Gesellschaft stützt sich also auf diesen Text, um die Zahlung zu verweigern.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) lässt sich das nicht gefallen und verklagt die Gesellschaft. Das Tribunal de grande instance (das heutige Tribunal judiciaire) gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht und verurteilt die Gesellschaft zur Zahlung der geschuldeten Beträge. Diese legt Berufung ein, doch das Berufungsgericht bestätigt die Verurteilung. Wütend erhebt die Gesellschaft Kassationsbeschwerde (Pourvoi en cassation). Ihr Hauptargument? Ihrer Ansicht nach hätten die Richter den Kostenverteilungsschlüssel (eine Anlage zur Gemeinschaftsordnung, die den Anteil eines jeden festlegt) ohne ausreichende Begründung ihrer Entscheidung außer Acht gelassen – im Widerspruch zum Gesetz vom 10. Juli 1965, das das Wohnungseigentum regelt.
Die Argumentation des Gerichts – eingehend analysiert
Die Cour de cassation weist die Kassationsbeschwerde in knapper Form zurück. Ihre Argumentation gliedert sich in zwei Schritte. Zunächst erinnert sie an einen unantastbaren Grundsatz: „Die Gemeinschaftsordnung kann einen Wohnungseigentümer nicht von der Zahlung der allgemeinen Gemeinschaftskosten befreien.“ Diese Feststellung ist keine bloße Meinung; sie ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz vom 10. Juli 1965, das den Status der Wohnungseigentümergemeinschaften bebauter Gebäude festlegt. Genauer gesagt unterscheiden die Artikel 10 und 43 dieses Gesetzes zwei Kostenkategorien: die allgemeinen Gemeinschaftskosten (im Zusammenhang mit der Erhaltung, der Instandhaltung und der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie der Zweckbestimmung des Gebäudes) und die Sonderkosten (betreffend Gemeinschaftsdienste oder Ausstattungselemente, die nur bestimmten Einheiten zugutekommen).
Für die Richter gehören die Honorare des Hausverwalters, die Verwaltungskosten, die Versicherungsprämie und die Kanalarbeiten zweifellos zur ersten Kategorie. Es handelt sich um Kosten, die für die Existenz der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst unverzichtbar sind: ohne Hausverwalter keine ordnungsgemäße Verwaltung; ohne Versicherung keine Risikodeckung; ohne funktionsfähige Kanalisation keine Gesunderhaltung des Gebäudes. Das Gesetz von 1965 ist hinsichtlich des Beitrags zu den allgemeinen Gemeinschaftskosten zwingendes Recht (ordre public). Mit anderen Worten: Jede Klausel der Gemeinschaftsordnung, die davon abzuweichen versuchte, würde als nicht geschrieben gelten, da sie einer zwingenden Vorschrift widerspricht. Das Berufungsgericht hatte seine Entscheidung also vollkommen zutreffend begründet, indem es den streitigen Kostenverteilungsschlüssel für die betreffenden Posten – wenn auch implizit, so doch zwangsläufig – außer Acht ließ.
Das Urteil vom 1. April 1987 bringt keine Neuerung: Es bestätigt eine ständige Rechtsprechung. Bereits am 18. Juni 1984 hatte die Cour de cassation entschieden, dass „die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, sich an den Kosten zu beteiligen, die durch die Gemeinschaftsdienste und gemeinschaftlichen Ausstattungselemente entstehen, entsprechend dem Nutzen, den diese Dienste und Elemente für jede einzelne Einheit darstellen“. Entscheidend ist der ...
