Referenzentscheidung: cc • Nr. 07-21.318 • 2009-02-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer schönen Residenz in Antibes mit Meerblick. Sie nehmen an der Eigentümerversammlung teil, um über den Verkauf eines ungenutzten Technikraums zu diskutieren, der der Gemeinschaft mehrere zehntausend Euro einbringen könnte. Doch der Verwalter teilt Ihnen mit, dass laut Teilungserklärung allein er entscheidet: Er kann diesen Raum ohne Ihre Zustimmung verkaufen und sogar den Preis festlegen. Sie fühlen sich Ihres Stimmrechts beraubt? Das ist normal.
Diese Situation ist kein fiktives Szenario. Sie kommt regelmäßig in Wohnungseigentümergemeinschaften vor, insbesondere an der Côte d'Azur, wo die finanziellen Interessen groß sind. Aber was sagt das Gesetz wirklich? Kann man alle Befugnisse auf den Verwalter übertragen? Die Antwort ist eindeutig nein, wie eine grundlegende Entscheidung des Kassationsgerichtshofs klarstellt.
In diesem Artikel erkläre ich Ihnen diese Entscheidung, die die Rechte der Wohnungseigentümer schützt. Sie erfahren, warum bestimmte Klauseln Ihrer Teilungserklärung (dem Dokument, das das Zusammenleben im Gebäude regelt) als missbräuchlich angesehen werden können, und vor allem, was Sie konkret tun können, wenn Sie betroffen sind.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Geschichte beginnt mit der Gesellschaft Jesta, einem Bauträger, der ein Gebäude zur Aufteilung in Wohnungseigentum errichtet hat. Noch bevor die ersten Erwerber ihre Einheiten kauften, erstellte die Gesellschaft die Teilungserklärung. In dieses Dokument fügte sie einen besonders gewagten Artikel 207 ein.
Dieser Artikel räumte dem Verwalter (dem Gebäudemanager) eine außergewöhnliche Befugnis ein: Zehn Jahre lang durfte er eine prekäre Nutzung (eine vorübergehende Erlaubnis zur Nutzung eines Raums) an einem Raum, der zu den Gemeinschaftsflächen gehört, legalisieren oder diesen Raum sogar verkaufen, ohne die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen zu müssen. Der Verkaufspreis wurde im Voraus „fest und endgültig“ festgelegt.
Einige Jahre später entdeckten Wohnungseigentümer diese Klausel. Sie fühlten sich benachteiligt: Wie konnten sie akzeptieren, dass der Verwalter ein Eigentum verkauft, das allen gehört, ohne sie zu konsultieren? Sie klagten, um diese Bestimmung anzufechten. Das Gericht gab den Eigentümern recht und befand die Klausel für missbräuchlich. Die Gesellschaft Jesta legte Berufung ein und erhob dann Kassationsbeschwerde (beantragte beim höchsten Gericht die Überprüfung der korrekten Rechtsanwendung).
In meiner Praxis in Grasse bin ich auf ähnliche Fälle gestoßen, in denen Bauträger, insbesondere bei Neubauprojekten in Mougins oder Antibes, für sie vorteilhafte Klauseln in die Teilungserklärungen einfügten. Oft unterschreiben die Erwerber, ohne alles zu lesen, angezogen vom Charme der Immobilie. Doch solche Klauseln können die künftige Verwaltung erheblich belasten.
Die rechtliche Begründung – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen: Artikel 207 der Teilungserklärung ist als nicht geschrieben anzusehen (als nichtig, als ob er nicht existierte). Warum? Weil er der Eigentümerversammlung im Voraus ihre Befugnisse zur Verfügung und Verwaltung über die Gemeinschaftsflächen entzog.
Die rechtliche Grundlage ist Artikel 26 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, das das Wohnungseigentum regelt. Dieser Artikel bestimmt, dass die Eigentümerversammlung für Entscheidungen über die Verwaltung, die Geschäftsführung und die Verfügung über die Gemeinschaftsflächen zuständig ist. Klar gesagt: Die in der Versammlung vereinigten Eigentümer entscheiden mit der erforderlichen Mehrheit über die gemeinschaftlichen Bereiche: Dach, Flure, Technikräume usw.
Das Gericht analysierte die Argumente beider Parteien. Die Gesellschaft Jesta argumentierte, dass die Teilungserklärung Vertragscharakter habe (wie ein Vertrag zwischen den Eigentümern) und sie daher besondere Klauseln einfügen könne. Doch die Richter erinnerten an einen wesentlichen Grundsatz: Man kann in einer Teilungserklärung nicht die zwingenden gesetzlichen Vorschriften umgehen. Die Übertragung der Befugnis zum Verkauf von Gemeinschaftseigentum auf den Verwalter ohne Konsultation entzieht den Eigentümern ein grundlegendes Recht.
Mit anderen Worten: Auch wenn die Teilungserklärung vor der Begründung des Wohnungseigentums erstellt wird, muss sie das gesetzlich vorgesehene Machtgleichgewicht wahren. Diese Entscheidung ist keine revolutionäre Entwicklung, sondern eine klare Bestätigung einer ständigen Rechtsprechung: Klauseln, die übermäßig von den Rechten der Eigentümer abweichen, sind nichtig. Vorsicht jedoch: Dies bedeutet nicht, dass man dem Verwalter niemals Befugnisse übertragen kann, aber diese Übertragung muss begrenzt und kontrolliert sein.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, schützt Sie diese Entscheidung. Konkret bedeutet dies, dass Sie immer ein Mitspracherecht bei Angelegenheiten haben, die die Gemeinschaftsflächen betreffen. Wenn Ihr Verwalter beispielsweise vorschlägt, einen Lagerraum in Mougins für 50.000 € zu verkaufen, müssen Sie in der Eigentümerversammlung abstimmen. Die einfache Mehrheit (mehr als die Hälfte der Stimmen) reicht für diese Art von Entscheidung oft aus.
Wenn Sie Vermieter sind (Eigentümer, der vermietet), gelten die gleichen Rechte: Sie nehmen an der Versammlung teil und stimmen ab. Wenn Sie Mieter sind, haben Sie zwar kein Stimmrecht, aber Sie können Ihren Vermieter informieren, wenn Sie eine ungewöhnliche Klausel in der Teilungserklärung bemerken.
