Leitentscheidung: Cour de cassation • Nr. 96-10.139 • 25. Juni 1997 • Entscheidung einsehen →
In Paris war ein Eigentümer eines Geschäftslokals im Erdgeschoss der Ansicht, die Schaufensterfront seines Geschäfts ohne Rücksprache mit irgendjemandem verändern zu können. Seine Überlegung war einfach: Die Gemeinschaftsordnung enthielt eine Klausel, die ihn dazu ausdrücklich, im Voraus und ohne Abstimmung der Eigentümerversammlung ermächtigte. Eine Situation, die auf den ersten Blick klar erschien.
Als er jedoch die Arbeiten in Angriff nahm, empörten sich die anderen Wohnungseigentümer. War es wirklich möglich, dass sich ein einziger Wohnungseigentümer, selbst wenn er ausdrücklich benannt war, von den kollektiven Regeln lossagen konnte, die das Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen? Das war der Kern des Rechtsstreits, den die Cour de cassation am 25. Juni 1997 entschied.
Ihre Antwort ist unmissverständlich: Jede Klausel einer Gemeinschaftsordnung, die einem Wohnungseigentümer – selbst wenn namentlich benannt – erlaubt, ohne Genehmigung der Eigentümerversammlung Arbeiten vorzunehmen, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen, ist als nicht geschrieben zu betrachten. Mit anderen Worten: Sie ist mit absoluter Nichtigkeit behaftet. Dieses Prinzip, das nach wie vor aktuell ist, verdient eine nähere Betrachtung.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Im Herzen eines Pariser Wohngebäudes im Wohnungseigentum besitzt die SCI Claude et Bernard eine im Erdgeschoss gelegene gewerblich genutzte Sondereigentumseinheit. Ihre Gemeinschaftsordnung enthält eine besondere Bestimmung: Diese ermächtigt just diesen Wohnungseigentümer, auf seine Kosten Arbeiten durchzuführen, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern, ohne die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen zu müssen. Gestützt auf diese Klausel, nimmt der Eigentümer von der Straße aus sichtbare Umbauten vor.
Schnell steigen die Spannungen. Der Verband der Wohnungseigentümer (syndicat des copropriétaires), der alle Bewohner vertritt, hält diese Sonderbefugnis für rechtswidrig. Seiner Ansicht nach fällt jeder Eingriff in die Gebäudehülle unter die kollektive Entscheidungsbefugnis. Die SCI Claude et Bernard hingegen klammert sich an den Wortlaut der Gemeinschaftsordnung: Wozu sollte sie eine Abstimmung benötigen, wenn die Gründungsurkunde der Wohnungseigentümergemeinschaft sie gerade von dieser Formalität befreit?
Der Fall wird vor Gericht gebracht. In erster Instanz und sodann in der Berufung geben die Richter dem gewerblich tätigen Wohnungseigentümer recht und stützen sich auf die Klausel, um die Arbeiten zu bestätigen. Doch der Verband gibt nicht auf und legt Kassationsbeschwerde (pourvoi) ein. Die Cour de cassation wird sodann an ein Grundprinzip erinnern: Der zwingende Charakter der Regeln des Wohnungseigentums geht jeder besonderen Vereinbarung vor, die in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen wurde.
Die Argumentation des Gerichts — im Detail analysiert
Das hohe Gericht stellt zunächst eine unerbittliche Rechtsregel auf: „Als nicht geschrieben gilt die Klausel einer Gemeinschaftsordnung, die einem Wohnungseigentümer, selbst wenn genau benannt, erlaubt, ohne Genehmigung der Eigentümerversammlung Arbeiten vorzunehmen, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen“. Diese knappe Formel hat zwei wichtige Konsequenzen.
Zunächst betont sie, dass das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes wesensgemäß Gemeinschaftseigentum ist, da es die sichtbare Hülle der Gemeinschaft bildet. Nun erfordert aber gemäß den Vorschriften, die das Wohnungseigentum regeln, jede Veränderung des Gemeinschaftseigentums einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Diese Anforderung ist keine bloße Kann-Bestimmung: Sie ist zwingendes Recht (ordre public). Keine individuelle Vereinbarung, auch wenn sie in der Gemeinschaftsordnung verankert ist, kann davon abweichen.
Anschließend präzisieren die Richter, dass die Identifizierung des Begünstigten daran nichts ändert. Ob die Klausel die „SCI Claude et Bernard“ oder das „Sondereigentum Nr. 12“ betrifft, ist unerheblich. Der Mangel liegt in der Natur der Sache selbst: Indem die Bestimmung einem Wohnungseigentümer im Voraus und endgültig erlaubt, allein über das Gesicht des Gebäudes zu verfügen, beraubt sie die übrigen Wohnungseigentümer ihres Mitspracherechts. Dies stellt einen Bruch der Gleichbehandlung dar, der dem Geist des Wohnungseigentums selbst zuwiderläuft, der auf der kollektiven Verwaltung beruht.
Die Cour de cassation hebt somit das Berufungsurteil auf. Sie begnügt sich nicht damit, die Entscheidung aufzuheben: Sie setzt eine einheitliche Auslegung des Gesetzes durch. Von nun an kann jeder Verwalter, jeder Wohnungseigentümer die Nichtigkeit einer solchen Klausel geltend machen, unabhängig vom Wortlaut der Gemeinschaftsordnung.
Was das für Sie ändert — konkret
Für einen vermietenden Eigentümer oder einen Gewerbetreibenden in Paris ist die Versuchung groß, sich auf eine maßgeschneiderte Klausel zu stützen. Doch die Entscheidung von 1997 zerschlägt jede Rechtssicherheit, die man aus solchen Privilegien glaubt ableiten zu können. Wenn Sie eine Fassadenrenovierung, einen Fensteraustausch oder die Anbringung eines Firmenschildes planen, müssen Sie zwingend die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen, selbst wenn die Gemeinschaftsordnung Sie davon scheinbar befreit.
Konkret setzt sich, wer unter Verstoß gegen dieses Prinzip Arbeiten beginnen würde, schwerwiegenden Sanktionen aus. Der Verband der Wohnungseigentümer könnte zunächst die sofortige Einstellung der Baumaßnahmen verlangen und anschließend die vollständige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands – alles auf Kosten des Zuwiderhandelnden. Man stelle sich eine teilweise Fassadenrenovierung an einem Gebäude im Marais-Viertel vor: Die Kosten für die Wiederherstellung des Originalzustands können leicht 15.000 Euro übersteigen, ganz zu schweigen von den Anwaltsgebühren, falls der Rechtsstreit eskaliert. Was den Mieter betrifft, so riskiert er, falls er die Arbeiten auf Verlangen des Vermieters durchgeführt hat, eine Kündigung des Mietvertrags wegen Störung des Gebrauchs (trouble de jouissance).
Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, müssen Sie beantragen, dass die Frage auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung gesetzt wird. Die Frist beträgt mindestens 21 Tage vor deren Abhaltung. Planen Sie, eine präzise technische Beschreibung beizufügen, um das Vertrauen der Wohnungseigentümer zu gewinnen. Ich konnte beobachten, dass ein gut vorbereiteter Antrag häufig die Zustimmung der Mehrheit erhält.
