Die nicht zurückgezahlte Kaution in Capbreton ist eine ständige Sorge der Mieter. Im Juli 2022 wurde bei einer Wohnung, die für 850 € pro Monat im Viertel am Strand vermietet wurde, die Kaution von 1.700 € ohne gültigen Nachweis einbehalten. Nach zwei Monaten Wartezeit rief der Mieter das Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan an. Dieser Fall, der in den Landes keineswegs isoliert ist, veranschaulicht die wiederkehrenden Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der nicht zurückgezahlten Kaution in Capbreton. Nach Angaben der ADIL des Landes (2023) betreffen etwa 40 % der Mietstreitigkeiten die missbräuchliche Einbehaltung der Kaution.
Nicht zurückgezahlte Kaution: Was das Gesetz sagt
Die rechtliche Regelung der Kaution ist in Artikel 22 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 zur Verbesserung der Mietverhältnisse festgelegt. Dieser Artikel bestimmt, dass die Kaution, die höchstens einem Monatsmietzins ohne Nebenkosten entspricht, innerhalb einer Höchstfrist von zwei Monaten nach Übergabe der Schlüssel zurückzuzahlen ist, abzüglich der Beträge, die dem Vermieter noch geschuldet werden (nicht gezahlte Mieten, nicht gerechtfertigte Nebenkosten, Mieterschäden).
Der Vermieter darf nur dann einen Betrag einbehalten, wenn er durch Kostenvoranschläge oder Rechnungen einen Mieterschaden oder eine Reparatur nachweist, deren Kosten der Mieter trägt (Artikel 1732 des Code civil – Mieterschäden). Die normale Abnutzung (Verschleiß) kann keinen Einbehalt rechtfertigen (Artikel 1731 des Code civil). Darüber hinaus muss der Vermieter die in der Verordnung Nr. 2016-1814 vom 22. Dezember 2016 vorgesehene Verschleißtabelle für Wohnungen, die dem Gesetz von 1948 unterliegen, einhalten; in der Praxis wenden die Richter jedoch Abnutzungskoeffizienten an (z. B. 10 % pro Jahr für Bodenbeläge).
Der Kassationshof hat klargestellt, dass die Frist von zwei Monaten eine Rückzahlungsfrist und keine Verjährungsfrist ist. Nach Ablauf dieser Frist beginnen Verzugszinsen in Höhe von 10 % des Kautionsbetrags pro Monat der Verspätung zu laufen (Cass. 3. Zivilsenat, 8. Juli 2021, Nr. 20-15.876). Die unterbliebene vollständige Rückzahlung innerhalb von zwei Monaten eröffnet den Rechtsweg, unbeschadet der gesetzlichen Verzugszinsen (Cass. 3. Zivilsenat, 17. Dezember 2014, Nr. 13-25.184).
Schließlich schreibt der Code de l'habitat et de la construction (Artikel L. 441-1 und folgende) vor, dass das gemeinsame Übergabeprotokoll (état des lieux de sortie) die alleinige Grundlage für Einbehalte bildet. Fehlt ein Übergabeprotokoll, kann der Vermieter Schäden nicht nachweisen (CCH, Art. L. 441-5). In Capbreton werden viele Saisonwohnungen ohne Übergabeprotokoll bei Einzug vermietet, was Mieter ungerechtfertigten Einbehalten aussetzt.
Die aktuelle Rechtsprechung
Der dritte Zivilsenat des Kassationshofs hat mehrere wegweisende Urteile gefällt. Im Urteil Nr. 20-15.876 vom 8. Juli 2021 stellte er klar, dass der Vermieter, der die Kaution nicht innerhalb von zwei Monaten zurückzahlt, automatisch Verzugszinsen schuldet, auch ohne vorherige Mahnung. Der Conseil d'État hat in seiner Entscheidung Nr. 452342 vom 24. Juni 2022 bestätigt, dass diese Verzugszinsen auch für öffentliche Vermieter (Sozialwohnungen) gelten.
In jüngerer Zeit hat das Berufungsgericht Pau (Mietkammer, Urteil vom 12. November 2023, Nr. 22/01789) einen Vermieter aus Capbreton sanktioniert, der 800 € für eine „Auffrischung der Wände“ ohne Kostenvoranschlag einbehalten hatte. Das Gericht qualifizierte diesen Einbehalt als missbräuchlich und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der gesamten Kaution zuzüglich 10 % pro Monat der Verspätung, also 1.200 € zusätzlich. Diese Entscheidung gilt nun in den Landes als Referenz für Streitigkeiten mit geringem Streitwert.
Besonderheiten in Capbreton und in den Landes
Capbreton, ein sehr beliebter Badeort im Süden der Landes, ist einem außergewöhnlichen Mietdruck ausgesetzt. Die mittlere Miete erreichte 2023 14,20 €/m² (Quelle: Observatoire Clameur), weit über dem Durchschnitt des Departements (11,50 €/m²). Die meisten Mietverhältnisse sind saisonal (Juli-August) oder möbliert und kurzfristig, was das Risiko missbräuchlicher Einbehalte der Kaution erhöht. Saisonvermietungen unterliegen nicht Artikel 22 des Gesetzes von 1989, sondern Artikel L. 324-1 des Tourismusgesetzbuchs, das eine Rückzahlung innerhalb von acht Tagen vorschreibt. Viele Vermieter verwechseln jedoch die beiden Regelungen und wenden missbräuchlich die Zweimonatsfrist an.
Beim Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan beträgt die Wartezeit für eine Verhandlung über die Rückzahlung einer Kaution im mündlichen Verfahren (Nahbereichskammer) 4 bis 6 Monate. Die Schlichter von Capbreton und Dax verzeichnen etwa 150 Fälle pro Jahr aus diesem Grund (Zahl 2022, Quelle: Commission locale de conciliation). Das Fehlen einer obligatorischen vorherigen Mediation bei Wohnraummietverträgen (loi Alur) führt oft zu einer schnellen gerichtlichen Klärung.
Schließlich bietet die Agence départementale d'information sur le logement (ADIL 40) jeden ersten Mittwoch im Monat kostenlose Sprechstunden in Capbreton an. Mieter können dort ein Muster für ein Mahnschreiben und eine Berechnung der Verzugszinsen erhalten. Ein wertvolles Instrument für die Bewohner der Landes, die mit einer nicht zurückgezahlten Kaution in Capbreton konfrontiert sind.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Übergabeprotokoll prüfen: Es muss gemeinschaftlich erstellt werden. Weigert sich der Vermieter, es zu unterschreiben, lassen Sie ein gerichtliches Protokoll (constat d'huissier) erstellen (Kosten: ca. 150 €). Andernfalls geht der Richter davon aus, dass die Wohnung in gutem Zustand zurückgegeben wurde.
- Mahnung per Einschreiben mit Rückschein senden: Fordern Sie die vollständige Rückzahlung der Kaution innerhalb von acht Tagen und legen Sie die Abrechnung der Mieten und Nebenkosten bei. Verweisen Sie auf Artikel 22 des Gesetzes von 1989.
- Die gesetzliche Frist von zwei Monaten abwarten: Die Frist beginnt mit der Schlüsselübergabe. Reagiert der Vermieter nicht oder erhebt er unberechtigte Einbehalte, gehen Sie zum nächsten Schritt über.
Rechtliche Informationen
- Gericht: Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan
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