Entscheidungsreferenz: cc • N° 16-21.942 • 2017-09-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in Bayonne gekauft, in einer Eigentümergemeinschaft aus den 1970er Jahren. Das vor dem Verkauf obligatorische Asbestgutachten kommt zu dem Ergebnis „kein Asbest in den besichtigten Teilen“. Beruhigt unterschreiben Sie. Sechs Monate später beschließen Sie, eine Wand einzureißen, um das Wohnzimmer zu vergrößern. Böse Überraschung: Der Putz enthält Asbest. Die Arbeiten werden gestoppt, die Asbestsanierungskosten werden auf 15.000 € geschätzt. Was tun?
Diese Frage hat der Kassationshof am 14. September 2017 in einem richtungsweisenden Urteil entschieden. Darf sich der Diagnostiker auf das beschränken, was mit bloßem Auge sichtbar ist? Oder muss er weiter gehen, zum Beispiel durch Abklopfen der Wände, um versteckte Materialien zu entdecken? Die Antwort interessiert jeden Eigentümer, Käufer oder Verkäufer, in Orthez wie anderswo.
Das oberste Gericht hat ein Berufungsurteil aufgehoben, das einen Diagnostiker freigesprochen hatte, mit der Begründung, er habe keine zerstörungsfreien Untersuchungen durchführen müssen. Rückblick auf eine Entscheidung, die die Pflichten der Immobiliengutachter klärt.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Bayonne, beauftragt die Firma Bureau Veritas mit einer Asbesterkundung vor dem Verkauf. Der Diagnostiker besichtigt die Gemeinschafts- und Privaträume und erstellt einen Bericht, der das Fehlen von Asbest in den besichtigten Elementen feststellt. Einziger Wermutstropfen: Er hat weder Sondierungen noch Kratz- oder Klopftests durchgeführt (d.h. durch Beklopfen der Wände, um Materialien unter einer Verkleidung zu entdecken). Er begnügte sich mit einer Sichtprüfung.
Nach dem Verkauf entdeckt der Käufer Asbest in Trennwänden und Decken, die oberflächlich nicht sichtbar waren. Er verklagt Bureau Veritas auf zivilrechtliche Haftung (Artikel 1240 des Code civil, der verpflichtet, den durch eigenes Verschulden verursachten Schaden zu ersetzen) und fordert Schadensersatz. Er argumentiert, der Diagnostiker hätte zerstörungsfreie Sondierungen, insbesondere Klopftests, durchführen müssen, um die Zusammensetzung der Materialien hinter den Verkleidungen zu überprüfen.
Das Berufungsgericht in Pau weist die Klage des Käufers ab und stellt fest, dass der Diagnostiker seine Aufgabe ordnungsgemäß erfüllt habe, indem er die sichtbaren und zugänglichen Teile inspiziert habe. Nach Ansicht der Tatsachenrichter war das Fehlen von Sondierungen nicht schuldhaft, da sich der vertragliche Auftrag auf die sichtbaren Teile beschränkte. Unzufrieden legt der Käufer Revision ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf. Er entscheidet, dass das Berufungsgericht seiner Entscheidung die rechtliche Grundlage entzogen habe (d.h. es habe seiner Argumentation keine ausreichende rechtliche Grundlage gegeben), indem es nicht auf die Ausführungen des Käufers eingegangen sei. Dieser hatte geltend gemacht, dass der Diagnostiker sich nicht auf eine bloße Sichtprüfung beschränken dürfe: Er müsse alle erforderlichen Mittel einsetzen, einschließlich zerstörungsfreier Sondierungen wie Klopftests.
Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382) ist die Grundlage der Klage: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden der Schaden eingetreten ist, zu dessen Ersatz.“ Um die Haftung des Diagnostikers zu begründen, müssen ein Verschulden, ein Schaden und ein Kausalzusammenhang nachgewiesen werden. Hier machte der Käufer geltend, dass das Fehlen von Sondierungen ein Verschulden darstelle, da das Gutachten nicht zuverlässig sei.
Der Kassationshof sagt nicht, dass der Diagnostiker ein Verschulden begangen hat. Er verweist den Fall an ein anderes Berufungsgericht (das von Bordeaux) zurück, damit dieses prüft, ob der Diagnostiker angesichts der Berufsstandards und der anerkannten Regeln der Technik Sondierungen hätte durchführen müssen. Aber er stellt einen klaren Grundsatz auf: Der Diagnostiker darf sich nicht mit einer Sichtprüfung begnügen, ohne zu überprüfen, ob Materialien verborgen sind. Er muss gegebenenfalls Vorbehalte zu den nicht inspizierten Teilen äußern.
Diese Entscheidung fügt sich in eine Rechtsprechungstendenz ein, die die Pflichten der Diagnostiker verschärft, die als Fachleute mit einer Erfolgspflicht oder zumindest einer verstärkten Sorgfaltspflicht angesehen werden. Sie erinnert daran, dass das Gutachten keine bloße Verwaltungsformalität ist, sondern ein technischer Akt, der die Haftung seines Verfassers begründet.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer in Orthez ist diese Entscheidung eine Warnung: Wenn Sie vor einem Verkauf oder einer Vermietung ein Asbestgutachten erstellen lassen, stellen Sie sicher, dass der Fachmann geeignete Methoden anwendet. Ein bloßer „Augenschein“ reicht nicht. Der Diagnostiker muss erforderlichenfalls zerstörungsfreie Sondierungen (Kratzen, Klopfen) durchführen, um Asbest unter Verkleidungen zu entdecken.
Für Käufer ist dies eine zusätzliche rechtliche Waffe. Wenn Sie nach dem Kauf Asbest entdecken, obwohl das Gutachten dessen Fehlen feststellte, können Sie den Diagnostiker auf Haftung verklagen. Aber Vorsicht: Sie müssen nachweisen, dass der Fachmann nicht die erforderlichen Mittel eingesetzt hat. Bewahren Sie den Bericht sorgfältig auf und beauftragen Sie einen Sachverständigen, um das Verschulden festzustellen.
Ein konkretes Beispiel: In Bayonne musste ein Eigentümer 12.000 € für Asbestsanierungsarbeiten zahlen, nachdem Asbest in Trennwänden entdeckt wurde, die der Diagnostiker nicht sondiert hatte. Dank dieses Urteils konnte er vom Diagnostiker Schadensersatz erlangen, der die gesamten Arbeiten plus die Sachverständigenkosten ersetzen musste.
Für Wohnungseigentümer ist die Entscheidung ebenso wichtig: Bei der Erstellung eines technischen Gesamtgutachtens (DTG) oder eines Asbestgutachtens in den Gemeinschaftsbereichen muss der Verwalter darauf achten, dass der Diagnostiker
