Entscheidungsreferenz: cc • N° 07-15.772 • 2009-02-25 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Valbonne, in einer charmanten Wohnungseigentümergemeinschaft mit Blick auf die Place Saint-Nicolas. Im Erdgeschoss befinden sich überdachte Arkaden. Seit Jahrzehnten nutzen die Wohnungseigentümer diese, pflegen sie, zahlen Nebenkosten für ihre Instandsetzung. Und eines Tages teilt Ihnen die Gemeinde mit, dass diese Arkaden in Wirklichkeit öffentliche Güter sind, dass sie allen gehören und Sie keinerlei ausschließliche Rechte daran haben. Überraschend, nicht wahr?
Diese Situation musste der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 25. Februar 2009 (Nr. 07-15.772) entscheiden. Die Richter erinnerten an einen grundlegenden Grundsatz des Verwaltungsrechts: Öffentliche Güter sind unverjährbar (man kann nicht durch Zeitablauf Eigentümer werden) und unveräußerlich (man kann sie weder verkaufen noch verschenken). Eine Teilungserklärung, selbst eine alte, kann diesem Grundsatz nicht entgegenwirken.
Doch was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer in Sophia-Antipolis oder anderswo? Dieser Artikel erklärt Ihnen alles einfach und gibt Ihnen die Schlüssel, um nicht in einen ähnlichen Rechtsstreit zu geraten.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Gehen wir zurück in die Zeit. Im Jahr 1881 verkauft die Gemeinde Valbonne (sagen wir) durch Zuschlag (öffentliche Versteigerung) ein Gebäude namens „Casino“ auf der Place Saint-Nicolas. Die Verkaufsbedingungen legen in Artikel 5 fest, dass die Arkaden im Erdgeschoss „immer öffentliches Eigentum bleiben“. Die Gemeinde verpflichtet sich, das Pflaster zu unterhalten und die Decke zu reparieren. Kurz gesagt: Diese Arkaden sind und bleiben öffentliche Güter, die allen offenstehen.
Jahrzehnte später wird das Gebäude in Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt. Es wird eine Teilungserstellung erstellt, die die Arkaden in das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft einbezieht. Die Wohnungseigentümer betrachten sie als ihr Eigentum, pflegen sie und verbieten der Öffentlichkeit den Zutritt.
Bis zu dem Tag, an dem die Gemeinde Widerspruch einlegt. Sie ruft das Gericht an, um feststellen zu lassen, dass die Arkaden tatsächlich zum öffentlichen Gemeindeeigentum gehören und die Teilungserklärung in diesem Punkt rechtswidrig ist. Die Wohnungseigentümer wehren sich: „Aber wir nutzen sie seit über hundert Jahren! Die Teilungserklärung ist maßgeblich!“
Das erstinstanzliche Gericht (wahrscheinlich das Tribunal de grande instance von Grasse) gibt der Gemeinde recht. Die Wohnungseigentümer legen Berufung ein und dann Revision ein. Der Kassationsgerichtshof muss entscheiden: Kann eine Teilungserklärung allein durch ihr Bestehen ein öffentliches Gut in das Privateigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft überführen?
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof verneint dies, und seine Begründung ist klar. Er erinnert zunächst an den allgemeinen Grundsatz: Güter, die zum öffentlichen Eigentum gehören, sind unverjährbar (Artikel L. 3111-1 des Allgemeinen Gesetzbuchs über das Eigentum öffentlicher Personen). Mit anderen Worten: Niemand kann durch bloße langjährige Nutzung, selbst über Jahrzehnte, Eigentümer werden. Und sie sind unveräußerlich: Die Gemeinde kann sie nicht verkaufen, außer durch ein Verfahren der Ausgliederung (Entlassung aus dem öffentlichen Eigentum).
Sodann prüft das Gericht die Teilungserklärung. Diese beanspruchte, die Arkaden in das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft einzubeziehen. Das Gericht stellt jedoch fest, dass dieses Dokument nicht bewirken kann, ein öffentliches Bauwerk dem öffentlichen Eigentum zu entziehen. Warum? Weil das öffentliche Eigentum durch das Gesetz und durch die Widmung des Gutes zum öffentlichen Gebrauch oder zu einem öffentlichen Dienst bestimmt wird. Ein Vertrag zwischen Privatpersonen (die Teilungserklärung ist ein Vertrag) kann diesen Status öffentlicher Ordnung (d. h. der für alle verbindlich ist, auch ohne Zustimmung) nicht ändern.
Was nur wenige wissen: Das Gericht begnügt sich nicht mit der Feststellung „die Teilungserklärung ist nichtig“, sondern stellt klar, dass die Gemeinde das Eigentum an den Arkaden nie verloren hat. Die Verkaufsbedingungen von 1881 waren eindeutig: Die Arkaden „bleiben immer öffentliches Eigentum“. Dies ist nicht nur eine vertragliche Klausel, sondern eine Anerkennung der öffentlichen Widmung. Und diese Widmung hat nie aufgehört, auch wenn die Wohnungseigentümer die Räumlichkeiten physisch genutzt haben.
Kurz gesagt: Eine Teilungserklärung kann ein Gut, das seiner Natur oder Widmung nach zum öffentlichen Eigentum gehört, nicht „privatisieren“. Die Richter bestätigen damit eine ständige Rechtsprechung: Die Ersitzung (Eigentumserwerb durch Zeitablauf) wirkt nicht gegen das öffentliche Eigentum. Die Wohnungseigentümer haben ihren Prozess verloren.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat sehr konkrete Auswirkungen, ob Sie Eigentümer, Mieter oder Wohnungseigentümer sind.
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind: Sie müssen überprüfen, ob das Gemeinschaftseigentum Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht irrtümlich Güter umfasst, die zum öffentlichen Eigentum gehören könnten. Zum Beispiel ein Platz, eine Allee, ein öffentlicher Garten, eine Arkade. Wenn dies der Fall ist, kann die Gemeinde die Wiederherstellung verlangen, und Sie können sich nicht auf Ihre Teilungserklärung berufen, um die ausschließliche Nutzung zu behalten.
