Entscheidungsreferenz: cc • N° 18-16.121 • 2019-04-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Loches und haben gerade Ihren Mietvertrag an einen Übernehmer abgetreten. Drei Jahre später geht der neue Mieter in Konkurs, und der Vermieter wendet sich aufgrund einer von Ihnen unterzeichneten Garantieklausel an Sie. Wie weit kann diese Garantie Sie binden? Die Frage ist für jeden Zedenten eines Gewerbemietvertrags von entscheidender Bedeutung. Im Jahr 2019 gab der Kassationshof in einem richtungsweisenden Urteil eine differenzierte Antwort.
Artikel L. 145-16-2 des Handelsgesetzbuchs, eingeführt durch das Pinel-Gesetz von 2014, begrenzt die Dauer der gesamtschuldnerischen Garantie des Zedenten auf drei Jahre. Gilt er jedoch für Mietverträge, die vor seinem Inkrafttreten abgeschlossen wurden? Darum geht es in der hier besprochenen Entscheidung.
Wenn Sie Zedent, Vermieter oder Erwerber eines Gewerbemietvertrags sind, betrifft dieses Urteil Sie direkt. Es zeichnet die Konturen der Haftung nach der Abtretung neu und gibt Ihnen Schlüssel an die Hand, um eine Garantieklausel zu verhandeln oder anzufechten.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Geschäftsbetriebs in Joué-lès-Tours, hatte sein Mietrecht im Jahr 2010 abgetreten. Der Abtretungsvertrag enthielt eine gesamtschuldnerische Garantieklausel zugunsten des Vermieters, wonach Herr X für die vom Zessionar nicht gezahlten Mieten während der gesamten Mietzeit haftete. Im Jahr 2016 stellte der Zessionar die Mietzahlungen ein. Der Vermieter verklagte Herrn X auf Zahlung der Rückstände in Höhe von fast 40.000 €.
Herr X focht dies an und berief sich auf Artikel L. 145-16-2 des Handelsgesetzbuchs, der 2014 in Kraft trat und die Garantiedauer des Zedenten auf drei Jahre begrenzt. Seiner Ansicht nach sollte die streitige Klausel auf diese Dauer reduziert werden. Der Vermieter entgegnete, dass das neue Gesetz nicht auf einen bereits laufenden Vertrag anwendbar sei.
Der Fall wurde vor das Handelsgericht Tours und dann vor das Berufungsgericht Orléans gebracht, das dem Vermieter recht gab. Herr X legte Kassation ein. Der Kassationshof entschied 2019: Das neue Gesetz ist nicht sofort auf laufende Verträge anwendbar, da es keinem zwingenden Allgemeininteresse dient. Folglich bleibt die Garantieklausel für die gesamte vertraglich vereinbarte Dauer gültig.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützte sich auf einen grundlegenden Rechtsgrundsatz: die Nichtrückwirkung von Gesetzen. Gemäß Artikel 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verfügt das Gesetz nur für die Zukunft; es hat keine rückwirkende Kraft. Damit ein neues Gesetz auf laufende Verträge anwendbar ist, muss es zwingendes Recht sein UND einem zwingenden Allgemeininteresse dienen.
Das oberste Gericht befand jedoch, dass Artikel L. 145-16-2 zwar zwingendes Recht ist (die Parteien können nicht davon abweichen), aber kein zwingendes Allgemeininteresse verfolgt, das eine sofortige Anwendung rechtfertigt. Es handelt sich um eine Schutzmaßnahme für Zedenten, die zwar legitim ist, aber keine Reform des wirtschaftlichen ordre public oder des Verbraucherschutzes darstellt.
Das Gericht fügte hinzu, dass die gesamtschuldnerische Garantie keine gesetzliche Wirkung des Vertrags ist (d. h. eine automatische, gesetzlich vorgesehene Folge), sondern eine frei zwischen den Parteien ausgehandelte Klausel. Der Wille der Parteien ist daher zu respektieren.
Folglich gilt die Garantieklausel in ihrer ursprünglichen Dauer, auch wenn sie drei Jahre überschreitet, für Mietverträge, die vor Inkrafttreten des Gesetzes vom 18. Juni 2014 (Pinel-Gesetz) abgeschlossen wurden.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Zedent (Verkäufer des Mietvertrags) sind: Sie sind möglicherweise einer zeitlich unbegrenzten Garantie ausgesetzt, wenn Ihre Abtretung vor dem 19. Juni 2014 erfolgte. Wenn Sie beispielsweise Ihren Mietvertrag in Joué-lès-Tours im Jahr 2012 mit einer Garantieklausel für die gesamte Mietdauer (9 Jahre) abgetreten haben, könnten Sie bis 2021 in Anspruch genommen werden. Überprüfen Sie Ihre Verträge und verhandeln Sie gegebenenfalls mit dem Vermieter neu.
Wenn Sie Vermieter sind: Sie können sich für Abtretungen vor 2014 auf die Garantieklausel in vollem Umfang berufen. Für Abtretungen nach 2014 begrenzt das Gesetz die Dauer nun auf 3 Jahre, es sei denn, Sie haben vor dem Gesetz eine günstigere Klausel aufgenommen (aber Vorsicht: Seit 2014 ist jede abweichende Klausel unwirksam).
Wenn Sie Erwerber eines Mietvertrags sind: Sie müssen bei der Garantieklausel des Zedenten wachsam sein. Sie kann Ihnen entgegengehalten werden, wenn der Zedent ausfällt. Ein Rechenbeispiel: eine Jahresmiete von 12.000 €, ein Ausfall des Zedenten nach 2 Jahren, der Vermieter fordert 24.000 € vom Zedenten, der sich wiederum an Sie wenden kann, wenn Sie sich verpflichtet haben, ihn freizustellen.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Überprüfen Sie das Datum Ihrer Abtretung: Wenn sie vor dem 19. Juni 2014 liegt, gilt das Pinel-Gesetz nicht. In diesem Fall richtet sich die Garantiedauer nach dem Vertrag, möglicherweise unbegrenzt. Lassen Sie Ihre Klausel von einem Anwalt prüfen.
- Verhandeln Sie eine begrenzte Laufzeitklausel: Auch vor 2014 können Sie versuchen, die Garantie mit dem Vermieter auf 3 Jahre zu begrenzen, insbesondere wenn der Zessionar zahlungsfähig ist.
- Verlangen Sie eine Bankbürgschaft des Zessionars: Zum eigenen Schutz können Sie vom Übernehmer eine selbstständige Garantie (Bankbürgschaft) verlangen, die Sie absichert, falls der Vermieter Sie in Anspruch nimmt.
- Lassen Sie eine Nachtrag zum Mietvertrag erstellen: Wenn Sie sich noch in den Räumlichkeiten befinden, können Sie die Garantieklausel mit Zustimmung des Vermieters ändern. Ein Nachtrag
