Referenzentscheidung: cc • Nr. 87-16.407 • 1989-05-03 • Entscheidung ansehen →
Wer kann die gesetzliche Gewährleistung der Bauunternehmer geltend machen, wenn die Wohnungen bereits verkauft wurden? Diese Frage, die viele Bauträger und Wohnungseigentümergemeinschaften beschäftigt, hat in einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 3. Mai 1989 eine differenzierte Antwort gefunden. Das höchste Gericht hat das Urteil des Berufungsgerichts von Paris aufgehoben, das die Klage einer Immobiliengesellschaft (SCI) als Bauherrin für unzulässig erklärt hatte, mit der Begründung, sie sei weder von der Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt noch in deren Rechte eingetreten. Der Kassationsgerichtshof verlangt jedoch, dass die Tatsachengerichte prüfen, ob diese Bauherrin nicht ein direktes und bestimmtes Interesse an einer Klage gegen die Bauunternehmer behält, aufgrund ihrer eigenen vertraglichen Verpflichtungen.
Hinter dieser technischen Sprache verbirgt sich eine sehr konkrete Frage: Wenn ein Gebäude schwerwiegende Mängel aufweist, wer kann dann Schadensersatz verlangen? Der aktuelle Eigentümer sicherlich. Aber kann derjenige, der gebaut hat, auch wenn er verkauft hat, noch gegen die Unternehmen vorgehen? Die Antwort ist nicht automatisch, und dieses Urteil erinnert nachdrücklich daran.
Diese Entscheidung, die vor über dreißig Jahren ergangen ist, ist für alle Akteure der Immobilienbranche von brennender Aktualität. Sie beleuchtet den Begriff des Interesses an der Klage, eine wesentliche Voraussetzung für jede gerichtliche Klage. Sehen wir uns an, wie sie konkret funktioniert.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Eine Immobiliengesellschaft, die SCI Tour de Lyon promotion, erhält eine Baugenehmigung und errichtet ein Gebäude. Der Nutzen dieser Genehmigung wird übertragen, eine Teilungserklärung wird erstellt und die Einheiten werden an Privatpersonen verkauft. Bis dahin nichts Ungewöhnliches: Das ist der Alltag der Immobilienentwicklung, auch in dynamischen Städten wie Paris.
Doch es treten Mängel auf. Die SCI beschließt in ihrer Eigenschaft als Bauherrin (diejenige, die die Arbeiten in Auftrag gegeben hat), gegen die Bauunternehmer auf der Grundlage der gesetzlichen Gewährleistung vorzugehen, d. h. der zehnjährigen Gewährleistung nach den Artikeln 1792 ff. des Code civil. Diese Gewährleistung verpflichtet die Bauunternehmer, zehn Jahre lang Schäden zu beheben, die die Standsicherheit des Bauwerks beeinträchtigen oder es für seinen Zweck untauglich machen.
Das Berufungsgericht von Paris erklärt mit Urteil vom 19. Mai 1987 die SCI für klageunzulässig. Warum? Weil sie nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft (der Einheit, die alle Wohnungseigentümer vertritt) verklagt worden war und nicht in deren Rechte eingetreten war. Mit anderen Worten: Nach Ansicht der Tatsachengerichte verlor der Bauträger nach dem Verkauf der Einheiten jegliches Interesse an der Verfolgung der Bauunternehmer, es sei denn, er hatte ausdrücklich ein Mandat oder eine Abtretung der Rechte der Wohnungseigentümer erhalten. Die SCI legt Kassationsbeschwerde ein.
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil teilweise auf. Er wirft den Pariser Richtern vor, nicht geprüft zu haben, ob die SCI nicht ein direktes und bestimmtes Interesse an einer Klage gegen die Bauunternehmer behält, aufgrund ihrer Verpflichtungen gegenüber dem Verkäufer des Grundstücks. Klar gesagt: Das Berufungsgericht hat zu schnell entschieden: Es hätte das Bestehen etwaiger vertraglicher Verpflichtungen der SCI gegenüber dem Grundstücksverkäufer prüfen müssen, die ihre Klage rechtfertigen könnten.
Die Argumentation des Gerichts — im Detail
Die gesetzliche Gewährleistung, oft als zehnjährige Gewährleistung bezeichnet, beruht auf den Artikeln 1792 ff. des Code civil. Sie lastet auf den Bauunternehmern (Unternehmer, Architekten, Bauträger) und kommt dem Bauherrn zugute, d. h. demjenigen, für dessen Rechnung die Arbeiten ausgeführt werden. Doch die hier gestellte Frage ist subtiler: Behält der Bauherr dieses Recht, wenn er das Gebäude verkauft hat?
Das Berufungsgericht hatte dies verneint. Für es war die SCI, sobald sie das Eigentum an den Einheiten übertragen hatte, nicht mehr Inhaber der Klage aus der zehnjährigen Gewährleistung, es sei denn, sie war in die Rechte der Erwerber eingetreten. Es stützte sich auf eine restriktive Auslegung des Begriffs des Interesses an der Klage: kein unmittelbarer Schaden, keine Klage.
Der Kassationsgerichtshof teilt diese Analyse nicht. Er erinnert an einen grundlegenden Verfahrensgrundsatz: Das Interesse an der Klage kann sich nicht nur aus einem Eigentumsrecht ergeben, sondern auch aus vertraglichen Verpflichtungen. Nun konnte die SCI Verpflichtungen gegenüber dem Grundstücksverkäufer eingegangen sein, beispielsweise eine Gewährleistung für vollständige Fertigstellung oder eine Verpflichtung zur Behebung versteckter Mängel. Wenn dies der Fall war, hatte sie ein direktes und bestimmtes Interesse daran, gegen die Bauunternehmer vorzugehen, um sie zur Behebung zu zwingen, damit sie anschließend ihre eigenen Verpflichtungen erfüllen konnte. Diesen Punkt nicht zu prüfen, stellt einen Mangel an rechtlicher Grundlage dar.
Die Entscheidung entscheidet nicht in der Sache: Sie sagt nicht, dass die SCI dieses Interesse tatsächlich hatte, sondern sie verpflichtet die Tatsachengerichte, dies zu prüfen. Es handelt sich um eine Aufhebung wegen unzureichender Begründung. Damit nimmt der Kassationsgerichtshof eine pragmatische Haltung ein: Er erkennt an, dass der Bauträger auch nach dem Verkauf Rückgriffsansprüchen des Grundstücksverkäufers oder anderer Parteien ausgesetzt sein kann und sich verteidigen können muss, indem er die Bauunternehmer in Regress nimmt. Diese Lösung steht in einer Rechtsprechungstendenz, die die Zulässigkeit von Gewährleistungsklagen begünstigt, sofern das Interesse real und ernsthaft ist.
Die Argumente der Parteien spiegeln diesen Gegensatz wider: Die SCI machte geltend, dass sie gegenüber dem Grundstücksverkäufer verpflichtet bleibe und gegen die Bauunternehmer vorgehen können müsse; die Bauunternehmer ihrerseits waren der Ansicht, dass die SCI, da sie nicht mehr Eigentümerin sei, nicht mehr klagebefugt sei. Der Kassationsgerichtshof gibt
