Referenzentscheidung: Kassationsgerichtshof • Nr. 17-21.081 • 2018-07-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Hauses in Capbreton, in einer Wohnanlage, in der laut Bebauungsplan alle Hecken eine maximale Höhe von 1,80 Metern einhalten müssen. Sie möchten eine höhere Hecke pflanzen, um mehr Privatsphäre zu haben, aber Ihre Nachbarn sind dagegen. Wer hat recht? Kann diese Regel geändert werden? Und wenn ja, wie?
Diese Fragen höre ich regelmäßig in meiner Kanzlei, sei es in Mont-de-Marsan oder an der Côte d'Azur. Wohnanlagen mit ihren manchmal strengen Regeln sind eine häufige Quelle von Nachbarschaftskonflikten. Die Höhe von Hecken, die Farbe von Fensterläden, die Art der Einfriedung – all das kann zu langwierigen und kostspieligen Gerichtsverfahren führen.
Eine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 12. Juli 2018 bringt wesentliche Klarheit zu diesem Punkt. Sie unterscheidet zwischen regulatorischen Klauseln (die eine behördliche Genehmigung erfordern) und nicht regulatorischen Klauseln (die von den Eigentümern selbst geändert werden können). Aber was bedeutet das genau für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau Martin (Namen geändert, um die Vertraulichkeit zu wahren) sind Eigentümer eines Hauses mit Garten in einer Wohnanlage in Biscarrosse. Der Bebauungsplan (das Dokument, das die Lebensregeln in der Wohnanlage festlegt) sieht vor, dass Hecken eine Höhe von 1,50 Metern nicht überschreiten dürfen. Die Martins möchten eine 2 Meter hohe Hecke pflanzen, um sich vor Blicken zu schützen, und argumentieren, dass dies die Sicherheit oder Ästhetik der Nachbarschaft nicht beeinträchtige.
Sie konsultieren zunächst ihre direkten Nachbarn, die zustimmen. Als sie ihr Projekt jedoch der Eigentümerversammlung der Wohnanlage vorstellen, lehnt eine Mehrheit ab. Einige befürchten einen Präzedenzfall, andere sorgen sich um die Sonneneinstrahlung in ihren Gärten. Die Martins pflanzen ihre Hecke dennoch, da sie die Regel für zu restriktiv halten.
Die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage verklagt sie daraufhin, um die Einhaltung des Bebauungsplans durchzusetzen. In erster Instanz gibt das Gericht der Gemeinschaft recht: Die Hecke muss auf 1,50 Meter zurückgeschnitten werden. Die Martins legen Berufung ein, aber das Berufungsgericht bestätigt das Urteil. Daraufhin legen sie Revision beim Kassationsgerichtshof ein und argumentieren, dass die Klausel zur Heckenhöhe von der Verwaltungsbehörde genehmigt werden müsse, um gültig zu sein.
Ihr Argument? Diese Klausel habe ihrer Ansicht nach regulatorischen Charakter (sie lege städtebauliche Regeln fest) und müsse daher vom Rathaus genehmigt werden. Ohne diese Genehmigung sei sie nicht durchsetzbar. Aber wird der Kassationsgerichtshof ihnen recht geben? Das ist die Frage, die diese Entscheidung klärt.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist die Revision der Martins zurück und bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts. Seine Begründung beruht auf zwei wesentlichen Unterscheidungen, die ich bei meinen Mandanten oft missverstanden sehe.
Erstens unterscheiden die Richter zwischen regulatorischen und nicht regulatorischen Klauseln in einem Bebauungsplan. Eine regulatorische Klausel ist eine Bestimmung mit städtebaulichem Charakter (sie betrifft die Nutzung oder Bebauung von Grundstücken) und muss von der zuständigen Verwaltungsbehörde (in der Regel dem Rathaus) genehmigt werden. Im Gegensatz dazu betrifft eine nicht regulatorische Klausel die private Organisation zwischen Eigentümern und bedarf keiner solchen Genehmigung.
Hier ist das Gericht der Ansicht, dass die Klausel zur Heckenhöhe keinen regulatorischen Charakter hat. Warum? Weil sie nicht direkt die Städteplanung im engeren Sinne betrifft, sondern eher die Ästhetik und das Zusammenleben in der Wohnanlage. Mit anderen Worten: Es handelt sich nicht um eine von der Gemeinschaft auferlegte städtebauliche Regel, sondern um eine private Regel, die zwischen den Eigentümern vereinbart wurde.
Zweitens stützt sich das Gericht auf Artikel L. 315-3 des Städtebaugesetzbuchs (jetzt Artikel L. 442-10). Dieser Artikel sieht vor, dass Änderungen des Bebauungsplans einer Wohnanlage mit der Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden können, es sei denn, sie betreffen regulatorische Klauseln. Da die Klausel zu den Hecken nicht regulatorisch ist, kann ihre Änderung daher von der Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden, ohne dass eine Genehmigung des Rathauses erforderlich ist.
In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer diese beiden Arten von Klauseln verwechselten. Einige dachten, jede Regel in einem Bebauungsplan müsse vom Rathaus genehmigt werden, andere glaubten, sie könnten jede Klausel frei ändern. Diese Entscheidung schafft Klarheit: Zuerst muss die Art der Klausel bestimmt werden, bevor man weiß, wie sie geändert werden kann.
Das Gericht weist auch das Argument der Martins zurück, das Berufungsgericht habe Artikel L. 422-10 des Städtebaugesetzbuchs verletzt. Es stellt fest, dass das Berufungsgericht das Gesetz korrekt angewendet habe, indem es zwischen regulatorischen und anderen Klauseln unterschieden habe. Es handelt sich also nicht um eine Rechtsprechungsänderung, sondern vielmehr um eine Bestätigung und Klarstellung der Position.
