Referenzentscheidung: cc • N° 81-94.436 • 1982-10-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Vallauris, in der Region Grasse, und beschließen, diese über eine von Ihnen kontrollierte SCI (Société Civile Immobilière) zu erwerben. Nichts Außergewöhnliches, denken Sie. Aber wenn dieser Erwerb es Ihnen ermöglicht, die Kontrolle über eine Gesellschaft zu übernehmen, die mehrere Immobilien besitzt, könnten Sie verpflichtet sein, eine Voranmeldung beim Ministerium für Wirtschaft und Finanzen einzureichen. Die Frage, die sich jeder ausländische Eigentümer oder Investor stellt, ist einfach: „Brauche ich eine Genehmigung, um diese Immobilie zu kaufen?“ Diese Entscheidung des Conseil constitutionnel (des höchsten französischen Gerichts zur Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit von Gesetzen) aus dem Jahr 1982 gibt eine klare Antwort: Es hängt alles davon ab, ob die Transaktion eine „direkte Investition“ im Sinne des Dekrets von 1967 darstellt. Mit anderen Worten: Ein einfacher Erwerb durch eine Privatperson ist nicht betroffen, wohl aber die Übernahme einer Immobiliengesellschaft. Aber was bedeutet das genau? Tauchen wir in die Details ein.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall hat seinen Ursprung in einer Investitionstransaktion, bei der eine Gesellschaft Anteile einer anderen Gesellschaft erwerben wollte, die in Frankreich eine Immobilientätigkeit ausübte. Herr X, ein in Antibes ansässiger Investor, hatte eine komplexe Struktur aufgebaut, um seine Kontrolle über mehrere SCI auszuweiten. Die zentrale Frage war, ob diese Transaktion einer vorherigen Genehmigung des Ministers für Wirtschaft und Finanzen bedurfte oder ob eine spätere Meldung ausreichte. Das Dekret Nr. 67-68 vom 27. Januar 1967 zur Anwendung des Gesetzes vom 28. Dezember 1966 über die finanziellen Beziehungen zum Ausland unterscheidet nämlich zwischen „direkten Investitionen“ (die einer Voranmeldung oder Genehmigung bedürfen) und anderen Kapitalbewegungen. Die betreffende Gesellschaft hatte jedoch keine vorherigen Schritte unternommen. Das Ministerium leitete daraufhin ein Verfahren ein, und der Fall gelangte bis zum Conseil constitutionnel. Die Richter mussten entscheiden: Stellt der Erwerb von Gesellschaftsanteilen, der es ermöglicht, die Kontrolle über eine Immobiliengesellschaft zu erlangen oder zu erweitern, eine direkte Investition dar?
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Conseil constitutionnel prüfte Artikel 2 Absatz 3 Buchstabe b des Dekrets von 1967. Dieser Text definiert die direkte Investition als „alle Transaktionen, die, einzeln oder gemeinsam, gleichzeitig oder nacheinander, dazu führen, dass eine oder mehrere Personen die Kontrolle über eine Gesellschaft erlangen oder erweitern, die eine industrielle, landwirtschaftliche, kommerzielle, finanzielle oder Immobilientätigkeit ausübt“. Klar gesagt: Es handelt sich nicht um einen einfachen Immobilienkauf, sondern um eine Transaktion, die die Kontrolle über eine Gesellschaft verschafft. Der Conseil entschied, dass diese Definition ausreichend präzise ist und keine systematische vorherige Genehmigung erfordert. Tatsächlich sieht das Dekret zwei Regelungen vor: entweder eine vorherige Genehmigung (für die sensibelsten Transaktionen) oder eine Meldung nach der Transaktion. Die Entscheidung bestätigt daher, dass die Errichtung einer direkten Investition in Frankreich grundsätzlich eine Transaktion ist, die gemeldet werden muss, und gegebenenfalls einer vorherigen Genehmigung bedarf. Aber Vorsicht: Der bloße Erwerb einer Immobilie über eine bereits kontrollierte Gesellschaft ist keine direkte Investition, wenn dadurch die Kontrolle nicht erweitert wird. Was nur wenige wissen: Der Conseil präzisierte auch, dass der Begriff der „Immobilientätigkeit“ SCI umfasst, die Mietobjekte verwalten. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen ausländische Investoren SCI-Anteile kauften, ohne zu wissen, dass sie die Transaktion dem Finanzministerium melden mussten. Die Richter wiesen das Argument der Bank zurück, dass spätere Meldungen ausreichend seien. Nein, sagte der Conseil: Wenn die Transaktion eine direkte Investition ist, muss die Meldung vorher erfolgen, es sei denn, ein spezieller Text befreit davon. Zusammenfassend bestätigt diese Entscheidung die bestehende Regelung, klärt aber den Anwendungsbereich der betroffenen Transaktionen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen vermietenden Eigentümer in Antibes oder Vallauris hat diese Entscheidung unmittelbare praktische Auswirkungen. Wenn Sie ein ausländischer Investor sind (nicht in Frankreich steuerlich ansässig) und eine Gesellschaft erwerben möchten, die mehrere Wohnungen besitzt, müssen Sie prüfen, ob die Transaktion eine direkte Investition darstellt. Wenn Sie beispielsweise 100 % der Anteile einer SCI kaufen, die ein Mehrfamilienhaus mit 10 Einheiten in Antibes besitzt, übernehmen Sie die Kontrolle über diese Gesellschaft. Sie müssen daher vor der Unterzeichnung entweder eine Genehmigung beim Wirtschaftsministerium beantragen oder eine Voranmeldung durchführen, je nach Höhe und Art der Transaktion. Für einen französischen Steuerinländer ist die Situation anders: Die Regelung für direkte Investitionen gilt hauptsächlich für Nichtansässige. Aber Vorsicht: Wenn Sie ein französischer Steuerinländer sind, der von einem Nichtansässigen kontrolliert wird (z. B. eine SCI, deren Geschäftsführer Franzose ist, aber die Gesellschafter Ausländer sind), könnte die Transaktion dennoch meldepflichtig sein.
