Referenzentscheidung: cc • Nr. 20-13.269 • 2021-06-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer in einer gehobenen Residenz in Sophia-Antipolis, diesem Technologiezentrum, in dem moderne Gebäude Hunderte von Wohnungseigentümern beherbergen. Ihr Verwaltungsbeirat organisiert die jährliche Eigentümerversammlung, um den Vertrag des Verwalters zu erneuern. Doch dann entdecken Sie: Es wurde nur ein einziger Vertragsentwurf vorgelegt, ohne dass eine Ausschreibung stattgefunden hat. Sie fragen sich: Ist dieses Verfahren gültig? Können Sie die Bestellung des Verwalters anfechten?
Diese Situation begegnet mir regelmäßig in meiner Kanzlei, sei es in Grasse, wo ich hauptsächlich praktiziere, oder in den Wohnungseigentümergemeinschaften von Valbonne, wo die immobilienrechtlichen Fragen oft bedeutend sind. Die Eigentümer fühlen sich manchmal benachteiligt, wenn sie feststellen, dass die Transparenzregeln nicht eingehalten wurden. Aber was sagt das Gesetz tatsächlich dazu?
Der Kassationsgerichtshof hat am 3. Juni 2021 in einer richtungsweisenden Entscheidung eine klare Antwort gegeben. Dieses oberste Gericht (die höchste französische Gerichtsinstanz) hat eine Frage entschieden, die viele Wohnungseigentümer beschäftigt: Führt das Fehlen einer Ausschreibung mehrerer Verwalterverträge automatisch zur Nichtigkeit (Annullierung) der Bestellung des Verwalters? Die Antwort könnte Sie überraschen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die wir „Arcadia Principal“ nennen wollen, in einer französischen Stadt. Herr Dupont, Eigentümer einer Wohnung in diesem Gebäude, nimmt an der jährlichen Eigentümerversammlung teil. Auf der Tagesordnung steht die Erneuerung des Vertrags des Verwalters (des Fachmanns oder der Gesellschaft, die die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet). Doch Herr Dupont stellt überrascht fest, dass der Verwaltungsbeirat (das von den Eigentümern gewählte Gremium, das sie vertritt) nur einen einzigen Vertragsentwurf vorgelegt hat.
Aus seiner üblichen Praxis wusste Herr Dupont, dass das Gesetz vom 10. Juli 1965, das die Wohnungseigentümergemeinschaften regelt, den Verwaltungsbeirat verpflichtet, mehrere Verwalterverträge auszuschreiben, bevor er der Eigentümerversammlung einen Vorschlag unterbreitet. Diese Ausschreibungspflicht (das Vergleichen mehrerer Angebote) dient der Gewährleistung von Transparenz und der Erzielung der besten Konditionen für die Gemeinschaft. Doch hier war kein Vergleich erfolgt.
Unzufrieden mit dieser Situation beschließt Herr Dupont, die Gültigkeit der Bestellung des Verwalters anzufechten. Er ruft das Tribunal judiciaire an und argumentiert, dass das Fehlen einer Ausschreibung das Verfahren unregelmäßig mache und zur Nichtigkeit des Beschlusses der Eigentümerversammlung führen müsse. Das Tribunal gibt ihm zunächst recht und annulliert die Bestellung des Verwalters. Der Verwalter legt jedoch Berufung gegen diese Entscheidung ein.
Das Berufungsgericht, das den Fall in zweiter Instanz prüft, vertritt eine andere Auffassung. Es ist der Ansicht, dass die Verletzung der Ausschreibungspflicht nicht automatisch die Annullierung der Bestellung des Verwalters rechtfertigt. Herr Dupont, beharrlich, legt daraufhin Kassationsbeschwerde ein (ein Rechtsmittel vor dem höchsten Gericht, um die Auslegung des Gesetzes anzufechten). So gelangt der Fall vor den Kassationsgerichtshof.
Dieser gerichtliche Werdegang, von der ersten Instanz bis zum obersten Gericht, ist typisch für Streitigkeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften. In meiner Praxis in Grasse und im umliegenden Bezirk habe ich viele Fälle gesehen, die denselben Weg genommen haben, mit Eigentümern, die ihre Rechte gegenüber dem, was sie als Verfahrensfehler wahrnehmen, durchsetzen wollen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hat in seinem Urteil vom 3. Juni 2021 die Position des Berufungsgerichts bestätigt. Seine Argumentation beruht auf einer grundlegenden Unterscheidung im Recht: dem Unterschied zwischen einer materiellen Regel und einer Formvorschrift. Aber was bedeutet das konkret?
Die Richter haben daran erinnert, dass Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 tatsächlich vorschreibt, dass der Verwaltungsbeirat mehrere Verwalterverträge ausschreiben muss. Diese gesetzliche Bestimmung ist klar: „Der Verwaltungsbeirat schreibt mehrere Verwalterverträge aus.“ Allerdings, und das ist der entscheidende Punkt, sieht das Gesetz keine spezifische Sanktion für den Fall der Nichtbeachtung dieser Pflicht vor.
Mit anderen Worten: Der Gesetzgeber hat eine Pflicht geschaffen, aber nicht angegeben, was geschehen soll, wenn diese Pflicht nicht eingehalten wird. Der Kassationsgerichtshof folgert daraus, dass diese Pflicht zu den Formvorschriften (den Modalitäten des Verfahrens) gehört und nicht zu den materiellen Regeln (den wesentlichen Gültigkeitsvoraussetzungen eines Rechtsakts).
Um diese Unterscheidung zu verstehen, nehmen wir ein einfaches Beispiel: Wenn Sie eine Wohnung in Valbonne kaufen, sind bestimmte Regeln wesentlich (wie die Verkaufsberechtigung des Eigentümers): Dies sind materielle Regeln. Andere Regeln betreffen die Art und Weise des Vorgehens (wie bestimmte Fristen): Dies sind Formvorschriften. Die Nichtigkeit (Annullierung) gilt in der Regel nur bei Verstößen gegen materielle Regeln, es sei denn, das Gesetz sieht etwas anderes vor.
