Referenzentscheidung: cc • N° 84-14.167 • 1985-10-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer schönen Villa in Antibes mit diesem unvergleichlichen Blick auf das Mittelmeer, den Sie so schätzen. Ihr Nachbar hingegen möchte die Mauer, die Ihre beiden Grundstücke trennt, in eine gemeinsame Grenzmauer umwandeln (d.h. eine Mauer, die beiden Eigentümern gehört). Aber genau diese Mauer ist mit Fenstern durchbrochen, die Ihnen diesen kostbaren Blick bieten. Was tun? Kann er diese Mitbenutzung erzwingen? Die Antwort, oft wenig bekannt, stammt von einer Entscheidung des Kassationsgerichtshofs, die bis heute maßgeblich ist.
Im Bezirk Grasse, wo sich die Grundstücke in den alten Vierteln von Antibes oder Nizza oft aneinanderreihen, sind solche Konflikte nicht selten. Die Trennwände, die Ausblicke, die Rechte der einen und der anderen... Wie lässt sich das alles vereinbaren? Diese Frage stellte sich ein Eigentümer vor fast vierzig Jahren, und die Antwort der Richter erhellt noch heute unsere Praxis.
Die Entscheidung vom 23. Oktober 1985 stellt einen wesentlichen Grundsatz auf: Die Mitbenutzung kann nicht erworben werden, wenn ihre Ausübung mit der Ausübung eines Aussichtsrechts (einem Recht auf Blick auf das Nachbargrundstück) unvereinbar ist. Mit anderen Worten: Wenn zwei Rechte kollidieren, muss eines manchmal nachgeben. Aber welches und unter welchen Bedingungen? Das werden wir gemeinsam analysieren, so wie ich es täglich in meiner Kanzlei für Mandanten tue, die mit ähnlichen Situationen konfrontiert sind.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Geschichte beginnt wie so viele, denen ich in meiner Praxis begegne. Herr Dupont, Eigentümer eines Gebäudes in Nizza, hatte ein Aussichtsrecht auf das Grundstück seiner Nachbarin, Frau Martin. Was ist ein Aussichtsrecht? Es ist ein dingliches Recht (d.h. an das Eigentum gebunden), das es einem Eigentümer erlaubt, Öffnungen (Fenster, Terrassentüren) zum Nachbargrundstück hin zu haben, unter bestimmten Abstandsvoraussetzungen.
Die Mauer, die die beiden Grundstücke trennte, war daher auf der Seite von Herrn Dupont mit Fenstern versehen. Frau Martin ihrerseits wollte die Mitbenutzung dieser Mauer erwerben. Die Mitbenutzung ist das Rechtsinstitut, bei dem eine Mauer, ein Zaun oder eine Hecke zwei benachbarten Eigentümern gemeinsam gehört, wobei jeder die Hälfte besitzt. Um sie zu erwerben, muss man in der Regel die Hälfte des Mauerwerts und der Wiederherstellungskosten zahlen.
Frau Martin verklagte daher Herrn Dupont und verlangte die Anerkennung der Mitbenutzung der Mauer sowie die Zahlung des entsprechenden Kaufpreises durch Herrn Dupont. Eine scheinbar klassische Klage, die jedoch auf ein großes Hindernis stoßen sollte: die Fenster von Herrn Dupont.
Vor den ersten Richtern erlebte der Fall Wendungen. Die Tatsachenrichter hatten das Bestehen des Aussichtsrechts zunächst verneint. In der Berufungsinstanz stellte das Gericht jedoch fest, dass Herr Dupont dieses Recht tatsächlich besaß. Und dann kippte die Sache: Das Berufungsgericht entschied, dass die Mitbenutzung nicht erworben werden könne, weil sie mit der Ausübung des Aussichtsrechts unvereinbar sei.
Frau Martin akzeptierte diese Entscheidung nicht und legte Kassationsbeschwerde ein. Sie argumentierte insbesondere, dass das Berufungsgericht mehrere Artikel des Code civil verletzt habe, indem es die Mitbenutzung verweigerte. Der Kassationsgerichtshof wies ihre Beschwerde jedoch zurück und bestätigte damit die Lösung der Berufungsrichter. Ein Ende eines jahrelangen Rechtsstreits, mit Anwalts- und Sachverständigenkosten, die von den Parteien oft unterschätzt werden.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Argumentation der Richter des Kassationsgerichtshofs beruht auf einer feinen Analyse der Vereinbarkeit zweier dinglicher Rechte. Das Gericht war der Ansicht, dass der Erwerb der Mitbenutzung dazu führen würde, Herrn Dupont die Ausübung seines Aussichtsrechts zu entziehen. Warum? Weil eine gemeinsame Grenzmauer besonderen Regeln unterliegt.
Nach Artikel 661 des Code civil (der die Aussichtsrechte regelt) unterliegen Öffnungen zum Nachbargrundstück hin Mindestabständen. Vor allem aber gilt nach Artikel 675: „Niemand darf ein gerades oder schräges Fenster auf das Grundstück seines Nachbarn haben, wenn nicht ein Abstand von neunzehn Dezimetern zwischen der Mauer, in der es angebracht wird, und dem genannten Grundstück besteht.“ Die Mitbenutzung impliziert jedoch, dass jeder Eigentümer die Mauer bis zur Mittellinie nutzen kann, was die Existenz der Öffnungen selbst in Frage stellen könnte.
Kurz gesagt: Wenn Frau Martin Miteigentümerin der Mauer würde, könnte sie theoretisch Einwände gegen die Öffnungen von Herrn Dupont erheben oder deren Änderung verlangen, was der friedlichen Ausübung seines Aussichtsrechts zuwiderliefe. Die Richter wandten daher den Grundsatz an, dass ein Recht nicht erworben werden kann, wenn seine Ausübung mit einem bestehenden Recht unvereinbar ist.
Was nur wenige wissen: Der Kassationsgerichtshof hat hier eine ständige Rechtsprechung bestätigt. Er hat keine neue Regel geschaffen, sondern einen wesentlichen Grundsatz nachdrücklich in Erinnerung gerufen: Dingliche Rechte müssen miteinander vereinbar sein. In diesem Fall bestand das Aussichtsrecht von Herrn Dupont vor dem Antrag auf Mitbenutzung, was schwer ins Gewicht fiel.
Achtung jedoch: Die
