Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 89-16.867 • 1991-01-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Hauses in Chambéry, im Viertel Centre. Ihr Nachbar führt Aushubarbeiten auf seinem Grundstück durch. Einige Wochen später stellen Sie fest, dass die gemeinsame Mauer, die Ihre beiden Grundstücke trennt, abgesackt ist und Risse aufweist. Wer trägt die Kosten für die Reparaturen? Die Frage scheint einfach, kann aber die nachbarschaftlichen Beziehungen vergiften und Tausende von Euro kosten.
Grundsätzlich wird die Instandhaltung einer gemeinsamen Mauer zwischen den Miteigentümern (Eigentümern der Mauer) geteilt. Was aber, wenn das Absacken auf das Verschulden eines von ihnen zurückzuführen ist? Genau das hat der Kassationsgerichtshof in einer Entscheidung vom 23. Januar 1991 (Nr. 89-16.867) geklärt.
In diesem Artikel werde ich Ihnen diese Rechtsprechung klar und konkret erläutern, mit Beispielen aus meiner Praxis als Anwältin in Lyon. Sie werden genau wissen, wie Sie reagieren müssen, wenn Sie mit einer ähnlichen Situation konfrontiert werden.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau Y., Eigentümer in Nîmes, führten auf ihrem Grundstück Arbeiten durch. Diese Arbeiten übten einen Druck auf die gemeinsame Mauer aus, die sie von ihren Nachbarn, Herrn und Frau X., trennt. Ergebnis: Die Mauer sackte ab. Die Eheleute X. verklagten daraufhin ihre Nachbarn auf Wiederherstellung der Mauer und Zahlung von Schadensersatz (Entschädigung für den erlittenen Schaden).
Das Berufungsgericht von Nîmes gab in einem Urteil vom 20. April 1989 den Eheleuten X. recht: Es verurteilte Herrn und Frau Y. zur Wiederherstellung der Mauer. Diese legten Kassationsbeschwerde ein (Rechtsmittel gegen eine Gerichtsentscheidung). Ihr Argument? Artikel 655 des Code civil bestimmt, dass die Reparaturen einer gemeinsamen Mauer von allen, die ein Recht daran haben, im Verhältnis ihres Anteils zu tragen sind. Mit anderen Worten: Die Kosten sollten ihrer Ansicht nach geteilt werden.
Doch der Kassationsgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht. Er bestätigte das Berufungsurteil mit der Begründung, dass das Absacken der Mauer auf den Druck zurückzuführen sei, der durch die Arbeiten von Herrn und Frau Y. ausgeübt wurde. Daher müssen sie allein die Reparaturkosten tragen, da die Schäden durch ihr Handeln verursacht wurden.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage dieser Entscheidung ist Artikel 1240 des Code civil (ehemals 1382), der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden der Schaden eingetreten ist, zur Wiedergutmachung.“ Mit anderen Worten: Wenn Sie durch Ihr Verschulden einen Schaden verursachen, müssen Sie ihn vollständig ersetzen.
Die Richter wandten dieses Prinzip auf die Gemeinschaftsmauer (gemeinsames Eigentum an einer Mauer) an. Zwar sieht Artikel 655 des Code civil eine Teilung der Instandhaltungs- und Wiederherstellungskosten vor. Diese Teilung kommt jedoch nicht in Betracht, wenn der Schaden auf das Verschulden nur eines der Miteigentümer zurückzuführen ist. Kurz gesagt: Die allgemeine Regel der zivilrechtlichen Haftung (Artikel 1240) geht der Sonderregel der Gemeinschaftsmauer vor.
Die Richter wiesen daher das Argument der Eheleute Y. zurück. Sie befanden, dass das Berufungsgericht den Kausalzusammenhang zwischen den Arbeiten und dem Absacken ausreichend dargelegt habe. Es handelt sich nicht um eine neue Regel, sondern um eine klassische Anwendung des Haftungsrechts. Achtung jedoch: Es muss nachgewiesen werden, dass der Schaden tatsächlich auf das Verschulden des Nachbarn zurückzuführen ist. Was nur wenige wissen: Dieser Nachweis kann ohne ein Sachverständigengutachten (technische Untersuchung durch einen Experten) schwierig zu erbringen sein.
Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Der Kassationsgerichtshof schützt den nicht schuldigen Miteigentümer. Er zwingt denjenigen, der die Störung verursacht, die Folgen allein zu tragen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Rechtsprechung hat praktische Auswirkungen für alle Eigentümer, ob selbstnutzend oder vermietend (Eigentümer, die vermieten).
Wenn Sie Eigentümer einer gemeinsamen Mauer sind und Ihr Nachbar diese Mauer durch seine Arbeiten beschädigt, können Sie von ihm verlangen, dass er die gesamten Reparaturkosten übernimmt. Zum Beispiel in Lyon, im Viertel Croix-Rousse, führten Aufstockungsarbeiten bei einem Nachbarn zu Rissen in einer gemeinsamen Mauer. Der Nachbareigentümer musste 8.000 € für die Instandsetzung zahlen, ohne Beteiligung des Geschädigten.
Wenn Sie der Nachbar sind, der den Schaden verursacht hat, können Sie sich nicht hinter der Kostenteilung verstecken. Sie müssen allein die Reparaturkosten tragen, die je nach Schadensumfang von einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro reichen können.
Mieter sind in der Regel nicht direkt betroffen, müssen aber ihren Vermieter über jeden festgestellten Schaden informieren, da es Sache des Eigentümers ist, seine Rechte geltend zu machen.
Käufer einer Immobilie sollten vor dem Kauf den Zustand der gemeinsamen Mauer überprüfen. Wenn kürzlich Arbeiten durchgeführt wurden, muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer keine Schäden an der Gemeinschaftsmauer verursacht hat, da diese sonst nach dem Kauf zu reparieren sind.
Achtung jedoch: Wenn die Reparaturarbeiten dringend sind (Einsturzgefahr), können Sie
