Entscheidungsreferenz: cc • N° 10-15.484 • 2011-06-08 • Entscheidung einsehen →
Sie haben gerade das Protokoll der Eigentümerversammlung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten, unterzeichnet von einem Verwalter, den Sie für schlecht gewählt halten. Sie denken: „Ich werde warten, bis ein neuer Verwalter bestellt ist, um die Beschlüsse anzufechten.“ Tödlicher Fehler! Wie der Kassationshof in einem Urteil vom 8. Juni 2011 entschieden hat, läuft die zweimonatige Frist für eine Klage ab der Zustellung, selbst wenn der Verwalter, der die Zustellung vorgenommen hat, später für nichtig erklärt wird. undefined, wenn Sie nicht innerhalb von zwei Monaten handeln, verlieren Sie jedes Anfechtungsrecht.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X, Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Orthez, erhalten eines Tages das Protokoll einer Eigentümerversammlung (EV) ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieses Dokument wird ihnen vom amtierenden Verwalter, Herrn Y, zugesandt. Einige Monate später erwirkt jedoch ein anderer Wohnungseigentümer gerichtlich die Aufhebung der Bestellung dieses Verwalters, da die Wahl mit Unregelmäßigkeiten behaftet sei. Gestützt auf diese Entscheidung beantragen Herr und Frau X, die die Beschlüsse der EV nicht innerhalb der Zweimonatsfrist angefochten hatten, ihrerseits die Nichtigkeit der Versammlung. Ihr Argument: Die Zustellung des Protokolls sei durch einen Verwalter ohne Rechtsstellung erfolgt, daher sei sie nichtig und die Anfechtungsfrist habe nicht zu laufen begonnen. Das Berufungsgericht in Pau wies ihren Antrag ab, und der Kassationshof bestätigte dies. Für die Richter reicht es aus, dass Herr und Frau X das Protokoll erhalten, seinen Inhalt und die Anfechtungsfrist gekannt haben, um die Frist in Gang zu setzen, selbst wenn der Verwalter später abgesetzt wird. undefined die Information wurde erteilt, unabhängig von der Stellung des Absenders.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Die Entscheidung beruht auf einer strengen Auslegung des Artikels 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Wohnungseigentum. Diese Vorschrift bestimmt, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung „jedem Wohnungseigentümer durch den Verwalter zuzustellen“ sind und dass die Anfechtungsklage innerhalb von zwei Monaten nach dieser Zustellung erhoben werden muss. Die Frage war, ob eine Zustellung durch einen Verwalter, dessen Bestellung später aufgehoben wird, wirksam ist. Die Richter bejahten dies mit der Begründung, dass die Zustellung ihren Zweck erfüllt habe: die Wohnungseigentümer über die gefassten Beschlüsse und die Frist für eine Anfechtung zu informieren. Es spiele keine Rolle, dass der Verwalter schlecht gewählt worden sei; entscheidend sei, dass die Empfänger in die Lage versetzt worden seien, ihr Anfechtungsrecht auszuüben. Diese Argumentation folgt einer Logik der Rechtssicherheit: zu vermeiden, dass Wohnungseigentümer Beschlüsse unter dem Vorwand einer formellen Unregelmäßigkeit unbegrenzt in Frage stellen können. Vorsicht jedoch: Der Kassationshof hat nicht die Zustellung durch einen völlig unzuständigen Verwalter (z. B. eine nicht berechtigte Person) für gültig erklärt, aber hier war der Verwalter bestellt worden, auch wenn diese Bestellung später aufgehoben wurde. undefined, ich habe Fälle erlebt, in denen Wohnungseigentümer alle Rechtsmittel verloren haben, weil sie abwarteten, in der Annahme, die Unregelmäßigkeit der Zustellung schütze sie. Diese Rechtsprechung ist daher eine Bestätigung der von den Gerichten geforderten Strenge.
Was das für Sie konkret ändert
Für Wohnungseigentümer: Sobald Sie ein Protokoll einer Eigentümerversammlung erhalten, auch wenn Sie Zweifel an der ordnungsgemäßen Bestellung des Verwalters haben, zögern Sie nicht, die streitigen Beschlüsse anzufechten. Die Zweimonatsfrist läuft, und die spätere Aufhebung der Bestellung des Verwalters öffnet sie nicht wieder. Beispiel: In Bayonne erhielt ein Wohnungseigentümer ein Protokoll einer EV, die Arbeiten in Höhe von 15.000 € beschloss. Er wartete drei Monate, um zu klagen, in der Annahme, der unrechtmäßig gewählte Verwalter sei nicht befugt. Er verlor sein Rechtsmittel und musste zahlen. Für Verwalter: Auch wenn Ihre Bestellung angefochten wird, müssen Sie die Protokolle ordnungsgemäß zustellen. Im Falle einer Aufhebung könnten Sie gezwungen sein, die Zustellung zu wiederholen, aber bereits erfolgte Zustellungen bleiben wirksam. Für Erwerber: Prüfen Sie, ob frühere EV fristgerecht angefochten wurden, sonst erben Sie Beschlüsse, die Sie nicht mehr anfechten können.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Nie abwarten: Notieren Sie bei Erhalt des Protokolls sofort das Datum und konsultieren Sie bei Anfechtungsabsicht innerhalb von 15 Tagen einen Anwalt. Die Zweimonatsfrist ist zwingend.
- Prüfen Sie die Ordnungsmäßigkeit der EV im Vorfeld: Stellen Sie vor der Versammlung sicher, dass die Einladung ordnungsgemäß ist (Frist, Tagesordnung). Eine Unregelmäßigkeit bei der Einladung kann ein Nichtigkeitsgrund sein, aber nur bei schnellem Handeln.
- Bewahren Sie alle Unterlagen auf: Umschlag, Empfangsbestätigung, Nachweis des Zugangsdatums. Bei Streit über das Zustelldatum sind diese Elemente entscheidend.
- Bei Zweifeln am Verwalter:
Rechtliche Informationen
- Nummer: 10-15.484
- Gericht: Cour de cassation
- Entscheidung vom: 08 Juni 2011
Schlüsselwörter
copropriétéassemblée généralenullitésyndicdélai de contestation
