Entscheidungsreferenz: cc • N° 06-11.750 • 2007-11-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Biscarrosse, Sie haben einen Kaufvorvertrag für Ihr Haus mit einer Familie unterzeichnet, die ein Darlehen erhalten muss. Die aufschiebende Bedingung (Klausel, die den Verkauf annulliert, wenn das Darlehen nicht gewährt wird) ist üblich. Aber was passiert, wenn der Käufer Ihnen eine einfache E-Mail seiner Bank vorlegt, in der steht "Darlehen gewährt"? Reicht das aus, damit der Verkauf endgültig ist?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern und Käufern, insbesondere in angespannten Gebieten wie dem Süden der Landes. Denn zwischen dem Kaufvorvertrag und dem notariellen Kaufvertrag vergehen Monate, und die Preise können in die Höhe schießen. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 7. November 2007 entschieden: Der Schutz, den das Verbrauchergesetzbuch in Bezug auf das Darlehensangebot bietet (Widerrufsfrist, Pflichtangaben), ist ein Vorteil für den Kreditnehmer, keine Einschränkung für ihn. Der Käufer kann daher auf diese Formalitäten verzichten und die Darlehenserlangung auf jede Weise nachweisen.
Wenn Sie also verkaufen und der Käufer Ihnen ein Bankdokument vorlegt, das die Darlehenszusage belegt, selbst ohne formelles schriftliches Angebot, ist die aufschiebende Bedingung erfüllt. Sie können den Verkauf nicht rückgängig machen. Aber Vorsicht: Der Käufer kann sich weiterhin auf die Formalitäten berufen, um zurückzutreten. Ein Ungleichgewicht, das man kennen sollte.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Im Jahr 2004 verkaufen die Eheleute X, Eigentümer in Soustons, ihr Haus an die Eheleute Y. Der beim Notar unterzeichnete Kaufvorvertrag enthält eine übliche aufschiebende Bedingung: Die Käufer müssen ein Darlehen von 200.000 € über 20 Jahre zu einem Zinssatz von 3,5 % erhalten. Die Frist beträgt 45 Tage. Die Eheleute Y stellen einen Antrag bei ihrer Bank, der Caisse d'Épargne. Diese sendet ihnen ein Schreiben mit dem Titel "Grundsätzliche Zusage", das den Betrag, den Zinssatz und die Laufzeit gemäß dem Vorvertrag angibt. Die Eheleute Y übermitteln dieses Dokument dem Notar und den Verkäufern und teilen mit, dass die Bedingung erfüllt sei.
Doch die Eheleute X weigern sich, den notariellen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Ihr Argument? Die grundsätzliche Zusage sei kein Darlehensangebot gemäß dem Verbrauchergesetzbuch (Gesetz, das Immobilienkredite regelt): Sie erwähne weder die 10-tägige Widerrufsfrist noch den Gesamtkreditbetrag in Euro noch den effektiven Jahreszins (TEG) im Detail. Ihrer Ansicht nach sei die aufschiebende Bedingung daher nicht erfüllt und der Verkauf hinfällig. Die Eheleute Y, die bereits ihre alte Wohnung verkauft und einen Umzugsdienst gebucht haben, reichen Klage beim Tribunal de grande instance von Mont-de-Marsan ein, um die Erfüllung der Bedingung feststellen und die Zwangsvollstreckung des Verkaufs verlangen zu lassen.
Das Tribunal gibt ihnen 2005 recht. Die Eheleute X legen Berufung ein. Das Berufungsgericht von Pau bestätigt das Urteil 2006. Die Verkäufer legen daraufhin Kassation ein. Der Kassationshof weist ihre Beschwerde mit Urteil vom 7. November 2007 zurück. Er stellt fest, dass die Tatsachenrichter souverän beurteilt haben, dass das von den Eheleuten Y vorgelegte Dokument die Zustimmung der Bank zu einem Darlehen gemäß den vereinbarten Bedingungen belegt und die aufschiebende Bedingung daher erfüllt sei. Es spiele keine Rolle, dass das Angebot nicht alle Formen des Verbrauchergesetzbuchs einhalte: Diese Formen seien zum Schutz des Kreditnehmers erlassen worden, der sich allein darauf berufen könne. Die Eheleute Y hätten sich jedoch nicht darauf berufen; im Gegenteil, sie hätten sich auf die Bankzusage gestützt.
Darüber hinaus mussten die Eheleute X den Eheleuten Y Schadensersatz für ihre missbräuchliche Weigerung zahlen. Eine teure Lektion: Indem sie die Gültigkeit der Darlehenszusage bestritten, verloren sie den Verkauf und mussten die Käufer entschädigen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 312-10 des Verbrauchergesetzbuchs (alter Artikel L. 312-10, heute Artikel L. 313-1 ff.), der die Bank verpflichtet, dem Kreditnehmer ein schriftliches Angebot mit genauen Angaben (Betrag, Zinssatz, Laufzeit, Gesamtkosten usw.) zu unterbreiten und eine Widerrufsfrist von 10 Tagen einzuhalten. Diese Regelung ist schützend: Sie ermöglicht es dem Kreditnehmer, Angebote zu vergleichen und kostenlos zurückzutreten.
Der Gerichtshof stellt jedoch klar, dass dieser Schutz ein Vorteil für den Schuldner (den Kreditnehmer) ist und keine Verpflichtung, die ihn binden würde. Wenn der Kreditnehmer auf diese Formalitäten verzichtet und ein weniger formelles Dokument akzeptiert, kann er dies tun. Folglich ist die aufschiebende Bedingung der Darlehenserlangung erfüllt, sobald der Käufer auf irgendeine Weise nachweist, dass die Bank einem Darlehen gemäß dem Vorvertrag zugestimmt hat.
Die Eheleute X argumentierten, dass nur ein dem Verbrauchergesetzbuch entsprechendes Darlehensangebot die Bedingung erfüllen könne. Der Gerichtshof weist dieses Argument jedoch zurück: Der Vorvertrag habe nicht vorgeschrieben, dass das Angebot diese Formen einhalten müsse. Er habe lediglich ein Darlehen in bestimmter Höhe, zu einem bestimmten Zinssatz und mit bestimmter Laufzeit verlangt. Da die Bank diesen drei Elementen zugestimmt habe, sei die Bedingung erfüllt.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Verkäufer versuchten, einen Verkauf zu annullieren, weil das Darlehensangebot nicht den gesetzlichen Formvorschriften entsprach. Der Kassationshof hat jedoch klargestellt, dass der Käufer die Wahl hat, sich auf die Formalitäten zu berufen oder nicht. Wenn er die Bankbestätigung akzeptiert, ist die Bedingung erfüllt. Der Verkäufer kann sich nicht auf die Nichteinhaltung der Formvorschriften berufen, da diese nicht zu seinem Schutz bestimmt sind.
