Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 80-94.438 • 1981-06-02 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Aubagne beauftragt ein Paar einen Bauunternehmer mit dem Bau seiner Villa. Die Baugenehmigung sieht ein Dach mit römischen Ziegeln vor, doch um Geld zu sparen, schlägt der Unternehmer ein Flachdach aus Bitumen vor. Der Eigentümer stimmt zu. Ergebnis? Die Gemeinde erhebt Anzeige, und der Unternehmer steht vor Gericht. Wer ist verantwortlich? Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: Kann ich das Projekt ändern lassen, ohne eine neue Genehmigung einzuholen? Und kann sich der Unternehmer damit herausreden, dass der Eigentümer einverstanden war? Die Antwort des Kassationshofs ist klar: Der Unternehmer ist genauso schuldig wie der Eigentümer. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
1978 erhält Herr Jean Yves, Eigentümer in Aubagne, eine Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus. Er beauftragt einen Bauunternehmer mit den Arbeiten. Die Genehmigung enthält genaue Pläne: Abmessungen, Materialien, äußeres Erscheinungsbild. Doch während der Bauarbeiten schlägt der Unternehmer eine Änderung vor: Das Dach soll anders sein, die Fenster kleiner. Herr Yves stimmt zu, ohne eine Änderungsgenehmigung zu beantragen. Die Arbeiten werden abgeschlossen, und das Gebäude entspricht nicht der Genehmigung. Die Staatsanwaltschaft verfolgt sowohl den Eigentümer als auch den Unternehmer wegen Verstoßes gegen Artikel L. 421-1 des französischen Stadtplanungsgesetzes (die Pflicht, vor jedem Bau eine Baugenehmigung einzuholen). Das Strafgericht verurteilt den Unternehmer zu einer Geldstrafe von 750 Francs (etwa 114 Euro). Der Unternehmer legt Berufung ein: Er argumentiert, er habe nur die Anordnungen des Eigentümers ausgeführt, und die Verantwortung für den Verstoß liege allein beim Bauherrn. Das Berufungsgericht erklärt ihn für schuldig. Der Unternehmer legt Kassation ein. Der Kassationshof weist seine Beschwerde am 2. Juni 1981 zurück.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter des Kassationshofs (das höchste französische Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit) haben einen einfachen Grundsatz angewandt: Jeder, der an einem Bau beteiligt ist, der nicht der Baugenehmigung entspricht, begeht eine Straftat. Artikel L. 421-1 des Stadtplanungsgesetzes (der für jeden Bau eine Genehmigung vorschreibt) wird verletzt, sobald das Gebäude von der Genehmigung abweicht. Der Unternehmer ist ein Fachmann: Er kennt die Bauvorschriften. Er kann sich nicht hinter der Zustimmung des Eigentümers verstecken. Indem er sich bereit erklärt hat, anders zu bauen, hat er einen Fehler begangen. Das Gericht wies das Argument des Unternehmers zurück, er sei nur ein Ausführender gewesen. Es stellte fest, dass seine Eigenschaft als Fachmann ihn verpflichte, Arbeiten zu verweigern, die nicht der Genehmigung entsprechen. Diese Entscheidung ist eine Erinnerung an die strafrechtliche Verantwortung (Sanktion durch Geldstrafe oder sogar Freiheitsstrafe) des Unternehmers, gleichberechtigt mit dem Eigentümer. Sie bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Der Bauunternehmer ist ein aktiver Beteiligter an der Straftat, nicht nur ein Opfer der Anordnungen des Kunden. Der Fall ist klar: Der Unternehmer kann sich nicht auf Unwissenheit oder Delegation berufen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für einen vermietenden Eigentümer in Allauch: Wenn Sie einem Unternehmer Arbeiten übertragen und Änderungen ohne Änderungsgenehmigung akzeptieren, haften Sie beide. Der Unternehmer kann zu einer Geldstrafe verurteilt werden, aber auch zu Schadensersatz, wenn der Nachbar einen Schaden erleidet (Verlust von Sonnenlicht, Sichtbehinderung). Beispielsweise kann eine Dachänderung die Aussicht eines Nachbarn beeinträchtigen: Dieser kann Sie verklagen. Für einen Mieter: Wenn Ihr Vermieter nicht genehmigte Arbeiten durchführt, sind Sie nicht verantwortlich, können aber die Folgen tragen (Nutzungsstörung, Sanierungsarbeiten). Für einen Wohnungseigentümer: Wenn die Eigentümergemeinschaft einen Unternehmer mit Arbeiten beauftragt, die das äußere Erscheinungsbild ohne Änderungsgenehmigung verändern, haftet der Unternehmer ebenso wie die Gemeinschaft. Konkret: Wenn Sie Unternehmer sind, müssen Sie jede nicht genehmigte Änderung ablehnen, auch wenn der Kunde darauf besteht. Im Zweifel fordern Sie eine Änderung der Baugenehmigung. Die Verjährungsfrist für den Verstoß beträgt 6 Jahre ab Fertigstellung der Arbeiten. Die Geldstrafe kann für juristische Personen bis zu 300.000 Euro betragen.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Überprüfen Sie die Genehmigung vor Baubeginn: Fordern Sie eine Kopie der Baugenehmigung an und vergleichen Sie sie mit dem Angebot und den Plänen. Zeigt sich eine Abweichung, beginnen Sie die Bauarbeiten nicht, ohne die Situation mit der Gemeinde geklärt zu haben.
- Ändern Sie das Projekt nie ohne Änderungsgenehmigung: Jede Änderung des äußeren Erscheinungsbildes, der Abmessungen oder der Nutzung (z. B. Garage in Zimmer) erfordert eine neue Genehmigung oder eine Änderungsgenehmigung. Eine bloße Vertragsänderung reicht nicht aus.
- Beauftragen Sie einen Architekten oder Bauleiter: Ein unabhängiger Fachmann kann Sie zur Konformität des Projekts beraten und Sie gegenüber der Gemeinde vertreten. Seine Zuverlässigkeit schützt Sie vor bösen Überraschungen.
- Verlangen Sie eine Konformitätsgarantie im Vertrag: Lassen Sie sich vom Unternehmer schriftlich zusichern, dass er die Baugenehmigung genau einhält, andernfalls mit Vertragsstrafen. So können Sie bei Abweichungen gegen ihn vorgehen.
Vertiefung: Weitere Rechtsprechung und Entwicklungen
Diese Entscheidung von 1981 steht in einer ständigen Linie. Bereits 1975 hatte der Kassationshof entschieden, dass der Unternehmer für den nicht genehmigten Bau verantwortlich ist, selbst wenn er auf Anordnung des Eigentümers handelte (Crim., 10. April 1975). Mehr
