Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 85-94.625 • 1986-05-27 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie haben gerade ein Haus mit Pool in Saint-Pierre-des-Corps erworben, und um Ihre Kinder zu schützen, beschließen Sie, einen kleinen halbunterirdischen Unterstand aus Beton und Steinen zu bauen, gerade groß genug, um das Pflegematerial zu verstauen. Sie denken, das versteht sich von selbst: Es ist so klein, dass keine Baugenehmigung erforderlich ist, oder?
Fehler. Wie diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 27. Mai 1986 zeigt, kann Ihnen diese Art von Bau ernsthafte rechtliche Probleme einbringen, wenn die Abmessungen die gesetzlich festgelegten Schwellenwerte überschreiten. Und nur weil sich die Vorschriften im Laufe des Verfahrens ändern, erlöschen die bereits eingeleiteten Strafverfolgungen nicht.
Dieser Fall, der einen Eigentümer der Verwaltung gegenüberstellte, wirft eine entscheidende Frage auf: Wie weit kann man ohne Genehmigung bauen? Die Antwort liegt in Zahlen – 2 Quadratmeter Grundfläche und eine maximale Höhe – und in der Tatsache, dass neue Gesetze Verstöße, die vor ihrem Inkrafttreten begangen wurden, nicht ungeschehen machen können.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X ist Eigentümer eines Hauses mit Grundstück in Tours. Im Jahr 1983 errichtet er ohne Baugenehmigung um seinen Pool herum einen halbunterirdischen Bau aus Beton und Steinen. Kein Gartenschuppen, nein: eine solide, halb vergrabene Struktur, die als Technik- und Abstellraum dient. Das Problem? Seine Grundfläche übersteigt 2 Quadratmeter, ebenso seine Höhe, und überschreitet damit die Befreiungsschwellen der damals geltenden Verordnungen.
Der Bürgermeister von Tours leitet ein Strafverfahren wegen Verstoßes gegen das Stadtplanungsgesetz ein. Herr X wird in erster Instanz und dann in der Berufung verurteilt. In der Zwischenzeit ändert ein neues Gesetz vom 6. Januar 1986 die Artikel L. 421-1 und L. 422-2 des Stadtplanungsgesetzes, und zwei Verordnungen (Nr. 86-72 vom 15. Januar und Nr. 86-154 vom 14. März) präzisieren die neuen Befreiungen. Herr X hofft nun, dass diese günstigeren Texte die Strafverfolgung beenden.
Das Berufungsgericht weist dieses Argument zurück: Die Richter stellen fest, dass die Fläche und Höhe des Bauwerks die in beiden Verordnungen festgelegten Höchstwerte überschreiten, selbst in den neuesten. Mit anderen Worten: Selbst nach den neuen Regeln hätte der Bau eine Genehmigung erfordert. Herr X legt Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – im Detail
Der Kassationsgerichtshof bestätigt das Berufungsurteil. Seine Argumentation ist einfach, aber unerbittlich: Die neuen gesetzlichen und verordnungsrechtlichen Bestimmungen können laufende Strafverfolgungen nicht beeinflussen, wenn das streitige Bauwerk ohnehin die Befreiungsvoraussetzungen nicht erfüllt. Klar gesagt: Selbst wenn sich das Gesetz während des Verfahrens ändert, können Sie sich nicht auf das neue Gesetz berufen, um Ihrer Verantwortung zu entgehen, wenn Ihr Bau die Befreiungsschwellen sowohl nach altem als auch nach neuem Recht überschreitet.
Die rechtliche Grundlage ist Artikel L. 421-1 des Stadtplanungsgesetzes (in seiner anwendbaren Fassung), der alle Bauarbeiten einer Baugenehmigung unterwirft, mit Ausnahmen. Die Befreiungsverordnungen legen Schwellenwerte fest: Grundfläche unter 2 m² und begrenzte Höhe (in der Regel 1,50 m oder 2 m je nach Fall). Das Urteil erinnert daran, dass diese Schwellenwerte kumulativ sind: Es reicht aus, dass einer überschritten wird, damit die Genehmigung erforderlich ist.
Die Tatsachenrichter hatten festgestellt, dass die Fläche des Gebäudes mehr als 2 m² und seine Höhe ebenfalls die Schwellenwerte überschritt. Daher spielte es keine Rolle, dass die Verordnungen geändert wurden: Der Verstoß lag vor und nach der Änderung vor. Der Kassationsgerichtshof weist die Beschwerde daher zurück. Diese Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung: keine Kehrtwende, sondern eine strenge Anwendung des Grundsatzes der Nichtrückwirkung milderer Gesetze im Strafrecht, gemildert durch die Feststellung, dass der Verstoß nach dem neuen Gesetz fortbesteht.
Eine rhetorische Frage drängt sich auf: Wozu das Gesetz ändern, wenn die Richter immer auf die Fakten zurückkommen können? Die Antwort ist, dass das neue Gesetz für zukünftige Bauten nützlich sein kann, aber nicht, um die Vergangenheit ungeschehen zu machen, wenn der Verstoß nachgewiesen ist.
Was das für Sie konkret ändert
Für Eigentümer ist diese Entscheidung eine Warnung: Verlassen Sie sich nicht auf vorgefasste Meinungen über „kleine Bauten“. Ein Poolunterstand, ein Gartenschuppen, eine Fertiggarage: Auch wenn Sie denken, dass es „zu klein für eine Genehmigung“ ist, überprüfen Sie die Schwellenwerte. In Tours zum Beispiel erzählte mir kürzlich ein Kunde, dass er eine 3 m² große Gartenhütte zur Aufbewahrung seiner Gartengeräte aufgestellt hat: Er musste eine Vorabanzeige einreichen und, weil er dies nicht getan hatte, eine Geldstrafe von 1.200 € zahlen.
Für Käufer: Überprüfen Sie vor dem Kauf eines Hauses, ob alle vorhandenen Bauten (Unterstände, Anbauten, Pools) ordnungsgemäß genehmigt wurden. Ein Verkäufer, der ohne Genehmigung gebaut hat, kann Ihnen das Risiko von Strafverfolgung oder Abriss übertragen. In Saint-Pierre-des-Corps musste ein Käufer einen nicht genehmigten 4 m² großen Unterstand abreißen, was Kosten von 3.500 € verursachte, obwohl der Verkauf bereits abgeschlossen war.
Für Mieter: Wenn Sie ein Haus mit Nebengebäuden mieten, stellen Sie sicher, dass der Vermieter die erforderlichen Genehmigungen hat. Im Problemfall (nicht genehmigter Pool, illegaler Bau) könnten Sie als Bewohner belangt werden, auch wenn Sie nicht der Bauherr sind.
Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie schnell handeln: Strafverfolgung wegen fehlender Baugenehmigung kann mehrere Jahre dauern, und die Geldstrafen belaufen sich auf mehrere tausend Euro, ganz zu schweigen von der Verpflichtung zum Abriss. Ein konkretes Beispiel: In Tours wurde ein Bau von 4 m² ohne Genehmigung mit einer Geldstrafe von 2.000 € und der Auflage des Abrisses belegt, was insgesamt 5.500 € kostete.
