Referenzentscheidung: cc • N° 11-21.907 • 2014-01-15 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Mandelieu, an den Ufern der Siagne. Ihr Mieter kündigt seinen Auszug an, Sie vereinbaren eine Kündigungsfrist von fünfzehn Tagen, und Sie beginnen bereits, für diesen Sommer einen neuen Mieter zu suchen. Doch dann passiert Folgendes: Am selben Tag, an dem er mit dem Räumen beginnen sollte, wird Ihr Mieter krank und erhält eine Krankschreibung. Die fünfzehn Tage vergehen, die Wohnung wird nicht geräumt, und Sie haben eine bewohnte Immobilie ohne Mieteinnahmen. Wer muss für diese nicht eingehaltene Kündigungsfrist aufkommen?
Diese Situation begegnet mir regelmäßig in meiner Kanzlei in Grasse, sei es für Eigentümer von Villen in Vallauris oder für Investoren an der Côte d'Azur. Die Frage der Kündigungsfrist bei Verhinderung des Mieters gehört zu den häufigsten – und am meisten missverstandenen.
Die Entscheidung, die wir heute analysieren, gibt eine klare Antwort, die Sie vielleicht überraschen wird: Wenn ein Mieter aufgrund einer Krankheit nicht in der Lage ist, seine Kündigungsfrist einzuhalten, muss er keine Entschädigung zahlen. Mit anderen Worten: Die Kündigungsfrist gilt als eingehalten, auch wenn sie nicht physisch erfüllt wurde. Aber was bedeutet das genau für Ihre Vermietung?
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Nehmen wir das Beispiel von Herrn Dubois, Eigentümer eines Studios in Vallauris, das er seit fünf Jahren an Frau Laurent, eine Angestellte im Einzelhandel, vermietet. Im Januar 2014 beschließt Frau Laurent, die Wohnung zu verlassen, um näher bei ihrer Familie im Norden zu sein. Sie teilt Herrn Dubois dies per Einschreiben mit, und gemeinsam vereinbaren sie eine Kündigungsfrist von fünfzehn Tagen – eine in solchen Situationen übliche Frist.
Doch am selben Tag, an dem diese Kündigungsfrist beginnen sollte, erkrankt Frau Laurent schwer. Ihr Arzt verordnet ihr eine dreiwöchige Arbeitsunfähigkeit, die somit den gesamten Zeitraum der Kündigungsfrist abdeckt. Während dieser fünfzehn Tage kann sie weder die Wohnung räumen, noch die Umzugsformalitäten erledigen oder sich vor Ort für die Schlüsselübergabe bereithalten.
Am Ende der Kündigungsfrist stellt Herr Dubois fest, dass die Wohnung nicht geräumt ist. Er kontaktiert seine Mieterin, die ihm ihre medizinische Situation erklärt. Der Vermieter, der der Ansicht ist, dass die Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde, fordert eine Entschädigung – also den Gegenwert der Miete für den nicht erfüllten Kündigungszeitraum. Frau Laurent weigert sich mit der Begründung, sie sei absolut handlungsunfähig gewesen.
Der Konflikt eskaliert. Herr Dubois leitet ein Verfahren vor dem Tribunal d'instance von Grasse ein und fordert fast 800 Euro Entschädigung (die monatliche Miete beträgt 600 Euro, für fünfzehn Tage also 300 Euro, zuzüglich Kosten und Zinsen). Das Gericht gibt ihm zunächst recht und entscheidet, dass die Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde und die Entschädigung fällig sei.
Doch Frau Laurent legt Berufung ein. Und hier kippt die Sache. Das Berufungsgericht prüft ihre medizinische Situation sorgfältig und kommt zu einem anderen Schluss. Diese juristische Wendung, die bei solchen Streitigkeiten häufig vorkommt, zeigt, wie heikel die Frage ist – und wie wichtig ein gutes Verständnis der Rechtsprechung ist.
Die Argumentation des Gerichts – im Detail
Das Berufungsgericht entwickelt in seiner Entscheidung vom 15. Januar 2014 eine dreistufige Argumentation, die es wert ist, genau erklärt zu werden. Zunächst erinnern die Richter an einen grundlegenden Grundsatz: Die Kündigung durch den Arbeitnehmer (oder analog durch den Mieter) hat die Wirkung einer Eigenkündigung. Klar gesagt: Wenn der Mieter die Initiative zum Auszug ergreift, muss er normalerweise die im Vertrag oder gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen einhalten.
Aber – und hier wird die Entscheidung interessant – das Gericht stellt dann fest, dass Frau Laurent aufgrund ihrer Krankheit nicht in der Lage war, die vereinbarte fünfzehntägige Kündigungsfrist zu erfüllen. Achtung: Es handelt sich nicht um eine bloße Unpässlichkeit, sondern um eine offizielle, ärztlich verordnete Arbeitsunfähigkeit, die die gesamte Dauer der Kündigungsfrist abdeckt.
Die Schlüsselargumentation der Richter lautet: Obwohl nicht gearbeitet (d.h. auch wenn die Kündigungsfrist nicht physisch erfüllt wurde), gilt sie als eingehalten, da der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung und während der gesamten Kündigungsfrist krankgeschrieben war. Es spiele keine Rolle, so das Gericht, dass die betroffene Person während der Dauer der Kündigungsfrist krankgeschrieben war – entscheidend sei, dass eine tatsächliche und gerechtfertigte Unfähigkeit vorlag.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung stützt sich auf allgemeine Grundsätze des Vertragsrechts, insbesondere auf Artikel 1218 des Code civil (der die höhere Gewalt behandelt, d.h. ein unvorhersehbares, unüberwindbares und von den Parteien nicht zu vertretendes Ereignis). Eine schwere und plötzliche Erkrankung kann eine solche höhere Gewalt darstellen, die die Erfüllung vertraglicher Pflichten verhindert.
Das Gericht folgert daraus, dass die fünfzehntägige Kündigungsfrist eingehalten wurde, ohne dass geprüft werden müsste, ob der Mieter trotzdem bestimmte Vorkehrungen hätte treffen können. Daraus ergibt sich, dass keine Entschädigung für die nicht eingehaltene Kündigungsfrist geschuldet wird.
