Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 14-21.854 • 2015-11-05 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Tournefeuille, einem Vorort von Toulouse. Sie beschließen, es zu verkaufen. Sie unternehmen die Schritte, finden einen Käufer und unterzeichnen einen Vorvertrag. Dann, wie gesetzlich vorgeschrieben, melden Sie Ihre Verkaufsabsicht der SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural). Die SAFER teilt Ihnen mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht (das Recht, das Grundstück anstelle Ihres Käufers zu erwerben) ausübt. Aber dann: Sie ändern Ihre Meinung, Sie wollen gar nicht mehr verkaufen. Können Sie das? Die Antwort ist ja, so der Kassationsgerichtshof. Und das ist die Tragweite dieser Entscheidung vom 5. November 2015.
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern und Landwirten. Denn die SAFER, die zur Regulierung des ländlichen Grundstücksmarktes und zur Förderung der Ansiedlung von Landwirten gegründet wurde, hat ein Vorkaufsrecht für den Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke. Aber wie verhält sich dieses Recht zum Willen des Verkäufers? Ist die Erklärung gegenüber der SAFER gleichbedeutend mit einem unwiderruflichen Angebot?
Der Kassationsgerichtshof antwortet klar: Nein. Die bloße Erklärung ist kein Verkaufsangebot. Folglich ist der Verkauf nicht perfekt, wenn die SAFER ihr Vorkaufsrecht ausübt, solange der Verkäufer nicht endgültig zugestimmt hat. Dieser kann daher zurücktreten. Eine Entscheidung, die Verkäufer absichert, aber Käufer und die SAFER selbst überraschen mag.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks in Tournefeuille, beschließt, es an Herrn Y, einen benachbarten Landwirt, zu verkaufen. Gemäß Artikel R. 143-9 des Landwirtschafts- und Fischereigesetzbuchs meldet Herr X sein Verkaufsvorhaben der SAFER. Diese, der Ansicht, das Grundstück sei für die Ansiedlung eines jungen Landwirts von Interesse, teilt Herrn X mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausübt. Herr X, der inzwischen seine Meinung geändert oder einen anderen Käufer gefunden hat, informiert die SAFER, dass er vom Verkauf zurücktritt. Die SAFER bestreitet dies: Ihrer Ansicht nach stellte die Erklärung ein Verkaufsangebot dar, und die Ausübung des Vorkaufsrechts habe den Verkauf perfekt gemacht. Sie verklagt Herrn X, um ihn zum Verkauf zu zwingen.
Das Tribunal de grande instance von Toulouse gibt der SAFER recht und befindet, dass die Erklärung ein verbindliches Angebot war. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Toulouse hebt das Urteil auf: Es stellt fest, dass die Erklärung kein Verkaufsangebot, sondern eine bloße Information sei. Die SAFER legt Kassation ein.
Vor dem Kassationsgerichtshof argumentiert die SAFER, dass die in Artikel R. 143-9 vorgesehene Erklärung ein Verkaufsangebot sei und dass ihr Vorkaufsrecht, einmal ausgeübt, den Vertragsabschluss bewirke. Herr X hingegen argumentiert, dass das Gesetz eine solche Verpflichtung nicht auferlege und der Verkäufer bis zur Unterzeichnung der notariellen Urkunde frei bleibe, zu verkaufen oder nicht.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist in seinem Urteil vom 5. November 2015 die Kassation der SAFER zurück und bestätigt das Urteil des Berufungsgerichts. Seine Begründung ist einfach, aber entscheidend: Artikel R. 143-9 des Landwirtschaftsgesetzbuchs verpflichtet den Verkäufer, der SAFER seine Verkaufsabsicht zu erklären, aber diese Erklärung ist kein Verkaufsangebot (keine verbindliche und endgültige Offerte zum Vertragsschluss). Es handelt sich um eine Informationsformalität, die es der SAFER ermöglichen soll, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, wenn sie dies wünscht.
Die Erklärung ist eine notwendige Voraussetzung, aber sie bindet den Verkäufer nicht endgültig. Erst wenn Verkäufer und Käufer einen Vorvertrag oder eine Kaufoption unterzeichnet haben, liegt ein Angebot vor. Fehlt ein solcher Akt, kann der Verkäufer von seiner Entscheidung zurücktreten.
Der Grund dafür ist, dass diese Entscheidung in einer Logik des Verkäuferschutzes steht. Der Kassationsgerichtshof erinnert daran, dass das Vorkaufsrecht eine Ausnahme vom Grundsatz der Vertragsfreiheit ist. Es ist daher eng auszulegen. Hier kann sich die SAFER nicht auf ein Angebot berufen, das noch nicht existiert.
Achtung jedoch: Diese Lösung bedeutet nicht, dass der Verkäufer die Situation missbrauchen kann. Hat er bereits einen Vorvertrag mit einem Käufer unterzeichnet und dann der SAFER gemeldet, und die SAFER kauft vor, dann wird der Verkauf perfekt. Aber in unserem Fall gab es keinen vorherigen Vorvertrag.
Der Gerichtshof bestätigt, dass die Erklärung gegenüber der SAFER ein Verfahrensschritt ist, keine vertragliche Bindung. Der Verkäufer behält seine Freiheit bis zur notariellen Urkunde.
Was das für Sie konkret ändert
Für verkaufende Eigentümer: Sie können Ihre Meinung ändern, nachdem Sie Ihren Verkauf der SAFER gemeldet haben, solange Sie keinen Vorvertrag unterzeichnet haben. Wenn die SAFER Ihnen ihr Vorkaufsrecht mitteilt, können Sie ablehnen. Konkretes Beispiel: In Saint-Gaudens meldet ein Eigentümer den Verkauf seiner 2 Hektar großen Wiese für 50.000 €. Die SAFER kauft zu diesem Preis vor. Der Eigentümer erkennt, dass das Grundstück für einen Bauträger einen höheren Wert hat. Er kann zurücktreten. Achtung jedoch: Wenn Sie bereits einen Vorvertrag mit einem Käufer unterzeichnet haben, sind Sie gebunden.
Für Erwerber: Seien Sie vorsichtig. Wenn Sie der ursprüngliche Käufer sind, kann die SAFER vorkaufen, aber der Verkäufer kann auch zurücktreten. In diesem Fall verlieren Sie Ihren Kauf. Um Ihre Position zu sichern, empfiehlt es sich, so bald wie möglich einen Vorvertrag zu unterzeichnen, bevor die Meldung an die SAFER erfolgt.
Für Fachleute (Notare, Immobilienmakler): Sie
