Entscheidungsreferenz: cc • N° 15-25.791 • 2017-01-26 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Bourges verlässt ein Mieterpaar nach fünf Jahren seine Wohnung. Der Vermieter, ein sozialer Vermieter, entdeckt daraufhin Mietrückstände, die sich über mehrere Jahre angesammelt haben. Er ruft das Gericht an, um die Zahlung der Rückstände zu erwirken. Doch die Überraschung: Der Richter hält ihm eine Klageabweisung entgegen. Warum? Weil er zu lange gewartet hat. Die Verjährungsfrist (die maximale Frist, um gerichtlich vorzugehen) war überschritten. Diese Situation, die die Gesellschaft Seminor erlebte, führte zu einem wichtigen Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 26. Januar 2017.
Sind Sie Eigentümer und ein Mieter schuldet Ihnen Mieten? Sind Sie Mieter und man fordert von Ihnen alte Beträge? Eine entscheidende Frage stellt sich: Welche Frist gilt für die Klageerhebung? Ist es die allgemeine Verjährungsfrist von 5 Jahren oder eine kürzere Sonderfrist?
Der Kassationsgerichtshof hat entschieden: Für alle Wohnraummietverträge, die dem Gesetz vom 6. Juli 1989 unterliegen, gilt die 3-jährige Verjährungsfrist gemäß Artikel 7-1 dieses Gesetzes, und zwar ausschließlich diese. Das Verbraucherrecht mit seinen abweichenden Regeln findet keine Anwendung. Hier ist, was das konkret für Sie bedeutet, ob Sie Vermieter in Saint-Doulchard oder Mieter in Bourges sind.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Gesellschaft Seminor, ein sozialer Vermieter mit Sitz in Saint-Doulchard, hatte eine Wohnung an Mieter vermietet. Der Mietvertrag unterlag dem Gesetz vom 6. Juli 1989, wie die meisten Wohnraummietverträge. Im Laufe der Jahre häuften die Mieter Miet- und Nebenkostenrückstände an, ohne dass der Vermieter sofort reagierte.
Erst am 6. Mai 2015 verklagte die Gesellschaft Seminor ihre Mieter vor dem Tribunal d'instance von Bourges auf Zahlung der geschuldeten Beträge. Die Gesamtsumme der Rückstände belief sich auf mehrere tausend Euro. Doch die Mieter erhoben eine prozessuale Einrede: Die Klage des Vermieters sei verjährt, da sie zu spät erhoben worden sei.
Das Tribunal d'instance von Bourges gab ihnen recht. Es entschied, dass die Klage auf Zahlung von Mieten und Nebenkosten der 3-jährigen Verjährungsfrist des Artikels 7-1 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 unterliege. Die Gesellschaft Seminor hatte mehr als 3 Jahre nach Fälligkeit bestimmter Forderungen gewartet, um zu klagen. Ihr Antrag wurde daher teilweise für unzulässig erklärt. Der Vermieter legte daraufhin Kassationsbeschwerde ein mit der Begründung, dass er als sozialer Vermieter dem Verbraucherrecht unterliege, das eine 5-jährige Verjährungsfrist vorsehe.
Der Kassationsgerichtshof wies die Beschwerde zurück und bestätigte, dass die 3-Jahres-Frist die einzig anwendbare sei, auch für soziale Vermieter. Eine Entscheidung, die für alle Eigentümer, ob öffentlich oder privat, Präzedenzfall schuf.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 7-1 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989, der bestimmt: „Alle Ansprüche aus einem Mietvertrag verjähren in drei Jahren ab dem Entstehungsgrund der Forderung.“ Dieser Text ist spezifisch für Wohnraummietverträge. Das oberste Gericht stellt klar, dass diese Frist ausschließlich gilt, insbesondere gegenüber der allgemeinen Verjährungsfrist von 5 Jahren (Artikel 2224 des Code civil) oder den Regeln des Verbraucherrechts.
Warum diese Ausschließlichkeit? Weil das Gesetz von 1989 ein vollständiges und spezielles Regime für Wohnraummietverhältnisse darstellt. Der Gesetzgeber wollte, dass Mietsachen schnell, innerhalb von 3 Jahren, entschieden werden, um die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern zu sichern. Der Kassationsgerichtshof weist daher das Argument des sozialen Vermieters zurück, der sich auf die Gesetzgebung über Sozialwohnungen berief: Der Mietvertrag bleibt ein Mietvertrag, der dem Gesetz von 1989 unterliegt, Punkt.
Die Richter erinnerten auch daran, dass der Beginn der Verjährung der Entstehungsgrund der Forderung ist. Bei einer ausstehenden Miete ist dies das Datum, an dem die Miete fällig war (in der Regel der 1. des Monats). Bei Schönheitsreparaturen ist es das Datum, an dem der Mieter sie hätte durchführen oder bezahlen müssen. Sobald diese 3-Jahres-Frist abgelaufen ist, ist die Klage unzulässig, es sei denn, der Mieter hat die Schuld anerkannt (z.B. durch Teilzahlung) oder der Vermieter hat die Verjährung unterbrochen (durch Mahnung, Klageerhebung usw.).
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung seit 2014. Sie erging unter Bezugnahme auf Artikel 7-1 des Gesetzes von 1989, aber auch auf Artikel L. 137-2 des Code de la consommation (alt), den das Gericht zugunsten des speziellen Textes außer Acht lässt. Ein echter Schulfall zur Normenhierarchie.
Was das für Sie konkret ändert
Vermieter: Sie müssen schnell handeln. Wenn Ihr Mieter die Miete nicht zahlt, lassen Sie es nicht schleifen. Nach 3 Jahren können Sie die ältesten Mietrückstände nicht mehr fordern. Beispiel: Eine im Januar 2020 nicht gezahlte Miete von 800 € ist im Januar 2023 verjährt, wenn Sie nicht tätig geworden sind. Rechnen Sie das auf mehrere Monate hoch...
Mieter: Wenn Ihr Vermieter Beträge fordert, die mehr als 3 Jahre zurückliegen, können Sie die Verjährung einwenden. Achtung jedoch: Wenn Sie die Schuld schriftlich anerkannt oder eine Zahlung geleistet haben, kann die Verjährung unterbrochen sein. Überprüfen Sie Ihre Quittungen.
Erwerber einer vermieteten Immobilie: Fragen Sie vor dem Kauf den Verkäufer nach dem Stand der Mietrückstände. Wenn sie mehr als 3 Jahre alt sind, sind sie wahrscheinlich verjährt. Dies kann den Wert der Immobilie beeinflussen.
Sozialer Vermieter in Saint-Doulchard: Sie sind
