Eine alte, aber im Bereich der Verjährung noch immer zitierte Entscheidung
Wenn ein Berufsträger seinen Mandanten über mehrere Monate hinweg durch unrichtige Aussagen beruhigt, kann die Verjährungsfrist für die gesamte Dauer dieser Täuschung ausgesetzt sein. Dies ist das Prinzip, das der Cour de cassation in einem Urteil vom 3. Mai 1976 (Cass. com., n° 75-10.528) aufgestellt hat und das auch heute noch eine Referenz für alle Berufsträger darstellt, die in einem Vertrauensverhältnis zu ihren Mandanten stehen, einschließlich im Immobilienbereich.
Der Sachverhalt der Entscheidung
Ein Spediteur hatte dem Absender im Laufe eines langen Briefwechsels versichert, dass die Pakete ihr Ziel erreicht hätten, anschließend, dass sie sich in Zustellung befänden, und schließlich, dass sie tatsächlich zugestellt worden seien. In Wirklichkeit waren die Waren verloren gegangen. Der Spediteur meldete diesen Verlust erst mehrere Monate, nachdem er eingetreten war.
Als der Absender schließlich eine Klage gegen den Spediteur einleitete, berief sich dieser auf die Verjährung, um seiner Haftung zu entgehen. Der Cour de cassation befand, dass die Ausübung der Klage gerade durch das Verhalten des Spediteurs verzögert worden war, der wissentlich die Illusion aufrechterhalten hatte, dass alles in Ordnung sei. Die Verjährungsfrist war somit zwischen dem Datum, an dem die Zustellung hätte erfolgen sollen, und dem Datum der offiziellen Bekanntgabe des Verlusts ausgesetzt.
Warum dieses Prinzip auch für den Immobilienbereich relevant ist
Diese Argumentation stammt zwar aus dem Transportrecht, gilt jedoch sinngemäß für jedes Verhältnis, in dem ein Berufsträger über eine entscheidende Information verfügt und diese gegenüber seinem Mandanten verschweigt oder verdreht. Im Immobilienbereich kann dies folgende Fälle betreffen:
- Einen Bevollmächtigten oder Immobilienmakler, der einen Verkäufer oder Käufer zu Unrecht über den Fortgang einer Akte beruhigt (Finanzierung, technische Untersuchungsberichte, Wegfall der aufschiebenden Bedingungen)
- Einen Verwalter, der es unterlässt, rechtzeitig einen Schadensfall oder einen Mangel offenzulegen, der die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) betrifft
- Einen Baufachmann, der zu Unrecht behauptet, eine Reparatur sei durchgeführt worden, und dadurch die Entdeckung des Mangels verzögert
In diesen Fällen kann sich der Geschädigte auf die Aussetzung der Verjährung berufen, wenn er nachweist, dass die Verzögerung bei der Ausübung seiner Rechte unmittelbar auf das Verhalten des Berufsträgers zurückzuführen ist.
Was das Gesetz heute besagt
Der Code civil (Artikel 2234) verankert diese Logik inzwischen ausdrücklich: Die Verjährung läuft nicht oder ist ausgesetzt gegenüber demjenigen, der aufgrund eines Hindernisses, das auf dem Gesetz, einer Vereinbarung oder höherer Gewalt beruht, nicht handeln kann. Täuschungen oder falsche Zusicherungen eines Berufsträgers können ein solches Hindernis darstellen – ganz in der Linie, die dieses Urteil von 1976 gezogen hat.
Die wichtigsten Punkte
- Ein Berufsträger kann sich nicht auf die Verjährung berufen, wenn er selbst die Klage seines Mandanten durch irreführende Informationen verzögert hat
- Bewahren Sie systematisch den schriftlichen Schriftverkehr (E-Mails, Briefe, SMS) auf, der die Zusicherungen eines Berufsträgers belegt
- Der Beginn der Verjährungsfrist kann auf den Zeitpunkt verschoben werden, zu dem die Wahrheit offengelegt wurde, und nicht auf den Zeitpunkt des ursprünglich auslösenden Ereignisses
- Handeln Sie, sobald Sie von dem tatsächlichen Schaden Kenntnis erlangen, um jede Auseinandersetzung über die Fristeinhaltung zu vermeiden
Häufige Fragen
Gilt die Aussetzung der Verjährung automatisch?
Nein, sie muss vor dem Richter nachgewiesen werden. Es muss belegt werden, dass die Verzögerung der Klage tatsächlich auf das täuschende Verhalten des Berufsträgers und nicht auf bloße Nachlässigkeit des Geschädigten zurückzuführen ist.
Gilt dieses Prinzip für alle Verträge, einschließlich Immobilienmaklerverträgen?
Ja, die Argumentation des Cour de cassation hat allgemeine Tragweite und gilt für jedes Vertragsverhältnis, in dem eine Partei von den Informationen eines Berufsträgers abhängig ist, einschließlich bei Verkaufs-, Miet- oder Verwaltungsmandaten.
Was tun, wenn man verspätet eine von einem Immobilienfachmann verschwiegene Information entdeckt?
Es wird empfohlen, unverzüglich alle Beweise des früheren Schriftverkehrs zusammenzustellen und schnellstmöglich einen Anwalt zu konsultieren, da die Berechnung der Verjährungsfrist in solchen Situationen technisch anspruchsvoll ist und von den genauen Umständen der Akte abhängt.
Um Ihre Situation im Licht dieses Prinzips analysieren zu lassen und festzustellen, ob Ihre Klagefrist noch offen ist, steht Ihnen die Kanzlei von Maître Cécile Zakine, Rechtsanwältin für Immobilienrecht in Antibes, begleitend zur Seite.
