Décision de référence : cc • N° 88-10.172 • 1989-11-15 • Consulter la décision →
Imaginez la scène : à Vandoeuvre-lès-Nancy, des parents âgés décident de donner la nue-propriété de leurs biens immobiliers à leurs enfants, tout en se réservant l'usufruit. C'est une pratique courante pour transmettre tout en conservant le droit d'habiter ou de percevoir des loyers. Mais que se passe-t-il si, quelques années plus tard, ces parents renoncent à leur usufruit en échange d'une rente mensuelle ? Cette rente est-elle librement fixée, ou doit-elle suivre les règles de revalorisation prévues par la loi du 25 mars 1949 ?
La question que se pose tout propriétaire ayant consenti un démembrement : si je troque mon usufruit contre une rente, suis-je protégé par la loi ? En d'autres termes, la rente viagère que je perçois peut-elle être révisée à la hausse si le coût de la vie augmente, ou suis-je à la merci de mon débiteur ? La réponse est cruciale pour des milliers de familles, notamment dans des villes comme Lunéville où les donations-partages sont fréquentes.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 15 novembre 1989 (n° 88-10.172), apporte une réponse claire : la loi du 25 mars 1949 ne fait aucune distinction selon l'origine de la rente viagère. Qu'elle soit constituée en échange d'un bien, d'un capital ou, comme ici, d'une renonciation à l'usufruit, c'est toujours une rente viagère. Et à ce titre, elle bénéficie des dispositions protectrices de la loi, notamment l'article 4 bis qui impose une revalorisation automatique. Cet arrêt, rendu au profit des époux A..., a une portée considérable pour tous les détenteurs de rentes viagères issues de démembrements de propriété.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
En 1972, les parents de Madame A... procèdent à une donation-partage de la nue-propriété de divers biens immobiliers. Ils se réservent l'usufruit, ce qui leur permet de continuer à jouir des biens ou d'en percevoir les revenus. Parmi les biens donnés, une propriété rurale est attribuée à Armando, le frère de Madame A... Les époux A..., bien que donateurs, n'exercent pas en fait leur usufruit sur ce bien. Les années passent, et en 1982, les époux A... assignent leurs enfants (les donataires) en justice pour obtenir le paiement d'une somme de 1 000 francs par mois, en compensation de l'abandon de leur usufruit.
Le tribunal de grande instance de Nancy est saisi. Les époux A... soutiennent que cette somme mensuelle, versée sans limitation de durée, constitue une rente viagère. En conséquence, elle doit être revalorisée conformément à la loi du 25 mars 1949, qui protège les rentes viagères contre l'érosion monétaire. Les enfants, de leur côté, plaident qu'il s'agit d'une simple indemnité librement consentie, échappant aux contraintes légales. Pour eux, la renonciation à l'usufruit est un acte unilatéral qui ne crée pas une rente viagère au sens de la loi.
Le 10 décembre 1987, la cour d'appel de Nancy donne raison aux époux A... Elle juge que la somme mensuelle allouée est bien une rente viagère, soumise aux dispositions de la loi de 1949. Les enfants se pourvoient en cassation. L'affaire monte jusqu'à la Cour de cassation, qui, le 15 novembre 1989, rejette leur pourvoi. La Haute juridiction confirme que les articles 1er et 4 bis de la loi du 25 mars 1949 ne distinguent pas selon l'origine de la rente : toute prestation périodique viagère, quelle que soit sa cause, est une rente viagère et doit être revalorisée.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre l'arrêt, il faut d'abord connaître le texte applicable. La loi du 25 mars 1949, dite loi sur la revalorisation des rentes viagères, a été adoptée pour protéger les créanciers de rentes contre la dépréciation monétaire. Son article 1er définit la rente viagère comme « toute prestation périodique en argent ou en nature, constituée à titre onéreux ou à titre gratuit, dont le paiement est garanti pendant la durée de la vie du créancier ou de toute autre personne ». L'article 4 bis impose une revalorisation automatique de ces rentes selon un indice officiel.
Les juges de la Cour de cassation raisonnent de manière simple : la loi ne fait aucune exception. Peu importe que la rente soit la contrepartie d'une vente, d'une donation, d'un prêt, ou, comme ici, d'une renonciation à un droit réel (l'usufruit). Dès lors que la prestation est périodique, viagère (c'est-à-dire versée jusqu'au décès du créancier), elle tombe sous le coup de la loi. La cour d'appel avait constaté que la somme de 1 000 francs par mois était versée « sans limitation de durée » et « contre renonciation de ces derniers à leurs droits d'usufruit ». Cela correspond exactement à la définition de la rente viagère.
La Haute juridiction écarte l'argument des enfants selon lequel la renonciation à l'usufruit serait un acte unilatéral. Peu importe la qualification juridique de l'acte à l'origine : c'est le régime de la prestation qui compte. Si les époux A... reçoivent de l'argent chaque mois jusqu'à leur mort, c'est une rente viagère, point final. Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence protectrice des rentiers, qui refuse de laisser les parties contourner la loi par des montages contractuels. Elle confirme ainsi une tendance constante de la Cour de cassation à étendre le champ d'application de la loi de 1949.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous avez consenti un démembrement (usufruit réservé, puis renoncé contre une rente), sachez que cette rente doit être revalorisée chaque année selon l'indice de référence. Par exemple, à Lunéville, un propriétaire qui a renoncé à son usufruit en 1990 contre une rente de 500 euros par mois doit aujourd'hui percevoir
